Mitä kiinteistön ostaminen Espanjasta maksaa: verot ja kokonaisbudjetti

Ilmoituksen asunnon hinta ei vielä kerro ostoon tarvittavaa rahamäärää. Laske erikseen verot, kaupanteon muodollisuudet, asiantuntijapalvelut ja asunnon valmistelu käyttöön. Seuraavaksi käsitellään budjetin kokoamista, alueen vaikutusta ja sitä, miksi «vielä 10 %» ei välttämättä riitä varaukseksi.

Säännöt ja lähteet tarkistettu 23. lokakuuta 2026. Aineisto on tarkoitettu alustavaan suunnitteluun, ei yksittäisen kaupan veron laskemiseen.

Mistä oston kokonaisbudjetti muodostuu

Laskelma kannattaa jakaa kolmeen summaan: kulut ennen avainten saamista, kulut asunnon luovutuksen jälkeen ja koskematon vararahasto. Näin huonekaluja ei vahingossa makseta veroihin varatuilla rahoilla.

• Kohteen hinta. Kirjaa, sisältyvätkö pysäköintipaikka, varasto, huonekalut ja laitteet. Vertaa tarjouksia, joissa sisältö on sama.
• Ostoverot. Niiden verokohtelu riippuu liiketoimesta, asunnon sijainnista ja helpotusten soveltamisehdoista.
• Muodollisuudet ja tarkastukset. Pyydä erilliset arviot oston notaari- ja rekisteröintikuluista, oikeudellisesta avusta, käännöksistä ja muista tarpeellisista palveluista.
• Rahoitus ja maksut. Huomioi pankin arvio, sopimuksen mukaiset palkkiot, tilisiirrot ja valuutanvaihto.
• Oston jälkeen. Laadi arvio remontista, huonekaluista sekä palvelujen liittämisestä tai siirtämisestä. Pidä yllättävien töiden varaus erillään.

Jokaisella erällä on oltava summa, maksuaika, vastaanottaja ja peruste: sopimus, lasku tai asiantuntijan laskelma. Mainoksen prosenttiluku ei korvaa näitä asiakirjoja.

Uudis- ja käytetyt asunnot: mitä veroja verrataan

Ostaminen rakennuttajalta

Rakennuttajan tavanomaiseen uuden asunnon ensiluovutukseen sovelletaan IVA:a. Asuntojen yleinen verokanta Espanjan IVA:n soveltamisalueella on 10 %; tietyille suojatun asumisen luokille on säädetty 4 %:n kanta. Ilmoituksen sana «uudiskohde» ei yksin määritä verokohtelua: luovutuksen oikeudelliset olosuhteet ratkaisevat. Kanariansaarilla on eri välillisen verotuksen järjestelmä, joten alla olevaa laskelmaa ei voi soveltaa sinne. Agencia Tributarian selitys IVA:sta ja ITP:stä asunnon ostossa.

IVA:n lisäksi asiaankuuluvan notaarikaupan yhteydessä voi tulla maksettavaksi AJD. Esimerkiksi Andalusiassa uuden asunnon oston yleinen AJD on 1,2 %. Junta de Andalucían virallinen selitys. Tätä veroa ei voi automaattisesti jättää pois vain siksi, että osto tehdään ilman asuntolainaa.

Käytetyn asunnon ostaminen

Tavanomainen asunnon osto yksityiseltä myyjältä kuuluu ITP:n, ei IVA:n piiriin. Epätavanomaisessa kaupassa, esimerkiksi yrittäjien välillä, veroluokittelu on vahvistettava erikseen. Tarkista IVA:n ja ITP:n ero.

Verokannan jälkeen toinen kysymys on: mistä summasta vero lasketaan? Kiinteistölle vahvistettu valor de referencia osallistuu ITP:n veron perusteen määritykseen. Jos hinta, ilmoitettu arvo tai maksettu vastike on suurempi, sovelletaan suurinta määrää. Älä sekoita sitä IBI:n katasteriarvoon tai pankin arvioon. Catastron selitykset valor de referenciasta.

Miksi samaa prosenttia ei voi käyttää koko Espanjassa

Calpen ja Alicanten osalta on tarkasteltava Valencian itsehallintoalueen sääntöjä; muulla rannikolla tai toisessa kaupungissa sen oman itsehallintoalueen sääntöjä.

• Comunitat Valenciana. 1. kesäkuuta 2026 alkaen yleinen ITP on 9 %; jos luovutettavan kiinteistön tai oikeuden arvo ylittää 1 miljoonan euron rajan, sovelletaan 11 %:a. Yleinen AJD muissa tapauksissa on 1,4 %. Erityiskannat ja helpotukset tarkistetaan erikseen. 13 artikla ja Ley 13/1997:n 14 artikla.
• Andalusia. Yleiset verokannat: ITP 7 % ja AJD 1,2 %. Virallinen alueellinen säännös.
• Madrid. Kiinteistön luovutuksen yleinen ITP-kanta on 6 %; helpotusten ehdot arvioidaan erikseen. Comunidad de Madridin veroviranomaisen tiedot.

