Νομικός έλεγχος ακινήτου στην Ισπανία: 12 απαραίτητα σημεία

Ο νομικός έλεγχος ακινήτου στην Ισπανία πρέπει να απαντά όχι μόνο στο ερώτημα «ποιος είναι ο ιδιοκτήτης», αλλά και στο «μπορείτε να αγοράσετε και να χρησιμοποιήσετε με ασφάλεια το συγκεκριμένο ακίνητο σύμφωνα με το σχέδιό σας;». Ακολουθούν 12 αποτελέσματα που πρέπει να λάβει ο αγοραστής πριν από μη επιστρεπτέα καταβολή.

Οι πηγές ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026. Ο κατάλογος προσαρμόζεται στην περιφέρεια, στον τύπο ακινήτου και στα μέρη της συναλλαγής.

1–3. Μητρώο, ιδιοκτήτης και όρια του ακινήτου

1. Ταυτοποίηση της finca. Η διεύθυνση, το CRU/IDUFIR, το εμβαδόν και τα παρακολουθήματα πρέπει να συμφωνούν με τη σύμβαση και την αυτοψία.
2. Ιδιοκτήτης και εξουσίες. Ελέγχονται όλοι οι ιδιοκτήτες, το οικογενειακό περιουσιακό καθεστώς, η κληρονομιά, η εταιρεία ή το πληρεξούσιο.
3. Δικαιώματα και βάρη. Υποθήκη, κατάσχεση, δουλεία, επικαρπία ή απαγόρευση απαιτούν σαφή λύση πριν από τη συναλλαγή.

Η επίσημη Nota Simple περιλαμβάνει την ταυτοποίηση της finca, τους εγγεγραμμένους δικαιούχους και τα ισχύοντα δικαιώματα και περιορισμούς, αλλά έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Πηγή: Registradores de España.

4–6. Κτηματολόγιο, δήμος και πραγματική κατάσταση

4. Αντιπαραβολή με το Catastro. Απόκλιση στο εμβαδόν ή στη χρήση δεν διορθώνεται απλώς και μόνο με την πώληση.
5. Πολεοδομικό καθεστώς. Ελέγχονται οι άδειες, οι παραβάσεις, οι περιορισμοί του οικοπέδου και η νομιμότητα ουσιωδών εργασιών.
6. Τεχνική αυτοψία. Η υγρασία, οι ρωγμές, οι τεχνικές εγκαταστάσεις και τα κοινά στοιχεία αξιολογούνται από αρμόδιο ειδικό, όχι μόνο από δικηγόρο.

Το Registro de la Propiedad, το Catastro και τα δημοτικά στοιχεία έχουν διαφορετικές λειτουργίες· η συμφωνία με μία πηγή δεν επιβεβαιώνει τις υπόλοιπες. Η επίσημη πύλη της διοίκησης συνιστά πριν από την αγορά να ελέγχετε τα χαρακτηριστικά, τον ιδιοκτήτη και τα βάρη: οδηγός αγοράς κατοικίας.

7–9. Οφειλές, comunidad και χρήση

7. IBI και τοπικές επιβαρύνσεις. Ζητούνται επίκαιρες βεβαιώσεις και ελέγχεται η κατανομή των υποχρεώσεων.
8. Comunidad. Απαιτούνται πιστοποιητικό οφειλών, πρακτικά, προϋπολογισμός και στοιχεία για derramas και δικαστικές διαφορές.
9. Πραγματική κατοχή. Ελέγχονται οι μισθωτές, οι καταχωρισμένες συμβάσεις και οι όροι εκκένωσης του ακινήτου.

Για τουριστική μίσθωση ελέγχονται χωριστά οι περιφερειακοί και δημοτικοί κανόνες, οι περιορισμοί της comunidad και η δυνατότητα μεταβίβασης της καταχώρισης. Η φράση «διαθέτει άδεια» στην αγγελία δεν αρκεί.

10–12. Σύμβαση, χρήματα και ολοκλήρωση

10. Σύμβαση πριν από την πληρωμή. Η τιμή, οι προθεσμίες, οι έλεγχοι, η χρηματοδότηση, τα περιλαμβανόμενα περιουσιακά στοιχεία και οι συνέπειες αθέτησης πρέπει να καταγράφονται.
11. Φόροι και διακανονισμοί. Επιβεβαιώνονται το φορολογικό καθεστώς, η βάση υπολογισμού, οι αποδέκτες των χρημάτων και η προέλευση των τραπεζικών στοιχείων.
12. Ολοκλήρωση και καταχώριση. Συμφωνούνται τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, η άρση βαρών, η παράδοση κλειδιών, η υποβολή φορολογικών δηλώσεων και ο έλεγχος της καταχώρισης.

Ο συμβολαιογράφος διασφαλίζει τη νομιμότητα της συναλλαγής που επικυρώνει και την εξήγηση του εγγράφου, αλλά δεν υποκαθιστά τον ανεξάρτητο προκαταρκτικό έλεγχο του αγοραστή. Το συμβούλιο των συμβολαιογράφων συνιστά να απευθύνεστε σε συμβολαιογράφο πριν προβείτε σε ενέργειες: επίσημες πληροφορίες για την αγορά κατοικίας.

