Was kostet ein Immobilienkauf in Spanien? Steuern und Gesamtbudget

Der Wohnungspreis in der Anzeige zeigt noch nicht, wie viel Geld für den Kauf benötigt wird. Berechnen Sie Steuern, Kaufabwicklung, Fachleistungen und die Vorbereitung der Wohnung zur Nutzung gesondert. Im Folgenden erläutern wir, wie Sie ein solches Budget zusammenstellen, welche Rolle die Region spielt und warum eine Reserve von weiteren 10% möglicherweise nicht ausreicht.

Vorschriften und Quellen wurden am 23. Oktober 2026 geprüft. Der Beitrag dient der vorläufigen Planung, nicht der Steuerberechnung für einen konkreten Kauf.

Woraus sich das vollständige Kaufbudget zusammensetzt

Sinnvoll ist eine Aufteilung in drei Beträge: Ausgaben bis zur Schlüsselübergabe, Kosten nach der Wohnungsübergabe und eine unangetastete Reserve. So werden Möbel nicht versehentlich mit Geld bezahlt, das für die Steuer zurückgelegt wurde.

• Objektpreis. Halten Sie fest, ob Stellplatz, Abstellraum, Möbel und Ausstattung enthalten sind. Vergleichen Sie Angebote mit gleichem Umfang.
• Erwerbsteuern. Ihre Behandlung hängt vom Geschäft, der Lage der Wohnung und den Voraussetzungen für Vergünstigungen ab.
• Abwicklung und Prüfung. Fordern Sie getrennte Berechnungen für Notar- und Registerkosten des Kaufs, rechtliche Begleitung, Übersetzung und weitere notwendige Leistungen an.
• Finanzierung und Zahlungsabwicklung. Berücksichtigen Sie die Bankbewertung, vertraglich vorgesehene Gebühren, Überweisungen und Währungsumrechnung.
• Nach dem Kauf. Erstellen Sie einen Kostenvoranschlag für Renovierung, Möbel sowie Anschluss oder Umschreibung von Dienstleistungen. Halten Sie die Reserve für unerwartete Arbeiten getrennt.

Jeder Posten braucht einen Betrag, eine Zahlungsfrist, einen Empfänger und eine Grundlage: Vertrag, Rechnung oder Berechnung eines Fachmanns. Ein Werbeprozentsatz ersetzt diese Unterlagen nicht.

Neubau und Bestandswohnung: Welche Steuern vergleichen?

Kauf vom Bauträger

Bei der üblichen Erstübertragung eines neuen Wohnobjekts durch den Bauträger fällt IVA an. Der allgemeine Satz für Wohnraum im Geltungsgebiet der spanischen IVA beträgt 10%; für bestimmte Kategorien geförderten Wohnraums gilt ein Satz von 4%. Das Wort Neubau in der Anzeige bestimmt allein noch nicht die steuerliche Behandlung: Entscheidend sind die rechtlichen Umstände der Übertragung. Auf den Kanarischen Inseln gilt ein anderes System indirekter Steuern; die folgende Berechnung lässt sich daher nicht dorthin übertragen. Erläuterung der Agencia Tributaria zu IVA und ITP beim Wohnungskauf.

Neben IVA kann bei der entsprechenden notariellen Beurkundung AJD anfallen. In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz beim Kauf neuen Wohnraums beispielsweise 1,2%. Offizielle Erläuterung der Junta de Andalucía. Diese Steuer darf nicht automatisch ausgeschlossen werden, nur weil der Kauf ohne Hypothek erfolgt.

Kauf einer Bestandswohnung

Der gewöhnliche Kauf einer Wohnung von einem privaten Verkäufer unterliegt ITP, nicht IVA. Bei einem atypischen Geschäft, etwa zwischen Unternehmern, muss die steuerliche Einordnung gesondert bestätigt werden. Den Unterschied zwischen IVA und ITP prüfen.

Die zweite Frage nach dem Steuersatz lautet: Von welchem Betrag wird die Steuer berechnet? Bei Immobilien, für die ein valor de referencia festgelegt ist, fließt dieser Wert in die Bestimmung der ITP-Bemessungsgrundlage ein. Liegen Preis, erklärter Wert oder gezahlte Gegenleistung höher, gilt der höchste Betrag. Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Katasterwert für IBI oder der Bankbewertung. Erläuterungen des Catastro zum valor de referencia.

Warum ein einziger Prozentsatz nicht für ganz Spanien gilt

Für Calpe und Alicante sind die Vorschriften der Comunitat Valenciana maßgeblich; bei einer anderen Küste oder Stadt sind die Regeln der jeweiligen autonomen Gemeinschaft zu prüfen.

• Comunitat Valenciana. Seit dem 1. Juni 2026 beträgt der allgemeine ITP-Satz 9%; übersteigt der Wert der übertragenen Immobilie oder des Rechts 1 Mio. Euro, gelten 11%. Der allgemeine AJD-Satz beträgt in den übrigen Fällen 1,4%. Sondertarife und Vergünstigungen sind gesondert zu prüfen. Artikel 13 und Artikel 14 des Ley 13/1997.
• Andalusien. Allgemeine Sätze: ITP 7% und AJD 1,2%. Offizielle regionale Vorschrift.
• Madrid. Der allgemeine ITP-Satz bei der Übertragung von Immobilien beträgt 6%; Voraussetzungen für Vergünstigungen werden gesondert geprüft. Informationen der Steuerverwaltung der Comunidad de Madrid.

Dies ist ein Vergleich allgemeiner Sätze, keine individuelle Auswahl von Vergünstigungen. Bitten Sie vor der Reservierung einen Fachmann, in der schriftlichen Berechnung Region, Kaufdatum, Steuerbemessungsgrundlage, angewandte Vorschrift und gegebenenfalls die Nachweise für die vorgesehene Vergünstigung anzugeben.

