Vad kostar det att köpa fastighet i Spanien: skatter och total budget

Lägenhetspriset i annonsen visar ännu inte hur mycket pengar som behövs för köpet. Beräkna skatter, kostnader för att genomföra affären, specialisttjänster och iordningställande av bostaden separat. Nedan går vi igenom hur en sådan budget tas fram, vad regionen påverkar och varför en reserv på ”ytterligare 10%” kan visa sig otillräcklig.

Regler och källor kontrollerades den 23 oktober 2026. Materialet är avsett för preliminär planering, inte för skatteberäkning för en specifik affär.

Vad ingår i den totala köpbudgeten

Det är praktiskt att dela upp beräkningen i tre summor: kostnader före nyckelöverlämningen, kostnader efter att lägenheten överlämnats och en reserv som inte ska röras. Då betalas inte möbler av misstag med pengar avsatta för skatt.

• Objektets pris. Fastställ om parkering, förråd, möbler och utrustning ingår. Jämför erbjudanden med samma innehåll.
• Skatter vid köpet. Skattereglerna beror på transaktionen, bostadens läge och villkoren för skattelättnader.
• Formalia och granskning. Begär separata beräkningar av notarie- och registreringskostnader för köpet, juridiskt biträde, översättning och andra nödvändiga tjänster.
• Finansiering och betalningar. Ta hänsyn till bankens värdering, avtalsenliga avgifter, överföringar och valutaväxling.
• Efter köpet. Gör en kostnadskalkyl för renovering, möbler samt anslutning eller byte av tjänsteabonnemang. Håll reserven för oförutsedda arbeten separat.

Varje post ska ha ett belopp, en betalningsfrist, en mottagare och ett underlag: avtal, faktura eller specialistberäkning. En procentsats i reklam ersätter inte dessa dokument.

Nyproduktion och begagnad bostad: vilka skatter ska jämföras

Köp från exploatör

Vid en vanlig första överlåtelse av en ny bostad från exploatören tillämpas IVA. Den allmänna skattesatsen för bostäder inom det spanska IVA-området är 10%; för vissa kategorier av subventionerade bostäder gäller 4%. Ordet ”nyproduktion” i annonsen avgör inte i sig skattereglerna: de juridiska omständigheterna kring överlåtelsen är avgörande. På Kanarieöarna gäller andra regler för indirekt beskattning, så beräkningen nedan kan inte överföras dit. Agencia Tributarias förklaring om IVA och ITP vid bostadsköp.

Utöver IVA kan AJD bli aktuell när den berörda notariella rättshandlingen upprättas. I Andalusien är exempelvis den allmänna AJD-satsen vid köp av ny bostad 1,2%. Officiell förklaring från Junta de Andalucía. Denna skatt kan inte automatiskt uteslutas enbart för att köpet sker utan bolån.

Köp av begagnad bostad

Ett vanligt bostadsköp från en privat säljare beskattas med ITP, inte IVA. För en avvikande transaktion, exempelvis mellan näringsidkare, måste den skattemässiga klassificeringen bekräftas separat. Kontrollera skillnaden mellan IVA och ITP.

Den andra frågan efter skattesatsen är: på vilket belopp ska skatten beräknas? För fastigheter med fastställt valor de referenciaanvänds detta värde för att bestämma beskattningsunderlaget för ITP. Om priset, det deklarerade värdet eller den betalda ersättningen är högre används det högsta beloppet. Förväxla inte detta med taxeringsvärdet för IBI eller bankens värdering. Catastros förklaringar om valor de referencia.

Varför samma procentsats inte kan användas i hela Spanien

För Calpe och Alicante behöver du kontrollera reglerna i regionen Valencia; för en annan kust eller stad behöver du kontrollera dess autonoma region.

• Comunitat Valenciana. Från den 1 juni 2026 är den allmänna ITP-satsen 9%; om värdet på den överlåtna fastigheten eller rättigheten överstiger 1 miljon euro tillämpas 11%. Den allmänna AJD-satsen i övriga fall är 1,4%. Särskilda skattesatser och lättnader kontrolleras separat. Artikel 13 och artikel 14 i Ley 13/1997.
• Andalusien. Allmänna skattesatser: ITP 7% och AJD 1,2%. Officiell regional bestämmelse.
• Madrid. Den allmänna ITP-satsen vid fastighetsöverlåtelse är 6%; villkoren för lättnader bedöms separat. Information från skattemyndigheten i Comunidad de Madrid.

