Cuánto cuesta comprar una vivienda en España: impuestos y presupuesto completo

El precio del piso en el anuncio todavía no indica cuánto dinero necesitará para comprarlo. Calcule por separado los impuestos, la formalización de la operación, los servicios profesionales y la preparación de la vivienda para su uso. A continuación explicamos cómo elaborar ese presupuesto, en qué influye la comunidad autónoma y por qué reservar «un 10% más» puede resultar insuficiente.

Normas y fuentes comprobadas el 23 de octubre de 2026. Este material sirve para la planificación preliminar, no para calcular el impuesto de una operación concreta.

De qué se compone el presupuesto completo de la compra

Resulta útil dividir el cálculo en tres importes: gastos hasta recibir las llaves, costes posteriores a la entrega del piso y una reserva que no se debe tocar. Así evitará pagar por descuido los muebles con el dinero destinado a los impuestos.

• Precio del inmueble. Deje constancia de si incluye plaza de aparcamiento, trastero, muebles y equipamiento. Compare ofertas que incluyan los mismos elementos.
• Impuestos de la compra. Su régimen depende de la operación, la ubicación de la vivienda y las condiciones para aplicar beneficios fiscales.
• Formalización y comprobaciones. Solicite cálculos separados de los gastos de notaría y registro de la compra, el asesoramiento jurídico, la traducción y los demás servicios necesarios.
• Financiación y pagos. Tenga en cuenta la tasación para el banco, las comisiones previstas en el contrato, las transferencias y el cambio de divisas.
• Después de la compra. Prepare un presupuesto de obras, muebles, altas o cambios de titularidad de suministros. Mantenga aparte la reserva para trabajos imprevistos.

Cada partida debe tener un importe, un plazo de pago, un destinatario y un justificante: contrato, factura o cálculo de un profesional. Un porcentaje publicitario no sustituye estos documentos.

Obra nueva y segunda mano: qué impuestos comparar

Compra al promotor

En la primera entrega ordinaria de una vivienda nueva por el promotor se aplica IVA. El tipo general para viviendas en el territorio de aplicación del IVA español es del 10%; determinadas categorías de vivienda protegida tienen previsto un tipo del 4%. La expresión «obra nueva» en el anuncio no determina por sí sola el régimen fiscal: importan las circunstancias jurídicas de la entrega. En las Islas Canarias se aplica otro régimen de imposición indirecta, por lo que el cálculo siguiente no puede trasladarse allí. Explicación de la Agencia Tributaria sobre IVA e ITP en la compra de vivienda.

Además del IVA, al formalizar la correspondiente operación notarial puede devengarse AJD. Por ejemplo, en Andalucía el tipo general de AJD para la compra de vivienda nueva es del 1,2%. Explicación oficial de la Junta de Andalucía. Este impuesto no puede descartarse automáticamente solo porque la compra se haga sin hipoteca.

Compra de vivienda de segunda mano

La compra ordinaria de una vivienda a un vendedor particular tributa por ITP, no por IVA. En una operación no habitual, por ejemplo entre empresarios, debe confirmarse por separado su calificación fiscal. Consultar la diferencia entre IVA e ITP.

La segunda pregunta, después del tipo, es sobre qué importe calcular el impuesto. En los inmuebles que tienen establecido un valor de referencia, este indicador interviene en la determinación de la base imponible del ITP. Si el precio, el valor declarado o la contraprestación pagada son superiores, se aplica la mayor de esas magnitudes. No lo confunda con el valor catastral utilizado para el IBI ni con la tasación bancaria. Explicaciones del Catastro sobre el valor de referencia.

Por qué no puede aplicarse un único porcentaje a toda España

Para Calpe y Alicante hay que consultar las normas de la Comunitat Valenciana; para otra costa o ciudad, las de su comunidad autónoma.

• Comunitat Valenciana. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general del ITP es del 9%; cuando el valor del inmueble o derecho transmitido supera 1 millón de euros, se aplica el 11%. El tipo general del AJD en los demás casos es del 1,4%. Los tipos especiales y los beneficios fiscales deben comprobarse por separado. Artículo 13 y artículo 14 de la Ley 13/1997.
• Andalucía. Tipos generales: ITP del 7% y AJD del 1,2%. Norma autonómica oficial.
• Madrid. El tipo general del ITP en la transmisión de inmuebles es del 6%; las condiciones de los beneficios fiscales se valoran por separado. Información de la administración tributaria de la Comunidad de Madrid.

