Νεόδμητη ή μεταχειρισμένη κατοικία στην Ισπανία: μια ειλικρινής σύγκριση

Η επιλογή ανάμεσα σε νεόδμητη και μεταχειρισμένη κατοικία στην Ισπανία αξίζει να γίνει αφού απαντήσετε σε τρεις ερωτήσεις: πότε πρέπει να εγκατασταθείτε, πόσα χρήματα θα χρειαστούν μέχρι τότε και ποιους κινδύνους είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε. Ένα πρόσφατα ανακαινισμένο διαμέρισμα δεν θεωρείται απαραίτητα νεόδμητο για φορολογικούς σκοπούς, ενώ ένα πρόσφατα κατασκευασμένο σπίτι δεν πωλείται απαραίτητα απευθείας από τον κατασκευαστή. Συγκρίνετε συγκεκριμένες συναλλαγές, όχι μόνο την ηλικία των κτιρίων.

Ξεχωρίστε πρώτα τρία διαφορετικά σενάρια

• Αγορά κατά το στάδιο της κατασκευής. Αξιολογείτε το σχέδιο και τις υποχρεώσεις του κατασκευαστή. Δεν μπορείτε ακόμη να ελέγξετε τον πραγματικό φωτισμό, την ακουστική και την ποιότητα των τελειωμάτων όπως σε ένα ολοκληρωμένο διαμέρισμα.
• Ολοκληρωμένο νεόδμητο. Μπορείτε ήδη να επιθεωρήσετε τον χώρο, αλλά πρέπει να ελέγξετε τα έγγραφα για την παράδοση και τη χρήση της κατοικίας, τις συνδέσεις με τα δίκτυα και τον πραγματικό εξοπλισμό.
• Μεταχειρισμένο ακίνητο. Μπορείτε να δείτε πώς λειτουργούν το κτίριο και η γύρω περιοχή, το ιστορικό των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και την κατάσταση των κοινόχρηστων μερών. Ωστόσο, μια ανακαίνιση μέσα στο διαμέρισμα δεν εξαλείφει πιθανά προβλήματα της στέγης, της πρόσοψης ή των δικτύων εγκαταστάσεων.

Συγκρίνετε το συνολικό κόστος μέχρι την εγκατάσταση

Σε ξεχωριστό πίνακα για κάθε ακίνητο, καταγράψτε την τιμή, τους φόρους, τα έξοδα ολοκλήρωσης της συναλλαγής, τις υπηρεσίες ειδικών, τη χρηματοδότηση, τον απαραίτητο εξοπλισμό, τις επισκευές και την προσωρινή στέγαση. Η θέση στάθμευσης, η αποθήκη, ο κλιματισμός, οι οικιακές συσκευές και η διαμόρφωση του οικοπέδου πρέπει είτε να περιλαμβάνονται ρητά στην προσφορά είτε να υπολογίζονται χωριστά.

Γιατί η ίδια τιμή δεν σημαίνει ίδιο προϋπολογισμό

Σύμφωνα με τη διευκρίνιση της AEAT, η πρώτη μεταβίβαση κατοικίας από τον κατασκευαστή συνήθως υπόκειται σε IVA, ενώ η πώληση από ιδιώτη και οι επόμενες μεταβιβάσεις συνήθως υπάγονται σε ITP. Ο χαρακτηρισμός ως πρώτης μεταβίβασης λαμβάνει υπόψη το ιστορικό χρήσης: η λέξη «καινούργια» στην αγγελία δεν αρκεί. Ο φορολογικός υπολογισμός για συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει επίσης να λαμβάνει υπόψη την περιφέρεια, τη φορολογητέα βάση, τυχόν AJD και την εφαρμογή απαλλαγών ή μειώσεων. Επίσημη επεξήγηση της AEAT για νεόδμητα και μεταχειρισμένα ακίνητα.

Υποθετικό παράδειγμα, όχι εκτίμηση της αγοράς: το ακίνητο A κοστίζει 260 000 €, ενώ ο εξοπλισμός και η προετοιμασία για κατοίκηση άλλα 18 000 €. Το ακίνητο B κοστίζει 240 000 €, η ανακαίνιση 35 000 € και η προσωρινή στέγαση 6 000 €. Πριν από φόρους και έξοδα συναλλαγής, τα σύνολα είναι αντίστοιχα 278 000 € και 281 000 €. Η χαμηλότερη τιμή του B δεν το κάνει πλέον φθηνότερο. Τα ποσά του παραδείγματος είναι φανταστικά· για πραγματική επιλογή χρειάζονται προϋπολογισμοί εργασιών και εξατομικευμένος φορολογικός υπολογισμός.

Χρόνος εγκατάστασης: διαφημιστική υπόσχεση και συμβατική υποχρέωση

Όταν αγοράζετε κατοικία υπό κατασκευή, ζητήστε να αναφέρονται η συμβατική προθεσμία παράδοσης, οι όροι τροποποίησής της, τα στάδια πληρωμών και οι συνέπειες καθυστέρησης. Διευκρινίστε χωριστά ποια έγγραφα και ποιες συνδέσεις πρέπει να είναι έτοιμα κατά την παράδοση των κλειδιών. Η δυνατότητα εισόδου στο διαμέρισμα δεν ισοδυναμεί με δυνατότητα άμεσης κατοίκησης.

