Сколько стоит покупка недвижимости в Испании: налоги и полный бюджет

Цена квартиры в объявлении ещё не показывает, сколько денег понадобится для покупки. Отдельно посчитайте налоги, оформление сделки, услуги специалистов и подготовку жилья к использованию. Ниже разберём, как собрать такой бюджет, на что влияет регион и почему резерв «ещё 10%» может оказаться недостаточным.

Правила и источники проверены 23 октября 2026 года. Материал предназначен для предварительного планирования, а не для расчёта налога по конкретной сделке.

Из чего складывается полный бюджет покупки

Удобно разделить расчёт на три суммы: расходы до получения ключей, затраты после передачи квартиры и неприкосновенный резерв. Тогда мебель не будет случайно оплачена деньгами, отложенными на налог.

• Цена объекта. Зафиксируйте, входят ли парковка, кладовая, мебель и оборудование. Сравнивайте предложения с одинаковым составом.
• Налоги покупки. Их режим зависит от операции, местонахождения жилья и условий применения льгот.
• Оформление и проверка. Запросите отдельные расчёты нотариальных и регистрационных расходов по покупке, юридического сопровождения, перевода и иных необходимых услуг.
• Финансирование и расчёты. Учтите оценку для банка, предусмотренные договором комиссии, переводы и конвертацию валюты.
• После покупки. Составьте смету ремонта, мебели, подключения или переоформления услуг. Резерв на непредвиденные работы держите отдельно.

У каждого пункта должны быть сумма, срок платежа, получатель и основание: договор, счёт или расчёт специалиста. Процент из рекламы не заменяет эти документы.

Новостройка и вторичное жильё: какие налоги сравнивать

Покупка у застройщика

При обычной первой передаче нового жилья застройщиком применяется IVA. Общая ставка для жилья на территории действия испанского IVA составляет 10%; для отдельных категорий защищённого жилья предусмотрена ставка 4%. Слово «новостройка» в объявлении само по себе не определяет налоговый режим: важны юридические обстоятельства передачи. На Канарских островах действует другой косвенный налоговый режим, поэтому расчёт ниже туда переносить нельзя. Разъяснение Agencia Tributaria об IVA и ITP при покупке жилья.

Помимо IVA, при оформлении соответствующей нотариальной сделки может возникать AJD. Например, в Андалусии общий AJD для покупки нового жилья составляет 1,2%. Официальное разъяснение Junta de Andalucía. Этот налог нельзя автоматически исключать только потому, что покупка проходит без ипотеки.

Покупка вторичного жилья

Обычная покупка жилья у частного продавца облагается ITP, а не IVA. Для нестандартной сделки, например между предпринимателями, налоговую квалификацию нужно подтвердить отдельно. Проверить различие между IVA и ITP.

Второй вопрос после ставки: от какой суммы считать налог? Для недвижимости, у которой установлен valor de referencia, этот показатель участвует в определении налоговой базы ITP. Если цена, заявленная стоимость или уплаченное возмещение выше, применяется наибольшая величина. Не путайте его с кадастровой стоимостью для IBI или банковской оценкой. Пояснения Catastro о valor de referencia.

Почему один процент нельзя применять ко всей Испании

Для Кальпе и Аликанте нужно смотреть правила Валенсийского сообщества, для другого побережья или города проверять его автономное сообщество.

• Comunitat Valenciana. С 1 июня 2026 года общий ITP составляет 9%; при стоимости передаваемой недвижимости или права свыше 1 млн евро применяется 11%. Общий AJD в остальных случаях составляет 1,4%. Специальные ставки и льготы проверяются отдельно. Статья 13 и статья 14 Ley 13/1997.
• Андалусия. Общие ставки: ITP 7% и AJD 1,2%. Официальная региональная норма.
• Мадрид. Общая ставка ITP при передаче недвижимости составляет 6%; условия льгот оцениваются отдельно. Информация налоговой службы Comunidad de Madrid.

