Location de courte durée en Espagne : les règles à vérifier avant l'achat

La location de courte durée en Espagne n'est pas régie par une seule « licence ». Avant d'acheter, il faut vérifier la région, la compatibilité municipale, la comunidad, l'enregistrement national et l'aptitude technique du logement concerné.

Règles vérifiées le 23 octobre 2026. Les exigences dépendent du territoire, de la date de début d'activité et du bien.

Quatre niveaux de vérification

1. Région : régime touristique et exigences relatives au logement.
2. Municipalité : compatibilité urbanistique et restrictions locales.
3. Comunidad : loi, statuts et décisions des propriétaires.
4. Système national : numéro au Registro Único de Arrendamientos pour la diffusion sur les plateformes en ligne selon le Real Decreto 1312/2024. Ce numéro ne remplace pas l'autorisation régionale ou municipale.

La comunidad après le 3 avril 2025

Pour une nouvelle activité dans un immeuble soumis à la propiedad horizontal, l'article 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige l'accord préalable exprès de la comunidad selon les modalités de l'article 17.12. La pratique officielle confirme l'application de cette règle depuis le 3 avril 2025 : décision publiée au BOE. Les circonstances transitoires et le statut d'une ancienne activité sont examinés séparément.

Exemple : Comunitat Valenciana

Le régime régional a été modifié par le Decreto-ley 9/2024. Les procédures électroniques sont publiées par Turisme Comunitat Valenciana. Avant la réservation, demandez le document municipal applicable et vérifiez la durée et les conditions de l'enregistrement. Un ancien numéro dans l'annonce ne prouve pas la possibilité de poursuivre après la vente.

Dossier du vendeur

• numéro d'enregistrement et fondement de son obtention ;
• identification du même bien au registre et au cadastre ;
• compatibilité municipale ;
• statuts, procès-verbaux et accord de la comunidad ;
• informations sur les sanctions ou injonctions ;
• documents techniques et assurance.

Qualification fiscale

Elle dépend aussi des services fournis. L'Agencia Tributaria distingue la simple mise à disposition d'un logement d'une activité proposant des services hôteliers : explication officielle sur l'IRNR.

Protéger l'achat

Si l'intérêt de l'achat dépend de la location touristique, le contrat doit énumérer les confirmations nécessaires et les conséquences de leur absence. Calculez un scénario de repli d'utilisation personnelle ou de location longue durée légale. Vérifiez le modèle financier à l'aide de l'article sur le rendement net.

Le numéro national ne remplace pas l'autorisation d'utilisation

Le Registro Único de Arrendamientos permet d'identifier l'unité pour l'exploitation via des plateformes en ligne, mais ne légalise pas une utilisation interdite par les règles régionales, municipales ou de l'immeuble. Avant l'achat, les deux niveaux sont vérifiés : la possibilité d'obtenir ou de conserver le numéro et le droit substantiel d'exercer l'activité choisie à cette adresse.

Compatibilité municipale

Demandez le document ou la confirmation écrite prévus dans la municipalité choisie, et comparez l'adresse exacte et les identifications cadastrale et foncière. La règle applicable à l'immeuble voisin n'est pas une preuve. Vérifiez aussi la durée de validité, les motifs de cessation et les conséquences d'un changement de propriétaire ; une ancienne annonce avec un numéro ne répond pas à ces questions.

Comunidad : quatre documents distincts

• les statuts enregistrés et leurs restrictions ;
• les derniers procès-verbaux d'assemblée ;
• l'accord exprès à la nouvelle activité lorsque l'article 7.3 de la LPH l'exige ;
• les règles des espaces communs, des accès et les éventuelles cuotas spéciales.

L'avis oral de l'administrateur aide à s'orienter, mais ne remplace pas les documents. Pour une activité commencée avant le 3 avril 2025, l'avocat doit vérifier la date réelle, le respect antérieur des règles sectorielles et l'applicabilité de la disposition transitoire.

Aptitude technique et exploitation

Comparez la capacité d'accueil, la ventilation, la sécurité incendie, l'accès, les équipements et les informations obligatoires destinées aux voyageurs avec les exigences régionales. Vérifiez l'assurance et le contrat de gestion. Des meubles et des photos sur une plateforme ne prouvent ni la conformité du bien ni le transfert des contrats au nouveau propriétaire.

Le contrat d'achat lorsque la location est déterminante

Énumérez les documents que le vendeur doit fournir, le délai de vérification et les conséquences d'une réponse négative. Décrivez séparément le transfert des comptes, réservations, dépôts et données personnelles : ils ne passent pas automatiquement avec l'appartement. L'avocat doit convenir des mesures concernant les séjours futurs déjà prévus et les obligations envers les voyageurs.

Scénario de repli

Évaluez l'usage personnel ou la location longue durée légale sans supposer que le revenu restera identique. Si l'achat n'est financièrement acceptable qu'avec une exploitation touristique non confirmée, le risque doit être identifié avant le dépôt, pas après un refus d'enregistrement.

Impôts et déclarations ne se déduisent pas du mot « touristique »

La qualification dépend du statut du propriétaire, des services fournis, de l'existence d'un établissement stable et d'autres circonstances. Précisez séparément l'IVA, l'IRPF ou l'IRNR et les obligations d'enregistrement et d'information. Les commissions et retenues de la plateforme ne signifient pas que toutes les obligations sont automatiquement remplies. Obtenez un calendrier personnalisé des formulaires et conservez les justificatifs de recettes et dépenses.

Transmission d'une activité existante

Si le vendeur présente un historique locatif, rapprochez les versements, réservations, commissions et contrat de gestion. Déterminez quels contrats sont transférables, lesquels nécessitent un accord et qui répond des annulations après la vente. La note du compte ou les avis de la plateforme peuvent appartenir à l'exploitant et non au bien ; ne les incluez pas dans la valeur sans droit de transfert confirmé.

Dans le dossier final, énumérez séparément les autorisations, le numéro national, les documents de la comunidad, la compatibilité municipale, les exigences techniques et la consultation fiscale. La présence des autres éléments ne compense pas un maillon manquant.

La vérification est répétée juste avant la signature : restrictions municipales, décisions de la comunidad et statut des enregistrements peuvent changer entre la première visite et la vente. Indiquez dans le rapport la date et la validité de chaque réponse. Si elle n'est qu'orale, signalez-la comme non confirmée et n'intégrez pas le revenu attendu au budget obligatoire de remboursement du crédit.