Immobilienbesichtigung in Spanien: Checkliste für Käufer

Eine gute Immobilienbesichtigung in Spanien endet nicht mit dem Eindruck, die Wohnung gefalle, sondern mit einer Liste geprüfter Fakten und noch offener Fragen. Bei der ersten Besichtigung kann der Käufer Gründe für weitere Prüfungen erkennen, aber weder die Sicherheit der Konstruktion noch die Rechtmäßigkeit von Grundrissänderungen bestätigen. Der folgende Rundgang für eine fertige Wohnung oder ein Haus hilft, Wichtiges nicht zu übersehen.

Was vor der Besichtigung angefordert und vorbereitet werden sollte

Bitten Sie um Grundriss, verfügbare Flächenangaben, Liste der im Preis enthaltenen Räume und Ausstattung, Energieausweis und Informationen zu jüngsten Reparaturen. Klären Sie, ob Wasser und Strom eingeschaltet sind und Stellplatz, Abstellraum, Gemeinschaftsbereiche und Technikräume besichtigt werden können. Kennzeichnen Sie verschlossene oder unzugängliche Teile als ungeprüft.

Nehmen Sie ein Telefon für Notizen und Fotos mit Zustimmung des Eigentümers, ein Maßband, eine kleine Taschenlampe und eine Fragenliste mit. Besichtigen Sie möglichst bei Tageslicht. Planen Sie für ein Objekt in der engeren Auswahl einen zweiten Besuch zu anderer Zeit: Lärm und Parksituation können sich deutlich unterscheiden.

Mit Straße, Eingang und Gemeinschaftsbereichen beginnen

• Zugang zum Haus: Steigung, Treppen, Beleuchtung, Kinderwagenzugang, tatsächlicher Weg vom Stellplatz zur Tür.
• Fassade und Balkone: sichtbare Risse, abblätternde Beschichtung, Wasser- und Korrosionsspuren. Schließen Sie nicht aus einem Foto auf Gefahr: Dokumentieren Sie die Stelle für einen Fachmann.
• Eingang und Aufzug: Zustand, Erreichbarkeit des benötigten Geschosses, Anzeichen von Leckagen und regelmäßiger Wartung.
• Gemeinschaftsflächen: tatsächlicher Zustand von Pool, Toren, Wegen und Garage; welche Teile zur comunidad gehören und wer sie wartet.
• Umgebung: Lärm von Straßen, Lokalen, Geräten und Baustellen; Gerüche und Verfügbarkeit benötigter Angebote außerhalb der Touristensaison.

Fordern Sie Eigentümerversammlungsprotokolle, aktuelles Budget und Informationen zu vereinbarten Sonderumlagen – derramas – an. Keine Reparatur heute bedeutet nicht, dass kein Beschluss über ihre Bezahlung morgen besteht. Beim Verkauf sieht das Gesetz eine Verkäufererklärung zu comunidad-Schulden und eine entsprechende Bescheinigung vor, sofern der Käufer den Verkäufer nicht ausdrücklich davon befreit. Verzichten Sie nicht automatisch auf das Dokument. Ley de Propiedad Horizontal, Artikel 9.

In der Wohnung: jeden Raum nach demselben Ablauf prüfen

Decke, Wände und mögliche Leckagestellen

Besichtigen Sie Ecken, Bereiche unter Fenstern, um Rohre, Wände an Bad und Küche sowie die Decke unter einer darüberliegenden Terrasse. Achten Sie auf Flecken, Farbblasen, Ausblühungen, Schimmel und Modergeruch. Fragen Sie, wann das Problem entstand, was getan wurde und ob Reparaturunterlagen vorliegen. Frischer Anstrich allein beweist weder einen Mangel noch seine Beseitigung.

Fotografieren Sie sichtbare Risse in der Übersicht und im Detail mit Maßstab. Ursache und Bedeutung muss ein kompetenter Baufachmann bestimmen. Auch eine Messung mit einem Haushaltsfeuchtemesser ersetzt keine Untersuchung der Feuchtigkeitsquelle.

Fenster, Türen und Komfort

Öffnen und schließen Sie mit Zustimmung des Eigentümers Fensterflügel, Rollläden und Türen und prüfen Sie sichtbare Dichtungen und Leckagespuren. Hören Sie bei offenem und geschlossenem Fenster auf Geräusche. Prüfen Sie Raumausrichtung, tatsächliche Schatten benachbarter Gebäude und Lüftungsmöglichkeiten. Meerblick beantwortet keine Fragen nach sommerlicher Überhitzung oder winterlichem Kältegefühl.

