Quanto costa acquistare un immobile in Spagna: imposte e budget completo

Il prezzo dell'appartamento nell'annuncio non indica ancora quanto denaro servirà per acquistarlo. Calcolate separatamente imposte, formalizzazione dell'operazione, servizi professionali e preparazione dell'abitazione all'uso. Vediamo come costruire questo budget, su cosa incide la regione e perché una riserva di «un altro 10%» potrebbe non bastare.

Norme e fonti verificate il 23 ottobre 2026. Il materiale serve alla pianificazione preliminare, non al calcolo dell'imposta per una singola operazione.

Come si compone il budget completo dell'acquisto

È utile dividere il calcolo in tre importi: spese fino alla consegna delle chiavi, costi successivi alla consegna dell'appartamento e riserva da non utilizzare. In questo modo i mobili non verranno pagati per errore con il denaro accantonato per le imposte.

• Prezzo dell'immobile. Precisate se sono inclusi parcheggio, ripostiglio, mobili e attrezzature. Confrontate offerte con gli stessi elementi inclusi.
• Imposte sull'acquisto. Il loro regime dipende dall'operazione, dalla posizione dell'abitazione e dalle condizioni per applicare le agevolazioni.
• Formalizzazione e verifiche. Richiedete calcoli separati delle spese notarili e registrali per l'acquisto, dell'assistenza legale, della traduzione e degli altri servizi necessari.
• Finanziamento e pagamenti. Considerate la perizia per la banca, le commissioni previste dal contratto, i trasferimenti e la conversione valutaria.
• Dopo l'acquisto. Preparate un preventivo per lavori, mobili, attivazione o voltura delle utenze. Tenete separata la riserva per lavori imprevisti.

Ogni voce deve riportare importo, scadenza di pagamento, destinatario e giustificativo: contratto, fattura o calcolo di un professionista. Una percentuale pubblicitaria non sostituisce questi documenti.

Nuova costruzione e usato: quali imposte confrontare

Acquisto dal promotore

Alla normale prima cessione di un'abitazione nuova da parte del promotore si applica l'IVA. L'aliquota generale per le abitazioni nel territorio di applicazione dell'IVA spagnola è del 10%; per alcune categorie di edilizia protetta è prevista un'aliquota del 4%. La dicitura «nuova costruzione» nell'annuncio non determina da sola il regime fiscale: contano le circostanze giuridiche della cessione. Nelle Isole Canarie vige un diverso regime di imposizione indiretta, quindi il calcolo seguente non può essere applicato a quel territorio. Chiarimento dell'Agencia Tributaria su IVA e ITP nell'acquisto di abitazioni.

Oltre all'IVA, la formalizzazione del relativo atto notarile può comportare l'AJD. Per esempio, in Andalusia l'aliquota generale dell'AJD per l'acquisto di un'abitazione nuova è dell'1,2%. Chiarimento ufficiale della Junta de Andalucía. Questa imposta non può essere esclusa automaticamente solo perché l'acquisto avviene senza mutuo.

Acquisto di un'abitazione usata

Il normale acquisto di un'abitazione da un venditore privato è soggetto a ITP, non a IVA. Per un'operazione non ordinaria, ad esempio tra imprenditori, occorre confermare separatamente la qualificazione fiscale. Verificare la differenza tra IVA e ITP.

La seconda domanda, dopo l'aliquota, è: su quale importo calcolare l'imposta? Per gli immobili per cui è stato stabilito un valor de referencia, questo indicatore concorre alla determinazione della base imponibile ITP. Se il prezzo, il valore dichiarato o il corrispettivo pagato sono superiori, si applica l'importo più elevato. Non confondetelo con il valore catastale per l'IBI o con la perizia bancaria. Chiarimenti del Catastro sul valor de referencia.

Perché non si può applicare un'unica percentuale a tutta la Spagna

Per Calpe e Alicante occorre consultare le norme della Comunità Valenciana; per un'altra costa o città bisogna verificare quelle della relativa comunità autonoma.

• Comunitat Valenciana. Dal 1° giugno 2026 l'ITP generale è del 9%; per immobili o diritti trasferiti di valore superiore a 1 milione di euro si applica l'11%. L'AJD generale negli altri casi è dell'1,4%. Aliquote speciali e agevolazioni devono essere verificate separatamente. Articolo 13 e articolo 14 della Ley 13/1997.
• Andalusia. Aliquote generali: ITP 7% e AJD 1,2%. Norma regionale ufficiale.
• Madrid. L'aliquota generale ITP per il trasferimento di immobili è del 6%; le condizioni delle agevolazioni vanno valutate separatamente. Informazioni dell'amministrazione tributaria della Comunidad de Madrid.

