Uudiskohde vai käytetty asunto Espanjassa: rehellinen vertailu

Uudiskohteen ja käytetyn asunnon välillä Espanjassa kannattaa valita vasta, kun olet vastannut kolmeen kysymykseen: milloin sinun on muutettava, paljonko rahaa tarvitaan ennen muuttoa ja mitä riskejä olet valmis ottamaan. Vastaremontoitu asunto ei välttämättä ole verotuksessa uudiskohde, eikä vastavalmistunut talo välttämättä ole suoraan rakennuttajan myymä. Vertaa yksittäisiä kauppoja, älä pelkästään rakennusten ikää.

Erota ensin kolme erilaista tilannetta

• Ostaminen rakennusvaiheessa. Arvioit hanketta ja rakennuttajan velvoitteita. Todellista valoisuutta, akustiikkaa ja viimeistelyn laatua ei vielä voi tarkistaa kuten valmiissa asunnossa.
• Valmis uudiskohde. Tilat voi jo tarkastaa, mutta asunnon luovutukseen ja käyttöön tarvittavat asiakirjat, liittymät ja todellinen varustelu on tarkistettava.
• Käytetty kiinteistö. Voit nähdä rakennuksen ja ympäristön toiminnan sekä käyttömenojen ja yhteisten tilojen kunnon historian. Asunnon sisäremontti ei kuitenkaan poista katon, julkisivun tai teknisten verkostojen mahdollisia ongelmia.

Vertaa kokonaiskustannuksia muuttoon asti

Kirjaa kunkin kohteen erilliseen taulukkoon hinta, verot, kaupantekokulut, asiantuntijapalvelut, rahoitus, tarvittava varustelu, korjaukset ja tilapäisasuminen. Pysäköintipaikan, varaston, ilmastoinnin, kodinkoneiden ja tontin viimeistelyn on sisällyttävä tarjoukseen nimenomaisesti tai ne on laskettava erikseen.

Miksi sama hinta ei tarkoita samaa budjettia

AEAT:n ohjeen mukaan rakennuttajan suorittamasta asunnon ensiluovutuksesta maksetaan yleensä IVA-veroa, kun taas yksityishenkilön myyntiin ja myöhempiin luovutuksiin sovelletaan yleensä ITP-veroa. Ensiluovutuksen määrittelyssä huomioidaan käyttöhistoria: ilmoituksen sana ”uusi” ei riitä. Kohdekohtaisessa verolaskelmassa on huomioitava myös alue, veron peruste, mahdollinen AJD ja huojennusten soveltuminen. AEAT:n virallinen selvitys uusista ja käytetyistä kohteista.

Havainnollistava esimerkki, ei markkina-arvio: kohde A maksaa 260 000 €, ja varustelu sekä valmistelu asumiseen maksavat lisäksi 18 000 €. Kohde B maksaa 240 000 €, remontti 35 000 € ja tilapäisasuminen 6 000 €. Ennen veroja ja kaupankäyntikuluja summat ovat siten 278 000 € ja 281 000 €. B:n alempi hinta ei enää tee siitä edullisempaa. Esimerkin summat ovat kuvitteellisia; todellinen valinta edellyttää kustannusarvioita ja yksilöllistä verolaskelmaa.

Muuttoaika: mainoslupaus ja sopimusvelvoite

Kun ostat rakenteilla olevan asunnon, pyydä kirjaamaan sopimukseen luovutusaika, sen muuttamisen ehdot, maksuvaiheet ja viivästymisen seuraukset. Selvitä erikseen, mitkä asiakirjat ja liittymät on oltava valmiina avainten luovutushetkellä. Mahdollisuus päästä asuntoon ei tarkoita mahdollisuutta asua siellä heti.