Esta es una comparación de tipos generales, no una selección personalizada de beneficios fiscales. Antes de reservar, pida al profesional que indique en el cálculo escrito la comunidad autónoma, la fecha de la operación, la base imponible, la norma aplicable y, si se prevé algún beneficio fiscal, los documentos necesarios.

Ejemplo: piso de 300 000 euros en la Comunitat Valenciana

Cálculo hipotético con fines didácticos para octubre de 2026. Comparemos dos compras ordinarias sin hipoteca ni beneficios fiscales. Supongamos que el precio acordado y las bases imponibles aplicables son de 300 000 euros y que no existe una base superior. No es el cálculo de un inmueble del catálogo.

Precio e impuestos, sin otros gastos

Concepto	Vivienda de segunda mano	Vivienda nueva
Precio	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	No incluido
IVA	No incluido	30 000 € (10%)
AJD de la compra	No incluido en este supuesto ordinario sujeto a ITP	4 200 € (1,4%)
Subtotal	327 000 €	334 200 €

Supongamos que, para planificar, usted ha reservado otros 5 000 euros para formalización y asesoramiento y 10 000 euros para acondicionar la vivienda. Son supuestos hipotéticos, no una tarifa de Laverna ni una valoración de mercado de los servicios. En ese caso, el presupuesto previsto sería de 342 000 euros para la vivienda de segunda mano o de 349 200 euros para la nueva. Estos totales no incluyen una reserva adicional. Sustituya ambos importes hipotéticos por presupuestos reales antes de asumir obligaciones.

Si necesita hipoteca: calcule los fondos propios por separado

No mezcle los gastos de compra del piso con los de formalización del préstamo hipotecario. En los contratos sujetos a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y las copias notariales que solicite; el banco asume los gastos de formalización del préstamo enumerados en la ley. Esto no significa que el banco pague los impuestos de la propia compra. Distribución de gastos según la explicación del Banco de España.

Para su cálculo, utilice esta fórmula: presupuesto completo de la compra menos el importe del préstamo efectivamente aprobado. No lo sustituya por una promesa verbal ni por un porcentaje de la publicidad bancaria. Pida al banco que confirme cómo influye la tasación del inmueble en el importe que concederá y qué condiciones deben cumplirse antes de la firma.

Por ejemplo, con un presupuesto completo hipotético de 342 000 euros y un préstamo realmente aprobado de 210 000 euros, necesitará 132 000 euros de fondos propios, más los gastos no incluidos en el presupuesto inicial. Es un ejemplo aritmético, no una oferta bancaria ni una garantía de financiación para no residentes.

Cómo evitar contabilizar la señal dos veces

En el calendario de pagos, separe la parte del precio de los gastos adicionales. Si el contrato establece expresamente que la reserva o las arras se imputan al precio, ese importe reduce el saldo pendiente de pago al vendedor. No se suma de nuevo al precio. La comisión por un servicio independiente puede contabilizarse de otro modo: examine su fundamento, el destinatario y las condiciones de devolución.

Antes de transferir, pida a un abogado que revise las condiciones del contrato y acuerde qué sucede si el banco deniega el préstamo, se detecta un problema en el inmueble o se retrasa la documentación. No dé por hecho que cualquier pago denominado «reserva» se devuelve automáticamente.

Qué solicitar antes de tomar la decisión definitiva

1. Un presupuesto conjunto del precio, los impuestos y todos los servicios de pago, indicando si cada precio de servicio incluye impuestos.
2. Confirmación de la base imponible y de que resulta aplicable el beneficio fiscal anunciado.
3. El reparto de gastos entre las partes por escrito y un cálculo separado de la hipoteca, si hace falta.
4. Un calendario de pagos, plazos de presentación de documentos tributarios y entrega de llaves.
5. Documentación sobre los gastos corrientes de mantenimiento de la vivienda y las obras previstas en el complejo para calcular los costes futuros de propiedad.

Para el siguiente paso, utilice la lista de comprobación jurídica del inmueble y valore por separado los gastos anuales del propietario de una vivienda. Conviene conocer estos importes antes de comprar, aunque no se paguen el día de la firma ante notario.

Elegir un inmueble según el presupuesto completo

Comunique a Laverna su presupuesto total, la zona deseada y si necesita hipoteca. Conviene comparar no solo el precio del anuncio, sino también los elementos incluidos en el inmueble y los costes de compra y uso posterior. Puede empezar por el catálogo de Laverna Real Estate. Confirme el cálculo fiscal y las condiciones de las obligaciones del inmueble elegido con un profesional independiente especializado antes de firmar.