Για μεταχειρισμένη κατοικία, ελέγξτε πότε θα εκκενώσει τον χώρο ο πωλητής, αν υπάρχουν μισθωτές και ποιος ευθύνεται για την παράδοση επίπλων και εξοπλισμού. Αν χρειάζεται ανακαίνιση, ζητήστε όχι μόνο το κόστος των εργασιών, αλλά και τη σειρά τους, την ανάγκη αδειών και τον χρόνο παράδοσης υλικών. Μη συνδέετε τη μετακόμιση με μια προκαταρκτική προφορική πρόβλεψη.

Ποιες εγγυήσεις να ελέγξετε στον κατασκευαστή

Ο νόμος για την οργάνωση της οικοδομικής δραστηριότητας προβλέπει διαφορετικές περιόδους ευθύνης: ένα έτος για κατασκευαστικές ατέλειες που επηρεάζουν τα τελειώματα· τρία έτη για ορισμένα ελαττώματα που παραβιάζουν τις απαιτήσεις καταλληλότητας για κατοίκηση· δέκα έτη για δομικά ελαττώματα που απειλούν την αντοχή και τη σταθερότητα. Η έναρξη συνδέεται με την παραλαβή των οικοδομικών εργασιών, όχι αυτομάτως με τη δική σας αγορά. Δεν πρόκειται για γενική «εγγύηση για τα πάντα»· οι όροι ευθύνης και οι προθεσμίες προβολής αξιώσεων διαφέρουν.

Για προκαταβολές σε κατοικία υπό κατασκευή, ο νόμος προβλέπει εξασφάλιση επιστροφής μέσω ασφάλισης ή τραπεζικής εγγύησης από τη λήψη της οικοδομικής άδειας. Πριν από την πληρωμή, δικηγόρος πρέπει να ελέγξει ποια εξασφάλιση καλύπτει συγκεκριμένα τα δικά σας ποσά, σε ποιον καταβάλλονται τα χρήματα και πώς ανοίγεται ο ειδικός λογαριασμός. Ζητήστε τα έγγραφα που αφορούν τη δική σας αγορά, όχι μια διαφημιστική διαβεβαίωση ότι τα χρήματα προστατεύονται. Ley 38/1999, άρθρο 17 και πρώτη πρόσθετη διάταξη.

Τι μπορείτε να ελέγξετε εκ των προτέρων σε μεταχειρισμένη κατοικία

Επισκεφθείτε το κτίριο πρωί και βράδυ, αξιολογήστε τον θόρυβο, την πρόσβαση στη στάθμευση και τη διαδρομή προς τις καθημερινές υπηρεσίες. Ζητήστε τα τελευταία πρακτικά συνελεύσεων της comunidad και στοιχεία για τις προγραμματισμένες εργασίες και πληρωμές. Τα καινούργια τελειώματα του διαμερίσματος δεν δείχνουν αν προβλέπονται έξοδα για τον ανελκυστήρα ή τη στεγανοποίηση της κοινής στέγης. Αναθέστε χωριστά τεχνική επιθεώρηση αν υπάρχουν ίχνη υγρασίας, ρωγμές, μετατροπές σε βεράντες ή αμφιβολίες για την κατάσταση των δικτύων εγκαταστάσεων.

Συγκρίνετε και την ενεργειακή απόδοση με βάση τα έγγραφα, όχι την ηλικία του κτιρίου. Στην πώληση υφιστάμενης κατοικίας, το καταχωρισμένο ενεργειακό πιστοποιητικό και η ετικέτα επισυνάπτονται στη σύμβαση. Η κατηγορία είναι χρήσιμη για σύγκριση, αλλά δεν εγγυάται συγκεκριμένο ύψος μελλοντικών λογαριασμών: αυτό εξαρτάται από τον εξοπλισμό και τον τρόπο διαμονής. Διευκρίνιση του Υπουργείου Προστασίας Καταναλωτή.

Πώς να αποφασίσετε χωρίς έναν καθολικό «νικητή»

• Χρειάζεστε σαφή χρόνο μετακόμισης: ξεκινήστε από ολοκληρωμένα ακίνητα και ελέγξτε αν είναι πραγματικά έτοιμα για εγκατάσταση.
• Χρειάζεστε συγκεκριμένη διαρρύθμιση ή εξοπλισμό: διευκρινίστε τι επιτρέπει το σχέδιο και πόσο κοστίζουν οι αλλαγές πριν υπογράψετε τη σύμβαση.
• Σας ενδιαφέρει μια ήδη διαμορφωμένη γειτονιά: συγκρίνετε τις πραγματικές διαδρομές και το περιβάλλον, όχι μόνο την απόσταση από τη θάλασσα.
• Το αποθεματικό σας είναι περιορισμένο: αποκλείστε τις επιλογές στις οποίες, μετά την αγορά, δεν απομένουν χρήματα για τις επιβεβαιωμένες αναγκαίες εργασίες και τα απρόβλεπτα έξοδα.

Το τελικό δελτίο κάθε υποψήφιου ακινήτου πρέπει να περιλαμβάνει πλήρη προϋπολογισμό, επιβεβαιωμένη προθεσμία ετοιμότητας, κατάλογο εγγράφων που δεν έχουν ελεγχθεί και λίστα τεχνικών ερωτημάτων. Είναι συνετό η τελική επιλογή να γίνει μετά από ανεξάρτητο νομικό και τεχνικό έλεγχο. Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα· οι κανόνες και οι όροι της συγκεκριμένης συναλλαγής πρέπει να ελεγχθούν κατά την ημερομηνία υπογραφής.

Διαβάστε επίσης: λίστα ελέγχου επιθεώρησης ακινήτου στην Ισπανία.