Tarkista käytetyn asunnon osalta, milloin myyjä vapauttaa tilat, onko asunnossa vuokralaisia ja kuka vastaa kalusteiden ja laitteiden luovutuksesta. Jos remonttia tarvitaan, pyydä töiden hinnan lisäksi niiden järjestys, lupien tarve ja materiaalien toimitusajat. Älä sido muuttoa alustavaan suulliseen arvioon.

Mitä takuita rakennuttajalta on tarkistettava

Rakentamisen järjestämistä koskevassa laissa säädetään eri vastuuajoista: yksi vuosi viimeistelyyn vaikuttaville toteutusvirheille, kolme vuotta tietyille asumiskelpoisuusvaatimuksia rikkoville virheille ja kymmenen vuotta rakenteellisille virheille, jotka vaarantavat lujuuden ja vakauden. Aika alkaa rakennustöiden vastaanotosta, ei automaattisesti ostohetkestäsi. Tämä ei ole yleinen ”kaiken kattava takuu”; vastuun ehdot ja vaatimusten esittämisen määräajat vaihtelevat.

Rakenteilla olevasta asunnosta maksettavien ennakkojen palautus on lain mukaan turvattava vakuutuksella tai pankkitakauksella rakennusluvan saamisesta lähtien. Ennen maksua juristin on tarkistettava, mikä vakuus kattaa juuri sinun maksusi, kenelle rahat siirretään ja miten erityistili järjestetään. Pyydä omaan kauppaasi liittyvät asiakirjat sen sijaan, että tyytyisit mainosvakuutteluun varojen suojasta. Ley 38/1999, 17 artikla ja ensimmäinen lisäsäännös.

Mitä käytetystä asunnosta voi tarkistaa etukäteen

Käy rakennuksessa aamulla ja illalla, arvioi melu, pysäköintiin pääsy ja reitti arkipalveluihin. Pyydä comunidadin viimeisimmät kokouspöytäkirjat sekä tiedot suunnitelluista töistä ja maksuista. Asunnon uusi viimeistely ei kerro, onko hissiin tai yhteisen katon vedeneristykseen varauduttu rahallisesti. Tilaa erikseen tekninen tarkastus, jos näkyy kosteuden jälkiä, halkeamia, muutettuja terasseja tai teknisten järjestelmien kunto epäilyttää.

Vertaa myös energiatehokkuutta asiakirjojen, älä rakennuksen iän perusteella. Olemassa olevan asunnon myynnissä sopimukseen liitetään rekisteröity energiatodistus ja energiamerkintä. Luokitus on hyödyllinen vertailussa, mutta ei takaa tulevien laskujen tiettyä määrää: siihen vaikuttavat varusteet ja asumistapa. Kuluttajansuoja-asioista vastaavan ministeriön ohje.

Miten päättää ilman yleispätevää ”voittajaa”

• Tarvitset selkeän muuttoaikataulun: aloita valmiista kohteista ja tarkista todellinen muuttovalmius.
• Tarvitset tietyn pohjaratkaisun tai varustelun: selvitä ennen sopimuksen allekirjoittamista, mitä hanke sallii ja mitä muutokset maksavat.
• Vakiintunut asuinalue on tärkeä: vertaa todellisia kulkureittejä ja ympäristöä, älä vain etäisyyttä mereen.
• Vararahasto on rajallinen: sulje pois vaihtoehdot, joissa oston jälkeen ei jää varoja vahvistettuihin pakollisiin töihin ja yllättäviin menoihin.

Kunkin ehdokkaan lopulliseen kohdekorttiin tulee sisältyä kokonaisbudjetti, vahvistettu valmistumisaika, luettelo tarkistamattomista asiakirjoista ja teknisistä kysymyksistä. Lopullinen valinta on järkevää tehdä riippumattoman oikeudellisen ja teknisen tarkastuksen jälkeen. Artikkeli on yleisluonteinen; tietyn kaupan säännöt ja ehdot on tarkistettava allekirjoituspäivän tilanteen mukaan.

Lue myös: kiinteistön tarkastuksen muistilista Espanjassa.