Wasser, Strom und Klima- und Heiztechnik

Bitten Sie den Eigentümer, Wasserdruck, Warmwasser, Abfluss und Klimaanlage vorzuführen. Prüfen Sie zugängliche Verbindungen auf Leckagen und fragen Sie nach Gerätealter und Wartungsdatum. Halten Sie fest, was nicht geprüft werden konnte, etwa Heizung bei abgeschaltetem Strom. Öffnen Sie Schaltkästen, Steckdosen, Heizkessel oder Gasgeräte nicht selbst; Sicherheitsprüfungen gehören in Fachhände.

Fordern Sie den Energieausweis an und gleichen Sie seine Adresse mit dem Objekt ab. Beim Verkauf bestehenden Wohnraums werden registrierter Ausweis und Energieetikett dem Vertrag beigefügt. Das Dokument ist keine Untersuchung aller Konstruktionen und Versorgungsnetze. Offizielle Erläuterung zum Energieausweis.

Bei einer Villa Grundstück, Dach und Pool ergänzen

Prüfen Sie, wohin Regenwasser abgeleitet wird und ob an Eingängen, Keller und Stützmauern sichtbare Überflutungsspuren bestehen. Dach und schwer zugängliche Bereiche sollte ein Fachmann mit sicherem Zugang besichtigen; steigen Sie nicht selbst hinauf. Klären Sie Wasser- und Abwasserversorgung, Pool- und Gerätewartung sowie Zugang zu den Grundstücksgrenzen.

Lassen Sie Anbauten, verglaste Terrassen, Außenküchen und Pool durch Anwalt und technischen Fachmann mit den Unterlagen abgleichen. Eine vorhandene Konstruktion auf dem Grundstück oder im Kataster ist für sich allein kein Nachweis sämtlicher erforderlicher Genehmigungen.

Gesondert prüfen, was genau verkauft wird

Wohnung, Garage und Abstellraum können unterschiedliche Registerangaben haben. Fordern Sie eine aktuelle nota simple an und prüfen Sie Eigentümer, Beschreibung und eingetragene Belastungen. Dies ist ein Informationsdokument des Eigentumsregisters, kein technisches Gutachten. Den Unterschied zwischen nota simple und einer beweiskräftigen Registerbescheinigung erläutert das Kollegium der Registerführer Spaniens.

Klären Sie, welche Flächen die Anzeige nennt: Nutzfläche, bebaute Fläche, Fläche mit Gemeinschaftsanteil; und ob Terrassen enthalten sind. Führen Sie Möbel, Haushaltsgeräte und feste Ausstattung gesondert auf. Geben Sie Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Grundriss vor Kaufverpflichtungen an Fachleute weiter.

Ergebnisse festhalten und über eine zweite Besichtigung entscheiden

Füllen Sie für jede Anmerkung fünf Felder aus: Ort, Beobachtung, Foto, nötige Prüfung, verantwortliche Person für die Antwort. Beispiel: Schlafzimmer am Fenster – Fleck an der Laibung – Foto 07 – Ursache feststellen und Beseitigung prüfen – technischer Fachmann. Schreiben Sie eine vermutete Diagnose nicht als feststehende Tatsache auf.

• Behebbare Alltagsmängel: Kostenvoranschlag anfordern und entscheiden, wer die Arbeiten ausführt.
• Unklare technische Anzeichen: erneute Besichtigung mit einem Fachmann vor dem Eingehen von Verpflichtungen.
• Dokumentenabweichungen: schriftliche rechtliche Prüfung statt mündlicher Zusage einer späteren Korrektur.
• Unzugängliche Bereiche oder verweigerte Dokumente: die Frage offenlassen und das Objekt nicht als vollständig geprüft betrachten.

Verspricht der Verkäufer Mängelbeseitigung, vereinbaren Sie mit einem Anwalt Arbeitsumfang, Frist, Ergebnisnachweis und Nachprüfungsverfahren in den Kaufunterlagen. Technischer Bericht, Kostenvoranschlag und geprüfte Dokumente bieten für Verhandlungen mehr als ein willkürlicher Abschlag für mögliche Reparaturen.

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