Cómo comprar una vivienda en España siendo extranjero: guía paso a paso

Comprar una vivienda en España siendo extranjero no consiste en una única visita a la notaría, sino en una secuencia de comprobaciones: presupuesto, identificación del comprador, situación jurídica del inmueble, contrato, impuestos e inscripción de la propiedad. A continuación presentamos un itinerario práctico que ayuda a no confundir la selección del inmueble con la decisión jurídica y financiera.

Fuentes y normas comprobadas el 23 de octubre de 2026. Este material tiene carácter informativo general; los impuestos aplicables y las condiciones contractuales deben confirmarse para cada inmueble y comprador.

Antes de buscar: determine el presupuesto y quiénes intervendrán en la operación

Deje claro quién será el comprador, si harán falta una hipoteca y un poder, en qué moneda están los fondos y cuándo deberán estar disponibles. Al precio del inmueble añada los impuestos de la compra, la formalización, una revisión jurídica y técnica independiente, los gastos bancarios y una reserva para obras tras la entrega de llaves. Para calcularlo, utilice presupuestos por escrito y la normativa aplicable en la comunidad autónoma, no un porcentaje publicitario.

Si la compra depende de financiación, solicite una valoración preliminar al banco antes de efectuar un pago no reembolsable. Una conversación previa no equivale a una aprobación: el banco debe evaluar la solvencia teniendo en cuenta ingresos, gastos, activos y obligaciones, y obtener una tasación del bien hipotecado. Así se desprende de la explicación del Banco de España.

NIE: un número para la operación, no un permiso de residencia

El NIE es el número de identificación de extranjero que se utiliza en los trámites administrativos y económicos españoles. Por sí solo no concede derecho a vivir ni a trabajar en España. El Ministerio del Interior indica que, al solicitarlo, hay que justificar un motivo económico, profesional o social, presentar un documento de identidad vigente y entregar el formulario establecido. Consulte los requisitos actuales y el lugar de presentación en la página de la Policía Nacional sobre el NIE.

Conviene iniciar la obtención del número con antelación, pero no transferir dinero a un intermediario desconocido solo por la promesa de «agilizar el NIE». La lista detallada de documentos y las vías de solicitud se recogen en nuestra guía sobre el NIE.

Comprobación del inmueble antes de la reserva

Primero contraste el inmueble real con el Registro, el Catastro y la documentación del vendedor. El portal oficial de la Administración española recomienda comprobar las características, la titularidad y las cargas antes de comprar. La principal fuente de esta información es el Registro de la Propiedad; puede solicitarse una nota informativa a través del servicio oficial de los registradores. Véase la guía oficial de compra de inmuebles.

• Compruebe la identidad y las facultades del vendedor, la descripción y el número registral del inmueble.
• Contraste la superficie, los límites, las ampliaciones y las redistribuciones con la documentación y la situación real.
• Solicite información sobre hipotecas, embargos, servidumbres y otras cargas.
• Compruebe las deudas de IBI y de comunidad, las grandes obras previstas en el edificio y las derramas.
• En obra nueva, confirme el derecho del promotor sobre el terreno, la licencia, la memoria de calidades y la protección de los anticipos.

La nota simple es informativa y debe ser suficientemente reciente para tomar la decisión; no sustituye un análisis completo de la documentación. Utilice también la lista de comprobación jurídica.

Reserva, arras y condiciones para desistir

El nombre del documento no determina sus efectos. Antes de firmar deben estar claras las partes, el inmueble exacto, el precio, los bienes incluidos, los plazos, el reparto de gastos, el resultado de las comprobaciones y las condiciones de devolución del pago. Si la compra depende de una hipoteca, debe reflejarse de forma expresa y precisa en el contrato: no basta con una promesa verbal del agente.

No transfiera una señal solo porque le comuniquen que hay otro comprador. Un profesional independiente debe revisar el texto y las facultades de quien recibe el dinero. En otro artículo explicamos las diferencias entre reserva y arras.

Firma ante notario, impuestos e inscripción

Antes de firmar, obtenga el cálculo definitivo: importe pendiente del precio, destinatarios de los pagos, base imponible y plazo de presentación de las declaraciones. El notario comprueba la legalidad y explica el contenido de la operación que autoriza, pero no sustituye al abogado, técnico o asesor fiscal elegido por el comprador. El consejo del Notariado es pedir aclaraciones antes de actuar, no solo el día de la firma: sección oficial sobre la compra de vivienda.

Tras la firma es necesario presentar los impuestos aplicables y asegurar la inscripción de la propiedad. Solicite el justificante de presentación y, después, información registral actualizada para comprobar el resultado. Lleve una lista aparte para los cambios de titularidad de suministros, los seguros y los contratos con la empresa administradora.

Lista de comprobación del comprador

1. Se han definido los compradores, el presupuesto, el origen de los fondos y la necesidad de hipoteca.
2. Se ha obtenido el NIE y se han comprobado los requisitos de identificación y representación.
3. Se han contrastado los datos jurídicos y técnicos del inmueble con la realidad.
4. Se han revisado el contrato y las condiciones de devolución antes de pagar.
5. Se han calculado los impuestos según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y las circunstancias de la operación.
6. Se han acordado el medio de pago, el notario, los documentos y los plazos.
7. Tras la operación se han confirmado los impuestos, la inscripción y la entrega del inmueble.

Antes de empezar la búsqueda, comunique a Laverna Real Estate el presupuesto total, el plazo previsto, la zona y las características imprescindibles. Puede comenzar a buscar en el catálogo de inmuebles; confirme las decisiones jurídicas, fiscales y de financiación con profesionales independientes especializados.

Después de firmar: compruebe el cumplimiento, no solo la escritura

Obtenga una copia del documento firmado y los justificantes de cada pago. Aclare quién presentará los formularios tributarios y entregará el documento en el Registro de la Propiedad, qué plazos figuran en el encargo y con qué documento se acreditará la finalización. Tras la inscripción, solicite una nota actualizada y contraste el titular, el inmueble y las cargas que permanezcan. Cambie la titularidad de los contratos de suministros únicamente con las lecturas de contadores acordadas y conserve el acta de entrega de llaves, mandos y equipos.

Si se retiene parte del precio para saldar una deuda o cancelar una carga, el mecanismo, el destinatario y la prueba del cumplimiento deben quedar por escrito antes de firmar. No dé por realizado un acto jurídico por una promesa verbal del vendedor. El portal oficial de la Administración describe la función del notario y del Registro de la Propiedad en una operación inmobiliaria.