Tämä on yleisten verokantojen vertailu, ei henkilökohtainen helpotusten valinta. Pyydä ennen varausta asiantuntijaa ilmoittamaan kirjallisessa laskelmassa alue, kaupantekopäivä, veron peruste, sovellettava säännös ja mahdolliseen helpotukseen tarvittavat asiakirjat.

Esimerkki: 300 000 euron asunto Valencian itsehallintoalueella

Havainnollistava laskuharjoitus lokakuulle 2026. Verrataan kahta tavanomaista ostoa ilman asuntolainaa tai helpotuksia. Oletetaan, että sovittu hinta ja sovellettavat veron perusteet ovat 300 000 euroa eikä korkeampaa perustetta ole. Kyse ei ole luettelon kohteen laskelmasta.

Hinta ja verot ilman muita kuluja

Erä	Käytetty asunto	Uusi asunto
Hinta	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Ei sisälly
IVA	Ei sisälly	30 000 € (10%)
Oston AJD	Ei sisälly tähän tavanomaiseen ITP-tilanteeseen	4 200 € (1,4%)
Välisumma	327 000 €	334 200 €

Oletetaan, että olet itse varannut suunnittelua varten vielä 5 000 euroa muodollisuuksiin ja asiantuntija-apuun sekä 10 000 euroa varusteluun. Nämä ovat havainnollistavia oletuksia, eivät Lavernan hinnasto tai palvelujen markkinahinta-arvio. Suunniteltu budjetti olisi silloin 342 000 euroa käytetylle tai 349 200 euroa uudelle asunnolle. Erillinen vararahasto ei sisälly summiin. Korvaa molemmat oletussummat todellisilla tarjouksilla ennen sitoutumista.

Jos tarvitset asuntolainan: laske omat varat erikseen

Älä sekoita asunnon ostokuluja asuntolainan järjestämiskuluihin. Ley 5/2019:n piiriin kuuluvissa sopimuksissa asiakas maksaa arvion ja pyytämänsä notaarikopiot; pankki vastaa laissa luetelluista lainan järjestämiskuluista. Tämä ei tarkoita, että pankki maksaisi itse ostoon liittyvät verot. Kulujen jako Banco de Españan selityksen mukaan.

Käytä omassa laskelmassasi kaavaa: oston kokonaisbudjetti miinus tosiasiallisesti hyväksytty lainamäärä. Älä korvaa sitä suullisella lupauksella tai pankkimainoksen prosentilla. Pyydä pankkia vahvistamaan, miten kohteen arvio vaikuttaa nostettavaan summaan ja mitä ehtoja on täytettävä ennen allekirjoitusta.

Esimerkiksi oletetulla 342 000 euron kokonaisbudjetilla ja todella hyväksytyllä 210 000 euron lainalla tarvitaan 132 000 euroa omia varoja sekä alkuperäiseen budjettiin kuulumattomat kulut. Tämä on laskuesimerkki, ei pankin tarjous tai takuu lainasta ulkomailla asuvalle.

Miten välttää käsirahan laskeminen kahdesti

Erota maksuaikataulussa kauppahinnan osat lisäkuluista. Jos sopimus nimenomaisesti määrää varausmaksun tai käsirahan hyvittämisestä hinnassa, summa pienentää myyjälle maksettavaa loppuosaa. Sitä ei lisätä hintaan uudelleen. Erillisen palvelun palkkio voidaan käsitellä toisin: tarkista sen peruste, vastaanottaja ja palautusehdot.

Pyydä ennen siirtoa juristia tarkistamaan sopimusehdot ja sovi, mitä tapahtuu pankin kieltäytyessä, kohteen ongelman ilmetessä tai asiakirjojen viivästyessä. Älä oleta jokaisen «varaukseksi» nimetyn maksun palautuvan automaattisesti.

Mitä pyytää ennen lopullista päätöstä

1. Yhtenäinen arvio hinnasta, veroista ja kaikista maksullisista palveluista sekä tieto siitä, sisältyykö vero kuhunkin palveluhintaan.
2. Vahvistus veron perusteesta ja ilmoitetun helpotuksen soveltumisesta.
3. Kirjallinen kulujen jako osapuolten välillä ja erillinen asuntolainalaskelma, jos lainaa tarvitaan.
4. Maksujen, veroasiakirjojen määräaikojen ja avainten luovutuksen kalenteri.
5. Asiakirjat asunnon nykyisistä ylläpitomaksuista ja asuinkokonaisuuden suunnitelluista töistä tulevien omistuskulujen laskemiseksi.

Käytä seuraavaksi kohteen oikeudellisen tarkastuksen tarkistuslistaa ja arvioi erikseen asunnonomistajan vuotuiset kulut. Summat on hyödyllistä nähdä ennen ostoa, vaikka niitä ei makseta notaarikaupan päivänä.

Valitse kokonaisbudjettiin sopiva kohde

Kerro Lavernalle kokonaisbudjetti, toivottu alue ja asuntolainan tarve. Vertaa ilmoitushinnan lisäksi kohteen sisältöä, ostokuluja ja tulevan käytön kustannuksia. Voit aloittaa Laverna Real Estaten luettelosta. Vahvista valitun kohteen verolaskelma ja sitoumusten ehdot riippumattomalta alan asiantuntijalta ennen allekirjoitusta.