Comprar obra nueva en España: garantías, licencias y pagos al promotor

Al comprar una vivienda en construcción, el comprador financia el inmueble mucho antes de recibir las llaves. Por eso hay que comprobar no solo la distribución y los acabados, sino también los derechos del promotor sobre el proyecto, los permisos, la protección de cada anticipo y las condiciones de entrega.

Normas comprobadas el 23 de octubre de 2026. Los requisitos autonómicos y municipales deben confirmarse para el proyecto concreto.

Quién vende y con qué título

Compruebe la persona jurídica del promotor, su representante, el derecho sobre el terreno y las cargas. La marca comercial puede ser distinta de la parte que figura en el contrato. En el Registro Mercantil se comprueban los datos de la sociedad; en el Registro de la Propiedad, la parcela y los derechos inscritos. La vía oficial para obtener información registral se describe en el portal de la Administración española.

Permiso y características del proyecto

Antes de pagar, solicite la licencia de obras y contraste con ella el bloque, la planta, el uso, el número de inmuebles y las zonas comunes. Una imagen del proyecto no acredita que exista autorización. Si el proyecto o la fase aún no tienen licencia, el contrato debe reflejarlo con veracidad y prever consecuencias claras.

Cómo deben protegerse los anticipos

La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 obliga a los promotores que reciben anticipos en el supuesto previsto por la ley a garantizar su devolución, junto con el interés legal, mediante seguro o aval bancario, y a recibir los fondos a través de una cuenta especial. Consulte el texto vigente de la norma.

Antes de cada transferencia, obtenga un documento que vincule la garantía con el comprador, el contrato, el inmueble y el importe. Compruebe de forma independiente el garante y los datos bancarios. Una garantía general del proyecto o una carta del agente no siempre protegen el pago concreto.

Qué dejar establecido en el contrato

• El inmueble exacto, la superficie, las terrazas, el aparcamiento y el trastero.
• Los planos y la memoria técnica como anexos.
• El precio, los impuestos, el calendario y la cuenta protegida para los pagos.
• El plazo de finalización y las consecuencias del retraso formuladas con precisión jurídica.
• Las modificaciones admisibles del proyecto y el derecho del comprador ante un cambio sustancial.
• Las condiciones de inspección, subsanación de defectos y entrega de llaves.
• Los documentos necesarios antes de la firma notarial y de la ocupación.

No acepte un derecho ilimitado del promotor a cambiar la superficie, los materiales o el plazo. La redacción debe distinguir una sustitución técnica admisible de un empeoramiento sustancial del inmueble.

La entrega no consiste solo en recibir las llaves

Antes de la firma notarial, contraste lo construido con el contrato, realice una inspección técnica y elabore una lista de defectos con fotografías y plazos de subsanación. Compruebe los documentos de final de obra y la autorización o declaración necesaria para el uso legal según la normativa autonómica, el certificado energético, la conexión de los suministros y el estado de las zonas comunes.

Garantías de la construcción

La Ley 38/1999 establece distintos plazos de responsabilidad para determinados tipos de defectos constructivos; el plazo depende de la naturaleza del incumplimiento y no implica una indemnización automática. Deje constancia de la fecha de recepción, documente los defectos a tiempo y notifique a los destinatarios adecuados. No aplace la evaluación técnica hasta el final del plazo que cree aplicable.

Presupuesto completo

Además del precio, tenga en cuenta el IVA y, cuando proceda, el AJD, la formalización, la hipoteca, las altas de suministros, los muebles y los cambios de acabados. Los tipos dependen del territorio y de las circunstancias; el resumen oficial de los impuestos de compra está publicado en el portal de la Administración General del Estado.

Antes del primer anticipo

Obtenga la información registral, la licencia, el borrador del contrato, la memoria de calidades, el calendario y el borrador de la garantía individual. Entregue el conjunto a un abogado independiente. Para comparar los riesgos con los de un inmueble terminado, consulte el artículo obra nueva o vivienda de segunda mano.

La memoria de calidades importa más que la imagen publicitaria

Reúna en un anexo al contrato los materiales, los sanitarios, las ventanas, los equipos de climatización, la cocina, la iluminación, el aparcamiento, el trastero y las obras exteriores. Para las sustituciones admitidas, indique el nivel de calidad y el procedimiento de aprobación. Una imagen puede mostrar muebles, jardines o vistas que no forman parte de las obligaciones del promotor; compruebe la leyenda de la imagen y la relación contractual.

Control de los pagos por fases

1. Antes del primer anticipo, identifique al vendedor, la parcela, el permiso y el mecanismo de garantía de su pago concreto.
2. Pague únicamente en la cuenta indicada en el contrato y conserve el contrato, la garantía y el justificante bancario.
3. Antes de la siguiente fase, compruebe el fundamento contractual y las modificaciones del proyecto.
4. Antes de la entrega, obtenga la lista de documentos, la posibilidad de inspeccionar y el procedimiento para dejar constancia de los defectos.
5. Una vez subsanadas las incidencias, formalice su confirmación, sin limitarse a un mensaje del gestor.

Inspección de entrega y periodo posterior

Revise el inmueble conforme a la memoria de calidades, anote las lecturas de contadores, pruebe los equipos disponibles y registre los defectos con su ubicación y fotografía. Distinga entre deficiencias que impiden un uso normal y observaciones estéticas; acuerde los plazos de acceso para las reparaciones. Los periodos legales de responsabilidad no eliminan la obligación de notificar a tiempo a la parte adecuada y conservar las pruebas.

Si la superficie, el equipamiento o el plazo difieren, las consecuencias dependen del contrato y de las circunstancias, por lo que no firme una declaración de plena conformidad sin una revisión independiente. La entrega de llaves no debe dar por cumplidas automáticamente las obligaciones documentadas.

Modificaciones del proyecto

Solicite el procedimiento de notificación de cambios, los límites de las sustituciones admisibles de materiales y el derecho del comprador a recibir planos actualizados. Una diferencia sustancial en superficie, configuración, zonas comunes o equipamiento no puede valorarse solo por las palabras del gestor. Compare cada nueva versión con la memoria firmada y consulte sus consecuencias con el abogado antes del siguiente pago. El nombre comercial del complejo no determina las obligaciones contractuales.

Conserve todas las versiones de planos y memorias con fechas y firmas de las partes.

En la entrega, elabore una única lista numerada de incidencias.