Rendibilitat immobiliària a Espanya: calcular sense promeses

La rendibilitat d'un immoble a Espanya no es pot avaluar amb una sola divisió de «lloguer / preu de l'anunci». Un càlcul útil comença per la legalitat del model, la inversió total i els fluxos de caixa acreditats. Una previsió continua sent un escenari, no una promesa de resultats.

Fonts comprovades el 23 d'octubre de 2026. No s'han mesurat la rendibilitat del mercat ni la freqüència de les cerques.

Primer, la legalitat del model

Per al lloguer turístic, comproveu les normes autonòmiques, la compatibilitat municipal i la comunitat de propietaris per a l'adreça exacta. A la Comunitat Valenciana, els procediments els publica Turisme Comunitat Valenciana. Si l'ús no pot continuar legalment després de la compra, l'ocupació prevista no s'inclou en el càlcul.

Inversió total

• preu i impostos de l'operació;
• formalització i revisió independent;
• reforma, mobles i posada en marxa;
• despeses de finançament;
• reserva fins al primer lloguer i per a obres importants.

Rendibilitat bruta: primer filtre

Fórmula: lloguer anual ÷ inversió total × 100%. Amb una inversió hipotètica de 250 000 € i un lloguer de 15 000 €, el resultat és del 6%. És només un exemple aritmètic: no acredita un preu assolible, l'ocupació ni els ingressos futurs.

Resultat operatiu net

Resteu del lloguer efectiu la gestió i les plataformes, la neteja a càrrec del propietari, la comunitat, l'IBI, l'assegurança, els subministraments a càrrec del propietari, el manteniment, les llicències i la reserva. Mostreu els interessos i els impostos per separat per no barrejar l'immoble amb l'estructura de finançament i la situació personal.

Si en l'exemple hipotètic les despeses operatives són de 6 000 €, queden 9 000 €, és a dir, un 3,6% de 250 000 €. El resultat fiscal pot ser diferent. L'Agencia Tributaria explica la tributació dels immobles de no residents.

Ocupació sense precisió inventada

Porteu un calendari mensual i tres escenaris: base, conservador i d'estrès. Tingueu en compte les cancel·lacions, els períodes sense ocupació i les reparacions. Les dades de l'INE mostren l'estacionalitat agregada dels apartaments, però no garanteixen el resultat d'un pis: estadístiques oficials.

Què cal demanar

1. Liquidacions mensuals al propietari i nits ocupades.
2. Comissions, cancel·lacions i reemborsaments.
3. IBI, comunitat, assegurança i manteniment.
4. Fonament jurídic del lloguer.
5. Contracte de gestió i condicions de resolució.

No accepteu un model basat només en les setmanes de màxima demanda o en una promesa de rendibilitat garantida. Per a les despeses, utilitzeu el pressupost anual del propietari.

Ingressos que es poden comprovar

Per a un immoble en explotació, demaneu les liquidacions mensuals al propietari, les reserves, les cancel·lacions i les comissions d'un mateix període. Contrasteu les dates de les estades amb els cobraments i separeu els imports reemborsables. Una captura del calendari sense abonaments bancaris no acredita ingressos, i una sola setmana elevada no descriu l'any. Si no hi ha dades, construïu un escenari amb supòsits identificats explícitament i reduïu la confiança en el resultat.

Despeses operatives segons qui les paga

• Per cada entrada d'hostes: neteja, roba de llit i de bany, consumibles i comissió de la plataforma.
• Mensualment: gestió, internet, termes fixos dels subministraments i control de l'immoble.
• Anualment: IBI, comunitat, assegurança, manteniment d'equips i autoritzacions aplicables.
• De manera irregular: mobles, reparacions, períodes sense ocupació després d'una avaria i derrames de la comunitat.

Indiqueu qui paga realment cada partida. Un import que el gestor reté abans de liquidar al propietari continua formant part de l'economia de l'immoble.

Tres escenaris en lloc d'una sola xifra atractiva

En l'escenari base, feu servir dades acreditades; en el prudent, reduïu les nits ocupades i la liquidació neta mitjana; en el d'estrès, afegiu períodes sense ocupació i reparacions imprevistes. No modifiqueu simultàniament variables desconegudes de manera que s'oculti la causa del resultat. Mostreu per separat els ingressos bruts, el resultat operatiu, el servei del deute i els impostos.

Rendibilitat del capital invertit

Si s'utilitza una hipoteca, la rendibilitat de l'immoble i la dels fons propis responen preguntes diferents. La segona pot semblar més alta per l'ús de diners prestats, però comporta un pagament obligatori i risc de tipus d'interès o de canvi. No resteu l'amortització del principal com una despesa operativa ordinària sense explicar-ho: per al flux de caixa és un pagament i, per a l'estructura de capital, una reducció del deute.

Quan cal aturar el càlcul

1. No s'ha confirmat el règim jurídic del lloguer a l'adreça.
2. El venedor no facilita un historial de cobraments verificable.
3. El gestor no revela les comissions ni les condicions de resolució.
4. El model només funciona amb un preu màxim constant.
5. Després de comprar no queda reserva per a períodes sense ocupació i reparacions.

Aquest resultat no demostra que l'immoble sigui dolent; significa que, de moment, no es pot confirmar el model d'inversió anunciat.

Comparació amb una alternativa

Compareu l'immoble no només amb un altre pis, sinó també amb l'opció de no comprar ara. Tingueu en compte la liquiditat de la reserva, el temps de gestió i els possibles períodes sense ocupació. No cal predir el mercat: n'hi ha prou a mostrar quins diners queden immobilitzats a l'immoble, quins pagaments obligatoris sorgeixen i quin resultat queda en un escenari prudent.

Seguiment després de comprar

Cada mes conserveu les liquidacions, les nits ocupades, les cancel·lacions i les despeses per categories. Un cop per trimestre, compareu els resultats reals amb l'escenari inicial i expliqueu les desviacions. No canvieu la fórmula a posteriori per mantenir un percentatge atractiu. Mostreu per separat les reformes importants i les inversions en mobles, i documenteu-ne la vida útil per al càlcul de gestió i l'especialista fiscal.

Si canvia la modalitat de lloguer, torneu a comprovar-ne el règim jurídic i fiscal. Una autorització per a un ús no s'ha de traslladar automàticament a un altre.

Abans de decidir, deixeu per escrit el resultat mínim acceptable i el motiu de la compra. Si l'ús personal té valor, mostreu-lo separadament dels ingressos monetaris, sense convertir-lo en un lloguer fictici. En comparar dos immobles, utilitzeu el mateix període, les mateixes partides de despeses i la mateixa situació fiscal. Altrament, la diferència de percentatges reflecteix la metodologia, no la qualitat de la inversió.

Conserveu les dades de partida del càlcul.