Beispiel: Wohnung für 300.000 Euro in der Comunitat Valenciana

Hypothetische Beispielrechnung für Oktober 2026. Wir vergleichen zwei gewöhnliche Käufe ohne Hypothek und Vergünstigungen. Angenommen, der vereinbarte Preis und die anwendbaren Steuerbemessungsgrundlagen betragen 300.000 Euro und es gibt keine höhere Bemessungsgrundlage. Dies ist keine Berechnung für ein Objekt aus dem Katalog.

Preis und Steuern, ohne sonstige Kosten

Posten	Bestandswohnung	Neue Wohnung
Preis	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Nicht enthalten
IVA	Nicht enthalten	30 000 € (10%)
AJD beim Kauf	In diesem gewöhnlichen ITP-Szenario nicht enthalten	4 200 € (1,4%)
Zwischensumme	327 000 €	334 200 €

Nehmen wir an, Sie haben für Ihre Planung selbst weitere 5.000 Euro für Abwicklung und Begleitung sowie 10.000 Euro für die Einrichtung angesetzt. Dies sind hypothetische Annahmen, weder ein Laverna-Tarif noch eine marktbezogene Bewertung der Leistungen. Dann ergibt sich ein Planungsbudget von 342.000 Euro für die Bestandswohnung beziehungsweise 349.200 Euro für die neue Wohnung. Eine gesonderte Reserve ist darin nicht enthalten. Ersetzen Sie beide angenommenen Beträge durch tatsächliche Angebote, bevor Sie Verpflichtungen eingehen.

Wenn eine Hypothek nötig ist: Eigenmittel gesondert berechnen

Vermischen Sie die Kosten des Wohnungskaufs nicht mit den Kosten der Hypothekenbestellung. Bei Verträgen im Anwendungsbereich des Ley 5/2019 bezahlt der Kunde die Bewertung und die von ihm angeforderten notariellen Kopien; die Bank trägt die gesetzlich aufgeführten Kosten der Kreditabwicklung. Das bedeutet nicht, dass die Bank die Steuern des eigentlichen Kaufs bezahlt. Kostenverteilung nach der Erläuterung der Banco de España.

Verwenden Sie für Ihre Eigenmittelberechnung die Formel: vollständiges Kaufbudget minus tatsächlich genehmigter Kreditbetrag. Setzen Sie dafür keine mündliche Zusage oder einen Prozentsatz aus der Bankwerbung ein. Lassen Sie sich von der Bank bestätigen, wie die Objektbewertung die Auszahlungshöhe beeinflusst und welche Bedingungen vor der Unterzeichnung erfüllt werden müssen.

Bei einem angenommenen Gesamtbudget von 342.000 Euro und einem tatsächlich genehmigten Kredit von 210.000 Euro benötigen Sie beispielsweise 132.000 Euro Eigenmittel zuzüglich der Kosten, die im ursprünglichen Budget nicht enthalten waren. Dies ist ein Rechenbeispiel, kein Bankangebot und keine Garantie einer Kreditvergabe an Nichtresidenten.

Wie Sie die Anzahlung nicht doppelt zählen

Trennen Sie im Zahlungsplan Kaufpreisanteile von zusätzlichen Kosten. Sieht der Vertrag ausdrücklich vor, dass die Reservierungszahlung oder Anzahlung auf den Preis angerechnet wird, verringert dieser Betrag den an den Verkäufer zu zahlenden Rest. Er wird nicht erneut zum Preis hinzuaddiert. Eine Gebühr für eine gesonderte Leistung kann anders behandelt werden: Prüfen Sie Grundlage, Empfänger und Erstattungsbedingungen.

Lassen Sie vor der Überweisung die Vertragsbedingungen von einem Anwalt prüfen und vereinbaren Sie, was bei einer Kreditablehnung, einem entdeckten Objektproblem oder verspäteten Unterlagen geschieht. Gehen Sie nicht davon aus, dass jede als Reservierung bezeichnete Zahlung automatisch erstattet wird.

Was Sie vor der endgültigen Entscheidung anfordern sollten

1. Eine gemeinsame Aufstellung von Preis, Steuern und allen kostenpflichtigen Leistungen mit Angabe, ob die Steuer im jeweiligen Leistungspreis enthalten ist.
2. Bestätigung der Steuerbemessungsgrundlage und der Anwendbarkeit der angegebenen Vergünstigung.
3. Eine schriftliche Kostenverteilung zwischen den Parteien und, falls erforderlich, eine gesonderte Hypothekenberechnung.
4. Einen Kalender der Zahlungen, Einreichungsfristen für Steuerunterlagen und Schlüsselübergabe.
5. Unterlagen zu laufenden Unterhaltskosten und geplanten Arbeiten in der Anlage, um künftige Eigentumskosten zu berechnen.

Nutzen Sie im nächsten Schritt die Checkliste zur rechtlichen Objektprüfung und bewerten Sie gesondert die jährlichen Kosten eines Wohnungseigentümers. Es ist sinnvoll, diese Beträge vor dem Kauf zu kennen, auch wenn sie nicht am Tag des Notartermins anfallen.

Ein Objekt passend zum Gesamtbudget auswählen

Teilen Sie Laverna das Gesamtbudget, die gewünschte Lage und den Hypothekenbedarf mit. Vergleichen Sie nicht nur den Anzeigenpreis, sondern auch den Objektumfang sowie die Kosten des Erwerbs und der späteren Nutzung. Beginnen können Sie mit dem Katalog von Laverna Real Estate. Lassen Sie Steuerberechnung und Verpflichtungsbedingungen für das ausgewählte Objekt vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Fachmann bestätigen.