Detta är en jämförelse av allmänna skattesatser, inte ett individuellt urval av skattelättnader. Be en specialist att före reservationen ange region, affärsdatum, beskattningsunderlag, tillämplig bestämmelse och handlingar för en eventuell lättnad i en skriftlig beräkning.

Exempel: lägenhet för 300 000 euro i regionen Valencia

Hypotetisk övningsberäkning för oktober 2026. Vi jämför två vanliga köp utan bolån och skattelättnader. Vi antar att det avtalade priset och de tillämpliga beskattningsunderlagen är 300 000 euro och att det inte finns något högre underlag. Detta är inte en beräkning för ett objekt i katalogen.

Pris och skatter, utan övriga kostnader

Post	Begagnad bostad	Ny bostad
Pris	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Ingår inte
IVA	Ingår inte	30 000 € (10%)
AJD vid köpet	Ingår inte i detta vanliga ITP-scenario	4 200 € (1,4%)
Delsumma	327 000 €	334 200 €

Anta att du själv för planeringens skull har avsatt ytterligare 5 000 euro för formalia och biträde samt 10 000 euro för iordningställande. Detta är hypotetiska antaganden, inte Lavernas prislista eller en marknadsvärdering av tjänster. Då blir den planerade budgeten 342 000 euro för en begagnad bostad eller 349 200 euro för en ny. En separat reserv ingår inte i dessa totalsummor. Ersätt båda de hypotetiska beloppen med faktiska offerter innan du ingår förpliktelser.

Om bolån behövs: beräkna egna medel separat

Blanda inte ihop kostnader för lägenhetsköpet med kostnader för att upprätta bolånet. För avtal som omfattas av Ley 5/2019 betalar kunden värderingen och de notariekopior som kunden har begärt; banken står för de kostnader för att upprätta lånet som anges i lagen. Detta betyder inte att banken betalar skatterna för själva köpet. Kostnadsfördelning enligt Banco de Españas förklaring.

Använd följande formel för din egen beräkning: total köpbudget minus faktiskt beviljat lånebelopp. Ersätt inte det senare med ett muntligt löfte eller en procentsats från bankens reklam. Be banken bekräfta hur objektets värdering påverkar utbetalat belopp och vilka villkor som måste uppfyllas före underskrift.

Med exempelvis en hypotetisk total budget på 342 000 euro och ett faktiskt beviljat lån på 210 000 euro behövs 132 000 euro i egna medel, plus kostnader som inte ingick i den ursprungliga budgeten. Detta är ett räkneexempel, inte ett bankerbjudande eller en garanti för lån till en icke-resident.

Så undviker du att räkna handpenningen två gånger

Skilj mellan delar av köpeskillingen och tillkommande kostnader i betalningsplanen. Om avtalet uttryckligen föreskriver att reservationsbeloppet eller handpenningen ska avräknas från priset minskar detta belopp återstående betalning till säljaren. Det läggs inte till priset en gång till. En avgift för en separat tjänst kan hanteras annorlunda: kontrollera dess grund, mottagare och återbetalningsvillkor.

Be en jurist kontrollera avtalsvillkoren före överföringen och kom överens om vad som händer om banken avslår lånet, ett problem upptäcks med objektet eller dokumenten försenas. Utgå inte från att varje betalning som kallas ”reservation” automatiskt återbetalas.

Vad du ska begära före det slutliga beslutet

1. En samlad kalkyl över pris, skatter och alla avgiftsbelagda tjänster, med uppgift om skatt ingår i varje tjänstepris.
2. Bekräftelse av beskattningsunderlaget och att den angivna lättnaden är tillämplig.
3. Skriftlig kostnadsfördelning mellan parterna och en separat bolåneberäkning om bolån behövs.
4. En tidsplan för betalningar, inlämning av skattehandlingar och nyckelöverlämning.
5. Dokument om löpande bostadsavgifter och planerade arbeten i anläggningen för beräkning av framtida ägandekostnader.

Använd inför nästa steg checklistan för juridisk granskning av objektet och bedöm separat bostadsägarens årliga kostnader. Det är bra att känna till dessa belopp före köpet, även om de inte betalas på dagen för den notariella affären.

Hitta ett objekt utifrån den totala budgeten

Meddela Laverna din totala budget, önskat område och behov av bolån. Jämför inte bara annonspriset utan även vad som ingår i objektet, kostnaderna för köpet och för den fortsatta användningen. Du kan börja med Laverna Real Estates katalog. Bekräfta skatteberäkningen och villkoren för förpliktelserna för det valda objektet med en oberoende specialist inom området före underskrift.