Это сравнение общих ставок, а не персональный подбор льгот. Перед резервированием попросите специалиста указать в письменном расчёте регион, дату сделки, налоговую базу, применяемую норму и документы для льготы, если она предполагается.

Пример: квартира за 300 000 евро в Валенсийском сообществе

Условный учебный расчёт на октябрь 2026 года. Сравним две обычные покупки без ипотеки и льгот. Предположим, что согласованная цена и применимые налоговые базы равны 300 000 евро, а более высокая база отсутствует. Это не расчёт по объекту из каталога.

Цена и налоги, без прочих расходов

Статья	Вторичное жильё	Новое жильё
Цена	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Не включён
IVA	Не включён	30 000 € (10%)
AJD покупки	Не включён в этот обычный сценарий ITP	4 200 € (1,4%)
Промежуточный итог	327 000 €	334 200 €

Допустим, для планирования вы сами выделили ещё 5 000 евро на оформление и сопровождение и 10 000 евро на обустройство. Это условные допущения, не тариф Laverna и не рыночная оценка услуг. Тогда плановый бюджет составит 342 000 евро для вторичного жилья или 349 200 евро для нового. Отдельный резерв в эти итоги не включён. Замените обе условные суммы реальными предложениями до принятия обязательств.

Если нужна ипотека: считайте собственные средства отдельно

Не смешивайте расходы на покупку квартиры с расходами на оформление ипотечного кредита. Для договоров, подпадающих под Ley 5/2019, клиент оплачивает оценку и запрошенные им нотариальные копии; банк несёт расходы оформления кредита, перечисленные законом. Это не означает, что банк оплачивает налоги самой покупки. Распределение расходов по разъяснению Banco de España.

Для собственного расчёта используйте формулу: полный бюджет покупки минус фактически одобренная сумма кредита. Не подставляйте вместо неё устное обещание или процент из банковской рекламы. Попросите банк подтвердить, как оценка объекта влияет на сумму выдачи и какие условия нужно выполнить до подписания.

Например, при условном полном бюджете 342 000 евро и реально одобренном кредите 210 000 евро потребуется 132 000 евро собственных средств, плюс расходы, не вошедшие в исходный бюджет. Это арифметический пример, не предложение банка и не гарантия кредитования нерезидента.

Как не посчитать задаток дважды

В платёжном календаре отделяйте часть цены от дополнительных расходов. Если договор прямо предусматривает, что резерв или задаток засчитывается в цену, эта сумма уменьшает остаток к оплате продавцу. Она не прибавляется к цене повторно. Комиссия за отдельную услугу может учитываться иначе: смотрите её основание, получателя и условия возврата.

До перевода попросите юриста проверить условия договора и согласуйте, что происходит при отказе банка, обнаружении проблемы с объектом или задержке документов. Не исходите из предположения, что любой платёж с названием «резерв» автоматически возвращается.

Что запросить перед окончательным решением

1. Единую смету цены, налогов и всех платных услуг с указанием, включён ли налог в каждую цену услуги.
2. Подтверждение налоговой базы и применимости заявленной льготы.
3. Письменное распределение расходов между сторонами и отдельный расчёт по ипотеке, если она нужна.
4. Календарь платежей, сроков подачи налоговых документов и передачи ключей.
5. Документы о текущих платежах по содержанию жилья и планируемых работах в комплексе для расчёта будущего владения.

Для следующего шага используйте чек-лист юридической проверки объекта и отдельно оцените ежегодные расходы владельца жилья. Эти суммы полезно видеть до покупки, даже если они не входят в день нотариальной сделки.

Подобрать объект под полный бюджет

Сообщите Laverna общий бюджет, желаемый район и необходимость ипотеки. Сравнивать стоит не только цену объявления, но и состав объекта, затраты на покупку и дальнейшее использование. Начать можно с каталога Laverna Real Estate. Налоговый расчёт и условия обязательств по выбранному объекту подтвердите у независимого профильного специалиста до подписания.