Questo è un confronto delle aliquote generali, non una selezione personalizzata delle agevolazioni. Prima della prenotazione chiedete al professionista di indicare nel calcolo scritto la regione, la data dell'operazione, la base imponibile, la norma applicata e i documenti per l'agevolazione, se prevista.

Esempio: appartamento da 300 000 euro nella Comunità Valenciana

Calcolo ipotetico a scopo didattico riferito a ottobre 2026. Confrontiamo due acquisti ordinari senza mutuo né agevolazioni. Supponiamo che il prezzo concordato e le basi imponibili applicabili siano pari a 300 000 euro e che non esista una base superiore. Non è il calcolo relativo a un immobile del catalogo.

Prezzo e imposte, senza altre spese

Voce	Abitazione usata	Abitazione nuova
Prezzo	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Non incluso
IVA	Non incluso	30 000 € (10%)
AJD sull'acquisto	Non incluso in questo scenario ordinario soggetto a ITP	4 200 € (1,4%)
Subtotale	327 000 €	334 200 €

Supponiamo che, per pianificare, abbiate destinato altri 5 000 euro alla formalizzazione e all'assistenza e 10 000 euro alla sistemazione dell'abitazione. Si tratta di ipotesi esemplificative, non di una tariffa Laverna né di una stima di mercato dei servizi. Il budget previsto sarebbe quindi di 342 000 euro per l'abitazione usata o di 349 200 euro per quella nuova. Questi totali non comprendono una riserva separata. Sostituite entrambi gli importi ipotetici con preventivi reali prima di assumere impegni.

Se serve un mutuo: calcolare separatamente i fondi propri

Non confondete le spese per acquistare l'appartamento con quelle per stipulare il mutuo. Per i contratti soggetti alla Ley 5/2019, il cliente paga la perizia e le copie notarili da lui richieste; la banca sostiene le spese di formalizzazione del finanziamento elencate dalla legge. Questo non significa che la banca paghi le imposte sull'acquisto stesso. Ripartizione delle spese secondo il chiarimento del Banco de España.

Per il vostro calcolo utilizzate la formula: budget completo dell'acquisto meno importo del finanziamento effettivamente approvato. Non sostituite quest'ultimo con una promessa verbale o una percentuale della pubblicità bancaria. Chiedete alla banca di confermare come la perizia dell'immobile incida sull'importo erogato e quali condizioni vadano soddisfatte prima della firma.

Per esempio, con un budget complessivo ipotetico di 342 000 euro e un finanziamento realmente approvato di 210 000 euro, serviranno 132 000 euro di fondi propri, oltre alle spese non incluse nel budget iniziale. È un esempio aritmetico, non un'offerta bancaria né una garanzia di finanziamento per un non residente.

Come non conteggiare la caparra due volte

Nel calendario dei pagamenti distinguete la parte del prezzo dalle spese aggiuntive. Se il contratto prevede espressamente che la prenotazione o la caparra siano imputate al prezzo, quell'importo riduce il saldo dovuto al venditore. Non si aggiunge nuovamente al prezzo. Una commissione per un servizio separato può essere trattata diversamente: verificatene il fondamento, il destinatario e le condizioni di rimborso.

Prima del trasferimento chiedete a un avvocato di verificare le condizioni contrattuali e concordate cosa succede in caso di rifiuto della banca, scoperta di un problema nell'immobile o ritardo dei documenti. Non presumete che qualsiasi pagamento denominato «prenotazione» venga automaticamente restituito.

Cosa richiedere prima della decisione definitiva

1. Un unico preventivo di prezzo, imposte e tutti i servizi a pagamento, specificando se il prezzo di ogni servizio comprende l'imposta.
2. Conferma della base imponibile e dell'applicabilità dell'agevolazione dichiarata.
3. Ripartizione scritta delle spese tra le parti e calcolo separato del mutuo, se necessario.
4. Calendario dei pagamenti, delle scadenze per i documenti fiscali e della consegna delle chiavi.
5. Documenti sulle spese correnti di mantenimento dell'abitazione e sui lavori previsti nel complesso, per calcolare i futuri costi di proprietà.

Per il passo successivo utilizzate la checklist della verifica giuridica dell'immobile e valutate separatamente le spese annuali del proprietario di un'abitazione. È utile conoscere questi importi prima dell'acquisto, anche se non sono dovuti il giorno dell'atto notarile.

Scegliere un immobile in base al budget completo

Comunicate a Laverna il budget complessivo, la zona desiderata e la necessità di un mutuo. Conviene confrontare non solo il prezzo dell'annuncio, ma anche ciò che comprende l'immobile e i costi di acquisto e utilizzo successivo. Potete iniziare dal catalogo di Laverna Real Estate. Prima della firma confermate con un professionista indipendente specializzato il calcolo fiscale e le condizioni degli impegni relativi all'immobile scelto.