Hvad koster det at købe ejendom i Spanien: skatter og samlet budget

Lejlighedens annoncepris viser endnu ikke, hvor mange penge der skal bruges til købet. Beregn skatter, ekspedition af handlen, faglige ydelser og klargøring af boligen særskilt. Her gennemgår vi, hvordan budgettet samles, hvilken betydning regionen har, og hvorfor en reserve på »yderligere 10%« kan være utilstrækkelig.

Regler og kilder kontrolleret den 23. oktober 2026. Artiklen er til indledende planlægning, ikke til skatteberegning for en konkret handel.

Hvad består det samlede købsbudget af

Det er praktisk at opdele beregningen i tre beløb: udgifter før nøglerne modtages, omkostninger efter overdragelsen og en reserve, der ikke røres. Så bliver møbler ikke ved en fejl betalt med penge afsat til skat.

• Ejendommens pris. Fastslå, om parkering, depotrum, møbler og udstyr er med. Sammenlign tilbud med samme indhold.
• Skatter ved købet. Beskatningen afhænger af handlen, boligens beliggenhed og betingelserne for lempelser.
• Ekspedition og kontrol. Bed om særskilte beregninger af notar- og registerudgifter ved købet, juridisk bistand, oversættelse og andre nødvendige ydelser.
• Finansiering og betalinger. Medregn bankens vurdering, kontraktmæssige gebyrer, overførsler og valutaomveksling.
• Efter købet. Udarbejd overslag over renovering, møbler samt tilslutning eller overførsel af forsyningsaftaler. Hold reserven til uforudsete arbejder separat.

Hver post skal have beløb, betalingsfrist, modtager og grundlag: kontrakt, faktura eller en fagpersons beregning. En procentsats fra en annonce erstatter ikke disse dokumenter.

Nybyggeri og brugte boliger: hvilke skatter skal sammenlignes

Køb fra bygherren

Ved en almindelig første overdragelse af en ny bolig fra bygherren gælder IVA. Den almindelige sats for boliger i det spanske IVA-område er 10%; visse kategorier af støttede boliger har en sats på 4%. Ordet »nybyggeri« i en annonce afgør ikke i sig selv skatteregimet: overdragelsens juridiske omstændigheder er afgørende. På De Kanariske Øer gælder et andet system for indirekte skat, så beregningen nedenfor kan ikke overføres dertil. Agencia Tributarias forklaring om IVA og ITP ved boligkøb.

Ud over IVA kan AJD udløses ved den relevante notarielle handel. I Andalusien er den almindelige AJD ved køb af ny bolig eksempelvis 1,2%. Junta de Andalucías officielle forklaring. Denne afgift kan ikke automatisk udelukkes, blot fordi købet sker uden realkreditlån.

Køb af en brugt bolig

Et almindeligt boligkøb fra en privat sælger beskattes med ITP, ikke IVA. Ved en atypisk handel, eksempelvis mellem erhvervsdrivende, skal den skattemæssige kvalifikation bekræftes særskilt. Kontrollér forskellen mellem IVA og ITP.

Det næste spørgsmål efter satsen er: hvilket beløb beregnes skatten af? For ejendomme med en fastsat valor de referencia, indgår denne værdi i fastlæggelsen af ITP's skattegrundlag. Hvis prisen, den angivne værdi eller det betalte vederlag er højere, bruges den højeste værdi. Forveksl den ikke med den matrikulære værdi til IBI eller bankens vurdering. Catastros forklaringer om valor de referencia.

Hvorfor én procentsats ikke kan bruges i hele Spanien

For Calpe og Alicante skal reglerne i Comunitat Valenciana undersøges; for en anden kyst eller by skal dens autonome region kontrolleres.

• Comunitat Valenciana. Fra 1. juni 2026 er den almindelige ITP 9%; overstiger værdien af den overdragne ejendom eller rettighed 1 mio. euro, gælder 11%. Den almindelige AJD i øvrige tilfælde er 1,4%. Særlige satser og lempelser kontrolleres særskilt. Artikel 13 og artikel 14 i Ley 13/1997.
• Andalusien. Almindelige satser: ITP 7% og AJD 1,2%. Den officielle regionale bestemmelse.
• Madrid. Den almindelige ITP-sats ved overdragelse af fast ejendom er 6%; betingelserne for lempelser vurderes særskilt. Oplysninger fra Comunidad de Madrids skattemyndighed.

