Kiinteistön tarkastus Espanjassa: ostajan muistilista

Hyvä kiinteistön tarkastus Espanjassa ei pääty vaikutelmaan ”pidin asunnosta”, vaan luetteloon tarkistetuista tosiasioista ja vielä ratkaistavista kysymyksistä. Ensimmäisellä näytöllä ostaja voi havaita syitä lisätarkastuksiin, mutta ei vahvistaa rakenteiden turvallisuutta tai pohjaratkaisun muutosten laillisuutta. Alla on valmiin asunnon tai talon tarkastuskierros, joka auttaa huomioimaan olennaisen.

Mitä pyytää ja valmistella ennen näyttöä

Pyydä pohjapiirros, saatavilla olevat pinta-alatiedot, luettelo hintaan sisältyvistä tiloista ja varusteista, energiatodistus sekä tiedot viimeisimmistä remonteista. Selvitä, ovatko vesi ja sähkö päällä ja voiko pysäköintipaikan, varaston, yhteiset alueet ja tekniset tilat tarkastaa. Merkitse suljetut tai saavuttamattomat osat tarkistamattomiksi.

Ota mukaan puhelin muistiinpanoja ja omistajan luvalla otettavia kuvia varten, mittanauha, pieni taskulamppu ja kysymyslista. Tarkastus kannattaa tehdä päivänvalossa. Suunnittele ensiseulan läpäisevään kohteeseen uusi käynti eri aikaan: melu ja pysäköintitilanne voivat olla huomattavan erilaisia.

Aloita kadusta, porraskäytävästä ja yhteisistä osista

• Kulku rakennukselle: kaltevuus, portaat, valaistus, kulku lastenvaunujen kanssa, todellinen reitti pysäköintipaikalta ovelle.
• Julkisivu ja parvekkeet: näkyvät halkeamat, pinnoitteen irtoaminen sekä veden ja korroosion jäljet. Älä päättele vaarallisuutta valokuvasta: kirjaa paikka asiantuntijaa varten.
• Porraskäytävä ja hissi: kunto, pääsy tarvittavaan kerrokseen, merkit vuodoista ja säännöllisestä huollosta.
• Yhteiset alueet: uima-altaan, porttien, kulkuväylien ja autotallin todellinen kunto; mitkä osat kuuluvat comunidadiin ja kuka huoltaa niitä.
• Ympäristö: liikenteen, liikkeiden ja ravintoloiden, laitteiden ja rakennustöiden melu; hajut ja tarvittavien palvelujen saatavuus matkailukauden ulkopuolella.

Pyydä omistajien kokouspöytäkirjat, nykyinen budjetti ja tiedot hyväksytyistä lisämaksuista eli derramas-maksuista. Se, ettei remonttia tehdä tänään, ei tarkoita, ettei sen maksamisesta huomenna olisi päätetty. Myynnin yhteydessä laki edellyttää myyjän ilmoitusta veloista comunidadille ja vastaavaa todistusta, ellei ostaja nimenomaisesti vapauta häntä tästä velvollisuudesta. Älä luovu asiakirjasta automaattisesti. Ley de Propiedad Horizontal, 9 artikla.

Asunnon sisällä: käy huoneet läpi samaa reittiä

Katto, seinät ja mahdolliset vuotokohdat

Tarkasta nurkat, ikkunoiden alapuoliset kohdat, putkien ympäristöt, kylpyhuoneen ja keittiön viereiset seinät sekä yläkerran terassin alla oleva katto. Kiinnitä huomiota tahroihin, maalin kupruiluun, suolahärmeeseen, homeeseen ja kosteuden hajuun. Kysy, milloin ongelma syntyi, mitä tehtiin ja onko korjauksesta asiakirjoja. Tuore maalaus ei itsessään osoita vian olemassaoloa eikä sen korjaamista.

Jos näkyy halkeamia, ota yleiskuva ja lähikuva mittakaavan kanssa. Pätevän rakennusalan asiantuntijan on määritettävä niiden syy ja merkitys. Kotikäyttöisellä kosteusmittarilla tehty mittauskaan ei korvaa kosteuden lähteen tutkimista.

Ikkunat, ovet ja asumismukavuus

Avaa ja sulje omistajan luvalla ikkunat, sälekaihtimet ja ovet, tarkista näkyvät tiivisteet ja vuotojäljet. Kuuntele huonetta ikkuna auki ja suljettuna. Tarkastele huoneiden ilmansuuntia, naapurirakennusten todellisia varjoja ja tuuletusmahdollisuuksia. Merinäköala ei vastaa kysymyksiin kesän liiallisesta kuumuudesta tai talven kylmyyden tunteesta.