Ποιο πρέπει να είναι το αποτέλεσμα του ελέγχου

Ζητήστε όχι μια συλλογή προωθημένων PDF, αλλά γραπτή γνωμοδότηση: ποιες πηγές ελέγχθηκαν, σε ποια ημερομηνία, τι συμφωνεί, ποιοι κίνδυνοι εντοπίστηκαν, ποια έγγραφα λείπουν και ποιοι όροι πρέπει να ενσωματωθούν στη σύμβαση. Προειδοποιητική ένδειξη είναι η πίεση να πληρώσετε κράτηση πριν λάβετε έγγραφα ή η χρήση ειδικού που εκπροσωπεί τον πωλητή χωρίς σαφή γνωστοποίηση της σύγκρουσης συμφερόντων.

Μπορείτε να ξεκινήσετε τη συλλογή εγγράφων από την ανάλυση της Nota Simple και λίστα ελέγχου αυτοψίας.

Πίνακας αποτελεσμάτων: επιβεβαιωμένο, υπό όρους, μη ελεγμένο

Για καθένα από τα 12 σημεία ο δικηγόρος πρέπει να αναφέρει πηγή, ημερομηνία και συμπέρασμα. Το «παραλήφθηκε το έγγραφο» δεν ισοδυναμεί με το «δεν υπάρχουν προβλήματα»: το απόσπασμα πρέπει να συγκριθεί με τη σύμβαση, το κτηματολόγιο με την πραγματική διαρρύθμιση και η βεβαίωση της comunidad με τα πρακτικά και τις εγκεκριμένες derramas. Έγγραφο που δεν έχει παραληφθεί παραμένει κίνδυνος και δεν μετατρέπεται σε επιβεβαίωση επειδή πλησιάζει η υπογραφή.

Τι να ελέγξετε χωριστά σε διαμέρισμα, μονοκατοικία και νεόδμητο

• Διαμέρισμα: καταστατικό και αποφάσεις της comunidad, κοινά στοιχεία, χωριστές fincas γκαράζ και αποθήκης, περιορισμοί χρήσης.
• Μονοκατοικία: όρια οικοπέδου, πρόσβαση, ύδρευση και αποχέτευση, πισίνα, προσθήκες και κατάσταση τεχνικών εγκαταστάσεων.
• Νεόδμητο: εξουσίες του κατασκευαστή, άδειες, προδιαγραφές, εξασφάλιση προκαταβολών, προθεσμίες και έγγραφα παράδοσης.

Πώς να επιλύσετε τις παρατηρήσεις πριν από τη συναλλαγή

Για ζήτημα που διορθώνεται καταγράψτε την ενέργεια, το υπεύθυνο μέρος, την προθεσμία και το έγγραφο που επιβεβαιώνει το αποτέλεσμα. Αν η λύση μετατίθεται μετά τη συναλλαγή, η σύμβαση πρέπει να περιγράφει παρακράτηση, εγγύηση ή άλλο συμφωνημένο μέσο προστασίας. Μια έκπτωση από μόνη της δεν νομιμοποιεί προσθήκη, δεν αίρει κατάσχεση και δεν εξαλείφει δομικό ελάττωμα.

Η τελική έκθεση πρέπει να απαντά όχι μόνο «μπορεί να υπογραφεί;», αλλά και «υπό ποιους όρους;». Επισυνάψτε κατάλογο των εγγράφων που χρησιμοποιήθηκαν, των ανοικτών ζητημάτων και των προθεσμιών. Κάθε αλλαγή στο σχέδιο της σύμβασης μετά τον έλεγχο απαιτεί νέα αντιπαραβολή.

Έλεγχος χρημάτων και συμμετεχόντων

Εξακριβώστε τα τραπεζικά στοιχεία κάθε μέρους, τις εξουσίες των εκπροσώπων και την προέλευση των οδηγιών πληρωμής. Επιβεβαιώστε κάθε αλλαγή λογαριασμού μέσω ανεξάρτητου διαύλου: ένα μήνυμα με νέα στοιχεία μπορεί να είναι απάτη. Συγκρίνετε τα ποσά κράτησης, αρραβώνα, υπολοίπου τιμήματος και παρακρατήσεων με τη σύμβαση. Αν πωλητής είναι εταιρεία, κληρονόμοι ή περισσότεροι συγκύριοι, ο κατάλογος εξουσιών και υπογραφών ελέγχεται πριν οριστεί η συναλλαγή.

Ελέγξτε επίσης την εξουσιοδότηση του διερμηνέα και του εκπροσώπου, εφόσον ο αγοραστής δεν υπογράφει αυτοπροσώπως. Το πληρεξούσιο πρέπει να καλύπτει τις συγκεκριμένες ενέργειες, το όριο τιμής, τις πληρωμές και την παραλαβή εγγράφων· υπερβολικά γενική διατύπωση απαιτεί χωριστή αξιολόγηση. Πριν από την εκταμίευση επιβεβαιώστε τα στοιχεία μέσω γνωστής επαφής και μη χρησιμοποιείτε οδηγίες από απροσδόκητο μήνυμα.

Αν το ακίνητο αγοράζεται από περισσότερα πρόσωπα, συμφωνήστε εκ των προτέρων τα ποσοστά, τη διαδικασία πληρωμών και την εκπροσώπηση. Ελέγξτε ποιος δικαιούται να παραλαμβάνει ειδοποιήσεις και πρωτότυπα. Απόκλιση μεταξύ πραγματικού πληρωτή, μελλοντικού ιδιοκτήτη και υπογράφοντος απαιτεί εξήγηση πριν από τη μεταφορά χρημάτων. Η γνωμοδότηση πρέπει επίσης να απαριθμεί τα ζητήματα που δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του δικηγόρου και απαιτούν αρχιτέκτονα, μηχανικό ή φορολογικό ειδικό.