Dette er en sammenligning af almindelige satser, ikke et personligt valg af skattefordele. Før reservation skal du bede en specialist angive region, handelsdato, skattegrundlag, anvendt regel og dokumentation for en eventuel lempelse i en skriftlig beregning.

Eksempel: lejlighed til 300 000 euro i Comunitat Valenciana

Hypotetisk undervisningseksempel for oktober 2026. Vi sammenligner to almindelige køb uden realkreditlån eller lempelser. Vi antager, at den aftalte pris og de relevante skattegrundlag er 300 000 euro, og at der ikke findes et højere grundlag. Det er ikke en beregning for en ejendom fra kataloget.

Pris og skat uden øvrige udgifter

Post	Brugt bolig	Ny bolig
Pris	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Ikke medregnet
IVA	Ikke medregnet	30 000 € (10%)
AJD ved købet	Ikke medregnet i dette almindelige ITP-scenarie	4 200 € (1,4%)
Foreløbig sum	327 000 €	334 200 €

Antag, at du til planlægningen selv afsætter yderligere 5 000 euro til ekspedition og rådgivning og 10 000 euro til indretning. Det er hypotetiske antagelser, ikke Lavernas takster eller en markedsvurdering af ydelser. Det planlagte budget bliver da 342 000 euro for den brugte bolig eller 349 200 euro for den nye. En særskilt reserve er ikke medregnet. Erstat begge hypotetiske beløb med faktiske tilbud, før du påtager dig forpligtelser.

Hvis du har brug for realkreditlån: beregn egne midler særskilt

Bland ikke udgifterne til boligkøbet sammen med omkostningerne ved at etablere realkreditlånet. For aftaler omfattet af Ley 5/2019 betaler kunden vurderingen og de notarkopier, kunden bestiller; banken bærer de etableringsomkostninger, der er angivet i loven. Det betyder ikke, at banken betaler skatterne på selve købet. Fordelingen af omkostninger ifølge Banco de España.

Brug formlen: samlet købsbudget minus faktisk godkendt lånebeløb. Brug ikke et mundtligt løfte eller en procentsats fra bankens reklame i stedet. Bed banken bekræfte, hvordan ejendomsvurderingen påvirker udbetalingsbeløbet, og hvilke betingelser der skal opfyldes før underskrift.

Med et hypotetisk samlet budget på 342 000 euro og et faktisk godkendt lån på 210 000 euro skal der eksempelvis bruges 132 000 euro i egne midler plus udgifter, der ikke var med i det oprindelige budget. Det er et regneeksempel, ikke et banktilbud eller en garanti for lån til en ikke-resident.

Sådan undgår du at medregne depositummet to gange

I betalingskalenderen skal dele af købesummen holdes adskilt fra ekstraudgifter. Hvis kontrakten udtrykkeligt siger, at reservationen eller depositummet modregnes i prisen, reducerer beløbet restbetalingen til sælgeren. Det lægges ikke til prisen igen. Et gebyr for en separat ydelse kan behandles anderledes: undersøg grundlag, modtager og tilbagebetalingsvilkår.

Bed en advokat kontrollere kontraktvilkårene før overførslen, og aftal, hvad der sker ved bankafslag, problemer med ejendommen eller forsinkede dokumenter. Antag ikke, at enhver betaling kaldet »reservation« automatisk refunderes.

Hvad skal du bede om før den endelige beslutning

1. Ét samlet overslag over pris, skatter og alle betalte ydelser med angivelse af, om afgift er inkluderet i hver ydelses pris.
2. Bekræftelse af skattegrundlaget og af, om den anførte lempelse kan anvendes.
3. Skriftlig omkostningsfordeling mellem parterne og en særskilt låneberegning, hvis et realkreditlån er nødvendigt.
4. Kalender over betalinger, frister for indsendelse af skattedokumenter og nøgleoverdragelse.
5. Dokumenter om løbende boligudgifter og planlagte arbejder i bebyggelsen til beregning af det fremtidige ejerskab.

Til næste skridt bruges tjeklisten til juridisk gennemgang af ejendommen og vurder særskilt boligejerens årlige udgifter. Det er nyttigt at kende disse beløb før købet, selv om de ikke indgår på dagen for notarhandlen.

Find en ejendom til det samlede budget

Oplys Laverna om samlet budget, ønsket område og behov for realkreditlån. Sammenlign ikke kun annonceprisen, men også ejendommens indhold og udgifterne til køb og senere brug. Du kan begynde med Laverna Real Estates katalog. Få skatteberegningen og forpligtelserne for den valgte ejendom bekræftet af en uafhængig specialist før underskrift.