Hva koster det å kjøpe eiendom i Spania: skatter og fullstendig budsjett

Leilighetsprisen i annonsen viser ennå ikke hvor mye penger du trenger til kjøpet. Beregn skatter, gjennomføring av handelen, faglige tjenester og klargjøring av boligen separat. Nedenfor gjennomgår vi hvordan du setter opp et slikt budsjett, hva regionen påvirker, og hvorfor en reserve på «10% ekstra» kan være utilstrekkelig.

Regler og kilder er kontrollert 23. oktober 2026. Materialet er ment for foreløpig planlegging, ikke for beregning av skatt på en konkret handel.

Hva inngår i et fullstendig kjøpsbudsjett

Det er praktisk å dele beregningen i tre beløp: utgifter før nøkkeloverlevering, kostnader etter overtakelse av leiligheten og en urørt reserve. Da blir ikke møbler ved et uhell betalt med penger som er satt av til skatt.

• Eiendommens pris. Avklar om parkering, bod, møbler og utstyr følger med. Sammenlign tilbud med samme innhold.
• Skatter ved kjøpet. Skattereglene avhenger av transaksjonen, boligens beliggenhet og vilkårene for eventuelle skattefordeler.
• Formalisering og kontroll. Be om separate beregninger av notar- og registreringskostnader ved kjøpet, juridisk bistand, oversettelse og andre nødvendige tjenester.
• Finansiering og oppgjør. Ta høyde for bankens verdivurdering, avtalefestede gebyrer, overføringer og valutaveksling.
• Etter kjøpet. Lag et kostnadsoverslag for oppussing, møbler og tilkobling eller overføring av tjenester. Hold en reserve til uforutsette arbeider separat.

Hver post må ha et beløp, en betalingsfrist, en mottaker og et grunnlag: avtale, faktura eller beregning fra en fagperson. En prosentsats fra reklame erstatter ikke disse dokumentene.

Nybygg og bruktbolig: hvilke skatter bør sammenlignes

Kjøp fra utbygger

Ved en ordinær førstegangsoverdragelse av en ny bolig fra utbygger gjelder IVA. Den alminnelige satsen for boliger i området der spansk IVA gjelder, er 10%; for enkelte kategorier offentlig regulerte boliger er satsen 4%. Ordet «nybygg» i annonsen avgjør ikke alene skattebehandlingen: de juridiske omstendighetene ved overdragelsen er avgjørende. På Kanariøyene gjelder et annet system for indirekte skatt, så beregningen nedenfor kan ikke overføres dit. Agencia Tributarias veiledning om IVA og ITP ved boligkjøp.

I tillegg til IVA kan AJD påløpe ved formalisering av den aktuelle notarielle handelen. I Andalucía er for eksempel den alminnelige AJD-satsen ved kjøp av ny bolig 1,2%. Offisiell veiledning fra Junta de Andalucía. Denne skatten kan ikke automatisk utelates bare fordi kjøpet skjer uten boliglån.

Kjøp av bruktbolig

Et ordinært boligkjøp fra en privat selger ilegges ITP, ikke IVA. For en uvanlig transaksjon, for eksempel mellom næringsdrivende, må skattebehandlingen bekreftes særskilt. Kontroller forskjellen mellom IVA og ITP.

Det neste spørsmålet etter satsen er: hvilket beløp skal skatten beregnes av? For eiendommer som har en fastsatt valor de referencia, inngår denne verdien i fastsettelsen av skattegrunnlaget for ITP. Hvis prisen, den oppgitte verdien eller det betalte vederlaget er høyere, brukes den høyeste verdien. Ikke forveksle den med matrikkelverdien for IBI eller bankens verdivurdering. Catastros forklaringer om valor de referencia.

Hvorfor én prosentsats ikke kan brukes for hele Spania

For Calpe og Alicante må du se på reglene i Valencia-regionen; for en annen kyststrekning eller by må du kontrollere reglene i den aktuelle autonome regionen.

• Comunitat Valenciana. Fra 1. juni 2026 er den alminnelige ITP-satsen 9%; dersom verdien av eiendommen eller rettigheten som overdras, overstiger 1 million euro, gjelder 11%. Den alminnelige AJD-satsen i øvrige tilfeller er 1,4%. Særskilte satser og skattefordeler kontrolleres separat. Artikkel 13 og artikkel 14 i Ley 13/1997.
• Andalucía. Alminnelige satser: ITP 7% og AJD 1,2%. Offisiell regional bestemmelse.
• Madrid. Den alminnelige ITP-satsen ved overdragelse av eiendom er 6%; vilkårene for skattefordeler vurderes separat. Informasjon fra skatteetaten i Comunidad de Madrid.

Dette er en sammenligning av alminnelige satser, ikke en individuell vurdering av skattefordeler. Før reservasjon bør du be en fagperson angi region, handelsdato, skattegrunnlag, gjeldende bestemmelse og dokumentasjon for en eventuell skattefordel i en skriftlig beregning.

