西班牙房产检查：买家清单

一次有效的西班牙房产检查，最终不应只是“喜欢这套公寓”的印象，而应形成经核实事实及待解决问题的清单。首次看房时，买家可以发现需要进一步核查的线索，但不能确认结构安全或改造是否合法。以下是已完工公寓或住宅的检查路线，有助于避免遗漏重要事项。

看房前应索取和准备什么

索取户型图、现有面积资料、价格所含房间及设备清单、能源证书和最近维修资料。确认是否接通水电，以及能否查看停车位、储藏室、公共区域和设备间。关闭或无法进入的部分应标注为未核查。

带上手机，以便在业主许可下记录和拍照，以及卷尺、小手电和问题清单。最好在日光下检查。对通过初选的房产，安排不同时间再次到访：噪声和停车情况可能明显不同。

从街道、楼宇入口及公共部分开始

• 前往楼宇的通道： 坡度、楼梯、照明、婴儿车通行条件，以及从停车处到门口的实际路线。
• 外立面和阳台： 可见裂缝、表面涂层脱落、水迹及腐蚀。不要仅凭照片判断危险性：记录位置，供专业人员检查。
• 楼宇入口和电梯： 状况、能否到达所需楼层、漏水迹象及定期维护迹象。
• 公共区域： 泳池、大门、步道及车库的实际状况；哪些部分属于业主共同体，以及由谁维护。
• 周边环境： 道路、经营场所、设备、施工的噪声；异味，以及非旅游季节所需服务是否可用。

索取业主大会会议记录、当前预算和已议定的额外缴费（derramas）资料。今天没有施工，不代表没有决定明天为工程缴费。出售时，法律要求卖方声明对业主共同体的欠费情况并提供相应证明，除非买家明确免除其该义务。不要自动放弃这份文件。 Ley de Propiedad Horizontal 第9条.

公寓内部：各房间按相同路线检查

天花板、墙壁和可能漏水的位置

检查墙角、窗下、管道周边、浴室和厨房附近墙面，以及上层露台下方的天花板。留意污渍、油漆鼓包、泛碱、霉菌及潮湿气味。询问问题何时出现、采取了哪些处理，以及是否有维修文件。新刷油漆本身既不能证明存在缺陷，也不能证明缺陷已被消除。

如看到裂缝，应拍摄整体照片及带比例参照的近照。其成因和严重性应由具备相应能力的建筑专业人员判断。家用湿度测量仪的读数也不能替代对潮湿来源的检查。

窗户、门和舒适度

经业主许可后，开关窗扇、百叶窗和门，检查可见密封件和漏水痕迹。分别在开窗和关窗时听室内声音。查看房间朝向、邻近建筑实际投下的阴影及通风可能性。海景无法回答夏季是否过热或冬季是否感到寒冷的问题。

水、电及冷暖设备

请业主演示水压、热水、排水和空调运行。检查可接近的连接处是否漏水，了解设备年限及维护日期。记录未能检查的内容，例如断电时无法测试供暖。不要自行拆开配电箱、插座、锅炉或燃气设备；安全检查应交给相关专业人员。

索取能源证书，并核对其地址与房产是否一致。出售现有住房时，合同须附已登记的证书和能源标签。该文件并不是对所有结构及工程管网的检查报告。 关于证书的官方说明.

别墅还需检查地块、屋顶和泳池

检查雨水排向何处，入口、地下室及挡土墙附近是否有明显积水或淹水痕迹。屋顶和难以到达的区域应由能安全进入的专业人员检查，不要自行攀爬。了解供水和排污方式、泳池及设备维护，以及能否到达地块边界。

请律师和技术专业人员将扩建部分、玻璃封闭露台、夏季厨房及泳池与文件逐一核对。地块上存在某构筑物，或地籍描述中记载了它，都不应单独视为已取得所有必要许可的证明。

另行核查具体出售哪些资产

公寓、车库和储藏室可能有不同的登记信息。索取最新 nota simple，并核查所有权人、描述及已登记的权利负担。这是不动产登记簿的信息性文件，不是技术意见。nota simple 与具有证明效力的登记证明之间的区别，由以下机构解释： 西班牙登记官协会.

确认广告标注的是哪种面积：使用面积、建筑面积、含公共部分分摊的面积；是否包含露台。家具、家电及固定设备应单独列出。在承担购房义务前，将图纸与实际户型的差异交给专业人员处理。

如何记录结果并决定是否需要第二次检查

每条问题填写五个字段：位置、观察情况、照片、所需检查、负责答复者。例如：“卧室窗边——窗洞侧壁污渍——照片07——确定原因并核查是否消除——技术专业人员”。不要把推测的诊断写成已确认事实。

• 可修复的日常使用缺陷： 索取报价，并决定由谁施工。
• 原因不明的技术迹象： 在承担义务前与专业人员再次检查。
• 文件差异： 进行书面法律审查，而不是接受以后会修正的口头承诺。
• 无法进入的区域或拒绝提供文件： 将问题保留为未解决，不要认定房产已全面核查。

如果卖方承诺消除缺陷，应与律师在交易文件中约定工程清单、期限、结果证明及复查程序。技术报告、报价和经核实文件对谈判的帮助，胜过随意提出一笔“可能维修”的折扣。

另请阅读： 新房与二手房比较.