Αγορά νεόδμητου στην Ισπανία: εγγυήσεις, άδειες και πληρωμές στον κατασκευαστή

Όταν αγοράζει κατοικία υπό κατασκευή, ο αγοραστής χρηματοδοτεί το ακίνητο πολύ πριν παραλάβει τα κλειδιά. Επομένως, πρέπει να ελέγχονται όχι μόνο η διαρρύθμιση και τα τελειώματα, αλλά και το δικαίωμα του κατασκευαστή επί του έργου, οι άδειες, η προστασία κάθε προκαταβολής και οι όροι παράδοσης.

Οι κανόνες ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026. Οι περιφερειακές και δημοτικές απαιτήσεις επιβεβαιώνονται για το συγκεκριμένο έργο.

Ποιος πωλεί και με ποια βάση

Ελέγξτε το νομικό πρόσωπο του κατασκευαστή, τον εκπρόσωπό του, το δικαίωμα επί του οικοπέδου και τα βάρη. Το εμπορικό σήμα μπορεί να διαφέρει από το συμβαλλόμενο μέρος. Στο Registro Mercantil ελέγχονται τα εταιρικά στοιχεία και στο Registro de la Propiedad το οικόπεδο και τα καταχωρισμένα δικαιώματα. Η επίσημη διαδικασία λήψης πληροφοριών μητρώου περιγράφεται στην πύλη της ισπανικής διοίκησης.

Άδεια και χαρακτηριστικά του έργου

Πριν από την πληρωμή ζητήστε την οικοδομική άδεια και συγκρίνετε με αυτή το κτίριο, τον όροφο, τη χρήση, τον αριθμό ακινήτων και τους κοινόχρηστους χώρους. Η ύπαρξη οπτικής απεικόνισης δεν επιβεβαιώνει την άδεια. Αν το έργο ή η φάση δεν έχει ακόμη αδειοδοτηθεί, η σύμβαση πρέπει να το αποτυπώνει με ειλικρίνεια και να προβλέπει σαφείς συνέπειες.

Πώς πρέπει να προστατεύονται οι προκαταβολές

Η πρώτη πρόσθετη διάταξη του Ley 38/1999 υποχρεώνει τους κατασκευαστές που λαμβάνουν προκαταβολές στην προβλεπόμενη από τον νόμο περίπτωση να εγγυώνται την επιστροφή τους με τους νόμιμους τόκους μέσω ασφάλισης ή τραπεζικής εγγύησης και να εισπράττουν τα χρήματα μέσω ειδικού λογαριασμού. Ελέγξτε το ισχύον κείμενο της διάταξης.

Πριν από κάθε μεταφορά χρημάτων λάβετε έγγραφο που συνδέει την εγγύηση με τον αγοραστή, τη σύμβαση, το ακίνητο και το ποσό. Ελέγχετε ανεξάρτητα τον εγγυητή και τα στοιχεία πληρωμής. Μια γενική εγγύηση του έργου ή επιστολή του μεσίτη δεν προστατεύουν πάντα τη συγκεκριμένη καταβολή.

Τι να καταγράψετε στη σύμβαση

• Το ακριβές ακίνητο, το εμβαδόν, τις βεράντες, τη θέση στάθμευσης και την αποθήκη.
• Σχέδια και τεχνικές προδιαγραφές ως παραρτήματα.
• Τιμή, φόρους, χρονοδιάγραμμα και προστατευμένο λογαριασμό πληρωμών.
• Προθεσμία ολοκλήρωσης και νομικά ακριβείς συνέπειες καθυστέρησης.
• Επιτρεπόμενες αλλαγές του έργου και δικαίωμα του αγοραστή σε περίπτωση ουσιώδους αλλαγής.
• Όρους αυτοψίας, αποκατάστασης ελαττωμάτων και παράδοσης κλειδιών.
• Έγγραφα που απαιτούνται πριν από τη συμβολαιογραφική συναλλαγή και την εγκατάσταση.

Μη δέχεστε απεριόριστο δικαίωμα του κατασκευαστή να αλλάζει το εμβαδόν, τα υλικά ή την προθεσμία. Οι διατυπώσεις πρέπει να διακρίνουν την επιτρεπόμενη τεχνική αντικατάσταση από ουσιώδη υποβάθμιση του ακινήτου.

Η παράδοση δεν είναι μόνο η παραλαβή των κλειδιών

Πριν από τη συμβολαιογραφική συναλλαγή συγκρίνετε το κατασκευασμένο ακίνητο με τη σύμβαση, πραγματοποιήστε τεχνική αυτοψία και συντάξτε κατάλογο ελαττωμάτων με φωτογραφίες και προθεσμίες αποκατάστασης. Ελέγξτε τα έγγραφα ολοκλήρωσης κατασκευής και την άδεια/δήλωση που απαιτείται για νόμιμη χρήση σύμφωνα με τους περιφερειακούς κανόνες, το ενεργειακό πιστοποιητικό, τη σύνδεση υπηρεσιών και την κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων.

Κατασκευαστικές εγγυήσεις

Ο Ley 38/1999 προβλέπει διαφορετικές περιόδους ευθύνης για συγκεκριμένα είδη κατασκευαστικών ελαττωμάτων· η περίοδος εξαρτάται από τη φύση της παράβασης και δεν συνεπάγεται αυτόματη αποζημίωση. Καταγράψτε την ημερομηνία παραλαβής, τεκμηριώνετε εγκαίρως τα ελαττώματα και αποστέλλετε ειδοποιήσεις στους αρμόδιους αποδέκτες. Μην αναβάλλετε την τεχνική αξιολόγηση μέχρι το τέλος της υποτιθέμενης περιόδου.