Vesi, sähkö sekä lämmitys- ja ilmastointilaitteet

Pyydä omistajaa näyttämään vedenpaine, veden lämmitys, viemäröinti ja ilmastoinnin toiminta. Tarkasta näkyvillä olevat liitokset vuotojen varalta, selvitä laitteiden ikä ja huoltopäivä. Kirjaa, mitä ei voitu tarkistaa, esimerkiksi lämmitys sähkön ollessa katkaistu. Älä avaa itse sähkökeskuksia, pistorasioita, lämmityskattiloita tai kaasulaitteita; turvallisuuden tarkistaminen kuuluu alan asiantuntijoille.

Pyydä energiatodistus ja vertaa sen osoitetta kohteeseen. Olemassa olevan asunnon myynnissä rekisteröity todistus ja energiamerkintä liitetään sopimukseen. Asiakirja ei ole kaikkien rakenteiden ja teknisten verkostojen kuntotutkimus. Virallinen ohje todistuksesta.

Lisää huvilan tarkastukseen tontti, katto ja uima-allas

Tarkista, mihin sadevesi johdetaan ja näkyykö sisäänkäyntien, kellarin tai tukimuurien luona tulvimisen jälkiä. Katon ja vaikeapääsyiset alueet tarkastaa asiantuntija, jolla on turvallinen pääsy niihin: älä kiipeä niille itse. Selvitä vesihuollon ja jätevesien johtamisen järjestelyt, uima-altaan ja laitteiden huolto sekä pääsy tontin rajoille.

Vertaa lisärakennuksia, lasitettuja terasseja, kesäkeittiöitä ja uima-allasta asiakirjoihin juristin ja teknisen asiantuntijan avulla. Rakennelman olemassaoloa tontilla tai katasterin kuvauksessa ei pidä yksin pitää todisteena kaikista tarvittavista luvista.

Tarkista erikseen, mitä tarkalleen myydään

Asunnolla, autotallilla ja varastolla voi olla eri rekisteritiedot. Pyydä ajantasainen nota simple ja tarkista omistaja, kuvaus ja rekisteröidyt rasitteet. Se on kiinteistörekisterin tietoja sisältävä asiakirja, ei tekninen lausunto. Nota simplen ja todistusvoimaisen rekisteritodistuksen eron selittää Espanjan rekisterinpitäjien kollegio.

Selvitä, mitä pinta-aloja ilmoituksessa käytetään: hyötypinta-alaa, rakennettua pinta-alaa vai pinta-alaa yhteisten osien osuuden kanssa; sisältyvätkö terassit. Luetteloi huonekalut, kodinkoneet ja kiinteät laitteet erikseen. Anna pohjapiirroksen ja todellisen pohjaratkaisun erot asiantuntijoiden selvitettäviksi ennen ostositoumuksia.

Miten kirjata tulos ja päättää uuden tarkastuksen tarpeesta

Täytä jokaisesta huomiosta viisi kenttää: paikka, havainto, kuva, tarvittava tarkistus ja vastauksesta vastaava henkilö. Esimerkiksi: ”makuuhuone ikkunan luona — tahra ikkunasyvennyksessä — kuva 07 — syyn selvitys ja korjauksen tarkistus — tekninen asiantuntija”. Älä kirjaa oletettua diagnoosia todetuksi tosiasiaksi.

• Korjattavat tavanomaiset puutteet: pyydä kustannusarvio ja päätä, kuka tekee työt.
• Epäselvät tekniset havainnot: uusi tarkastus asiantuntijan kanssa ennen sitoutumista.
• Asiakirjojen ristiriidat: kirjallinen oikeudellinen tarkastus, ei suullista lupausta korjata myöhemmin.
• Alueet, joille ei pääse, tai asiakirjoista kieltäytyminen: jätä kysymys avoimeksi, älä pidä kohdetta kokonaan tarkistettuna.

Jos myyjä lupaa korjata puutteet, sovi juristin kanssa kauppa-asiakirjoissa työluettelosta, määräajasta, tuloksen todentamisesta ja uusintatarkastuksen menettelystä. Tekninen raportti, kustannusarvio ja tarkistetut asiakirjat antavat neuvotteluille enemmän pohjaa kuin mielivaltainen alennus ”mahdollista remonttia varten”.

Lue myös: uudiskohteen ja käytetyn asunnon vertailu.