Eksempel: leilighet til 300 000 euro i Valencia-regionen

Et hypotetisk regneeksempel per oktober 2026. Vi sammenligner to ordinære kjøp uten boliglån og skattefordeler. Vi antar at avtalt pris og gjeldende skattegrunnlag er 300 000 euro, og at det ikke finnes et høyere skattegrunnlag. Dette er ikke en beregning for en eiendom i katalogen.

Pris og skatter, uten øvrige utgifter

Post	Bruktbolig	Ny bolig
Pris	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Ikke inkludert
IVA	Ikke inkludert	30 000 € (10%)
AJD ved kjøpet	Ikke inkludert i dette ordinære ITP-scenarioet	4 200 € (1,4%)
Delsum	327 000 €	334 200 €

La oss anta at du selv har satt av ytterligere 5 000 euro til formalisering og bistand og 10 000 euro til innredning som del av planleggingen. Dette er hypotetiske forutsetninger, ikke Lavernas priser eller en markedsvurdering av tjenestene. Da blir det planlagte budsjettet 342 000 euro for bruktbolig eller 349 200 euro for ny bolig. En egen reserve er ikke inkludert i disse totalsummene. Erstatt begge de hypotetiske beløpene med faktiske tilbud før du påtar deg forpliktelser.

Hvis du trenger boliglån: beregn egenkapitalen separat

Ikke bland kostnadene ved å kjøpe leiligheten med kostnadene ved å etablere boliglånet. For avtaler som omfattes av Ley 5/2019, betaler kunden for verdivurderingen og notarialkopier kunden selv ber om; banken dekker kostnadene ved låneetableringen som er angitt i loven. Det betyr ikke at banken betaler skattene på selve kjøpet. Kostnadsfordeling ifølge Banco de Españas veiledning.

Bruk følgende formel i din egen beregning: fullstendig kjøpsbudsjett minus faktisk godkjent lånebeløp. Ikke erstatt dette beløpet med et muntlig løfte eller en prosentsats fra bankreklame. Be banken bekrefte hvordan eiendommens verdivurdering påvirker utbetalingsbeløpet, og hvilke vilkår som må oppfylles før signering.

Med et hypotetisk totalbudsjett på 342 000 euro og et faktisk godkjent lån på 210 000 euro trenger du for eksempel 132 000 euro i egne midler, pluss utgifter som ikke inngikk i det opprinnelige budsjettet. Dette er et regneeksempel, ikke et banktilbud eller en garanti for lån til en ikke-resident.

Slik unngår du å telle håndpengene to ganger

Skill mellom deler av kjøpesummen og tilleggsutgifter i betalingsplanen. Hvis avtalen uttrykkelig bestemmer at reservasjonsbeløpet eller håndpengene skal trekkes fra kjøpesummen, reduserer beløpet restbetalingen til selgeren. Det skal ikke legges til prisen på nytt. Et gebyr for en separat tjeneste kan behandles annerledes: se på grunnlaget, mottakeren og vilkårene for tilbakebetaling.

Før overføringen bør du be juristen kontrollere avtalevilkårene og avklare hva som skjer hvis banken avslår lånet, det oppdages et problem med eiendommen, eller dokumenter blir forsinket. Ikke gå ut fra at enhver betaling kalt «reservasjon» automatisk refunderes.

Hva du bør be om før den endelige beslutningen

1. Ett samlet kostnadsoverslag for pris, skatter og alle betalte tjenester, med angivelse av om skatt er inkludert i hver tjenestepris.
2. Bekreftelse på skattegrunnlaget og at den oppgitte skattefordelen kan anvendes.
3. Skriftlig fordeling av kostnader mellom partene og en separat beregning for boliglånet dersom det er nødvendig.
4. En plan med betalingsdatoer, frister for innlevering av skattedokumenter og nøkkeloverlevering.
5. Dokumenter om løpende kostnader ved å holde boligen og planlagte arbeider i anlegget, til beregning av fremtidige eierkostnader.

Som neste trinn kan du bruke sjekklisten for juridisk kontroll av eiendommen og separat vurdere boligeierens årlige utgifter. Det er nyttig å kjenne disse beløpene før kjøpet, selv om de ikke forfaller på dagen for handelen hos notarius.

Finn en eiendom som passer totalbudsjettet

Opplys Laverna om samlet budsjett, ønsket område og behov for boliglån. Sammenlign ikke bare annonseprisen, men også hva eiendommen omfatter, kjøpskostnadene og kostnadene ved videre bruk. Du kan begynne med Laverna Real Estates katalog. Få skatteberegningen og vilkårene for forpliktelsene knyttet til den valgte eiendommen bekreftet av en uavhengig fagspesialist før signering.