Πλήρης προϋπολογισμός

Εκτός από την τιμή, υπολογίστε IVA και, εφόσον εφαρμόζεται, AJD, διεκπεραίωση, στεγαστικό δάνειο, σύνδεση υπηρεσιών, έπιπλα και αλλαγές τελειωμάτων. Οι συντελεστές εξαρτώνται από την επικράτεια και τις περιστάσεις· επίσημη επισκόπηση των φόρων αγοράς δημοσιεύεται στην πύλη της Administración General del Estado.

Πριν από την πρώτη προκαταβολή

Λάβετε στοιχεία μητρώου, άδεια, σχέδιο σύμβασης, προδιαγραφές, χρονοδιάγραμμα και σχέδιο ατομικής εγγύησης. Παραδώστε τον φάκελο σε ανεξάρτητο δικηγόρο. Στη σύγκριση των κινδύνων με έτοιμο ακίνητο βοηθά το άρθρο νεόδμητη ή μεταχειρισμένη κατοικία.

Οι προδιαγραφές είναι σημαντικότερες από τη διαφημιστική απεικόνιση

Συγκεντρώστε σε παράρτημα της σύμβασης υλικά, είδη υγιεινής, παράθυρα, εξοπλισμό κλιματισμού, κουζίνα, φωτισμό, θέση στάθμευσης, αποθήκη και εξωτερικές εργασίες. Για επιτρεπόμενες αντικαταστάσεις προσδιορίστε το επίπεδο ποιότητας και τη διαδικασία έγκρισης. Η απεικόνιση μπορεί να δείχνει έπιπλα, φύτευση ή θέα που δεν περιλαμβάνονται στις υποχρεώσεις του κατασκευαστή· ελέγξτε την επεξήγηση της εικόνας και τον συμβατικό κατάλογο.

Έλεγχος πληρωμών ανά στάδιο

1. Πριν από την πρώτη προκαταβολή εξακριβώστε τον πωλητή, το οικόπεδο, την άδεια και τον μηχανισμό εξασφάλισης της δικής σας συγκεκριμένης πληρωμής.
2. Πληρώνετε μόνο στον λογαριασμό που ορίζει η σύμβαση και φυλάσσετε τη σύμβαση, την εγγύηση και την τραπεζική επιβεβαίωση.
3. Πριν από κάθε επόμενο στάδιο ελέγχετε τη συμβατική βάση και τις αλλαγές του έργου.
4. Πριν από την παράδοση λάβετε τον κατάλογο εγγράφων, τη δυνατότητα αυτοψίας και τη διαδικασία καταγραφής ελαττωμάτων.
5. Μετά την αποκατάσταση των παρατηρήσεων εξασφαλίστε σχετική επιβεβαίωση, χωρίς να αρκείστε σε μήνυμα του υπαλλήλου.

Αυτοψία παράδοσης και το διάστημα που ακολουθεί

Ελέγξτε το ακίνητο βάσει των προδιαγραφών, καταγράψτε τις ενδείξεις μετρητών, δοκιμάστε τον διαθέσιμο εξοπλισμό και σημειώστε τα ελαττώματα με θέση και φωτογραφία. Διαχωρίστε τις ελλείψεις που εμποδίζουν την κανονική χρήση από τις αισθητικές παρατηρήσεις· συμφωνήστε τα χρονικά περιθώρια πρόσβασης για επισκευές. Οι νόμιμες περίοδοι ευθύνης δεν καταργούν την υποχρέωση έγκαιρης ειδοποίησης του αρμόδιου μέρους και διατήρησης αποδεικτικών στοιχείων.

Αν το εμβαδόν, ο εξοπλισμός ή η προθεσμία διαφέρουν, οι συνέπειες καθορίζονται από τη σύμβαση και τις περιστάσεις· επομένως μην υπογράφετε διατύπωση περί πλήρους απουσίας αξιώσεων χωρίς ανεξάρτητο έλεγχο. Η παραλαβή κλειδιών δεν πρέπει να κλείνει αυτόματα τις τεκμηριωμένες υποχρεώσεις.

Αλλαγές του έργου

Ζητήστε διαδικασία ειδοποίησης για αλλαγές, όρια επιτρεπόμενης αντικατάστασης υλικών και δικαίωμα του αγοραστή να λαμβάνει επικαιροποιημένα σχέδια. Ουσιώδης διαφορά στο εμβαδόν, στη διαρρύθμιση, στους κοινόχρηστους χώρους ή στον εξοπλισμό δεν μπορεί να αξιολογηθεί μόνο από τα λόγια του υπαλλήλου. Συγκρίνετε κάθε νέα έκδοση με τις υπογεγραμμένες προδιαγραφές και αναθέστε στον δικηγόρο την αξιολόγηση των συνεπειών πριν από την επόμενη πληρωμή. Η εμπορική ονομασία του συγκροτήματος δεν καθορίζει τις συμβατικές υποχρεώσεις.

Φυλάσσετε όλες τις εκδόσεις σχεδίων και προδιαγραφών με ημερομηνίες και υπογραφές των μερών.

Κατά την παράδοση συντάξτε ενιαίο αριθμημένο κατάλογο παρατηρήσεων.