Uudiskohteen ostaminen Espanjasta: takuut, luvat ja maksut rakennuttajalle

Rakenteilla olevaa asuntoa ostaessaan ostaja rahoittaa kohdetta kauan ennen avainten saamista. Siksi on tarkistettava paitsi pohjaratkaisu ja viimeistely myös rakennuttajan oikeus hankkeeseen, luvat, jokaisen ennakkomaksun suoja ja luovutusehdot.

Säännöt on tarkistettu 23. lokakuuta 2026. Alueelliset ja kunnalliset vaatimukset vahvistetaan kyseistä hanketta varten.

Kuka myy ja millä perusteella

Tarkista rakennuttajayhtiö, sen edustaja, oikeus tonttiin ja rasitteet. Mainosbrändi voi erota sopimusosapuolesta. Registro Mercantilista tarkistetaan yritystiedot ja Registro de la Propiedadista tontti sekä rekisteröidyt oikeudet. Virallinen tapa saada rekisteritietoja kuvataan Espanjan hallinnon portaalissa.

Lupa ja hankkeen ominaisuudet

Pyydä ennen maksua rakennuslupa ja vertaa siihen rakennusta, kerrosta, käyttötarkoitusta, kohteiden määrää ja yhteisiä alueita. Havainnekuva ei vahvista lupaa. Jos hankkeelle tai sen vaiheelle ei ole vielä lupaa, sopimuksen on kuvattava tämä totuudenmukaisesti ja määriteltävä selkeät seuraukset.

Miten ennakkomaksut tulee suojata

Ley 38/1999 -lain ensimmäinen lisäsäännös velvoittaa laissa tarkoitetussa tilanteessa ennakkomaksuja vastaanottavat rakennuttajat takaamaan niiden palauttamisen lakisääteisine korkoineen vakuutuksella tai pankkitakauksella ja vastaanottamaan varat erillistilin kautta. Tarkista säännöksen ajantasainen teksti.

Hanki ennen jokaista siirtoa asiakirja, joka yhdistää takauksen ostajaan, sopimukseen, kohteeseen ja summaan. Tarkista takaaja ja maksutiedot riippumattomasti. Hankkeen yleinen takaus tai välittäjän kirje ei aina suojaa yksittäistä maksua.

Mitä sopimukseen kirjataan

• Tarkka kohde, pinta-ala, terassit, autopaikka ja varasto.
• Piirustukset ja tekninen erittely liitteinä.
• Hinta, verot, aikataulu ja suojattu maksutili.
• Valmistumisaika ja viivästyksen oikeudellisesti täsmälliset seuraukset.
• Sallitut hankemuutokset ja ostajan oikeus olennaisen muutoksen yhteydessä.
• Tarkastuksen, vikojen korjaamisen ja avainten luovutuksen ehdot.
• Ennen notaarikauppaa ja muuttoa tarvittavat asiakirjat.

Älä hyväksy rakennuttajalle rajoittamatonta oikeutta muuttaa pinta-alaa, materiaaleja tai määräaikaa. Sanamuotojen on erotettava sallittu tekninen korvaaminen kohteen olennaisesta heikentämisestä.

Luovutus on muutakin kuin avainten vastaanottaminen

Vertaa rakennettua kohdetta sopimukseen ennen notaarikauppaa, teetä tekninen tarkastus ja laadi vikaluettelo valokuvineen ja korjausmääräaikoineen. Tarkista rakentamisen valmistumisasiakirjat ja alueellisten sääntöjen mukaiseen lailliseen käyttöön tarvittava lupa/ilmoitus, energiatodistus, käyttöpalvelujen liitännät ja yhteisten alueiden kunto.

Rakentamisen takuut

Ley 38/1999 -laissa säädetään eri vastuuajoista tietynlaisille rakennusvirheille; aika riippuu virheen luonteesta eikä tarkoita automaattista korvausta. Kirjaa vastaanottopäivä, dokumentoi viat ajoissa ja toimita ilmoitukset oikeille vastaanottajille. Älä lykkää teknistä arviointia oletetun määräajan loppuun.

Kokonaisbudjetti

Huomioi hinnan lisäksi IVA ja soveltuvin osin AJD, kaupan järjestäminen, asuntolaina, käyttöpalvelujen liitännät, kalusteet ja viimeistelyn muutokset. Verokannat riippuvat alueesta ja olosuhteista; virallinen katsaus oston veroihin on julkaistu Administración General del Estadon portaalissa.

Ennen ensimmäistä ennakkomaksua

Hanki rekisteritiedot, lupa, sopimusluonnos, erittely, aikataulu ja yksilöllisen takauksen luonnos. Toimita asiakirjat riippumattomalle juristille. Seuraava artikkeli auttaa vertaamaan riskejä valmiin kohteen riskeihin: uudiskohde vai käytetty asunto.

Erittely on mainoskuvaa tärkeämpi

Kokoa sopimuksen liitteeseen materiaalit, saniteettikalusteet, ikkunat, lämmitys- ja jäähdytyslaitteet, keittiö, valaistus, autopaikka, varasto ja ulkotyöt. Määritä sallittujen korvaavien tuotteiden laatutaso ja hyväksymismenettely. Havainnekuvassa voi olla kalusteita, istutuksia tai näkymä, jotka eivät kuulu rakennuttajan velvoitteisiin; tarkista kuvan selite ja sopimuksen luettelo.

Vaiheittaisten maksujen valvonta

1. Selvitä ennen ensimmäistä ennakkomaksua myyjä, tontti, lupa ja juuri sinun maksusi vakuusjärjestely.
2. Maksa vain sopimuksessa mainitulle tilille ja säilytä sopimus, takaus ja pankin vahvistus.
3. Tarkista sopimusperuste ja hankkeen muutokset ennen seuraavaa vaihetta.
4. Hanki ennen luovutusta asiakirjaluettelo, mahdollisuus tarkastukseen ja menettely vikojen kirjaamiseksi.
5. Laadi korjausten jälkeen vahvistus äläkä tyydy yhteyshenkilön viestiin.

Luovutustarkastus ja sen jälkeinen aika

Tarkista kohde erittelyn mukaan, lue mittarilukemat, testaa käytettävissä olevat laitteet ja kirjaa viat sijainteineen ja valokuvineen. Erottele normaalia käyttöä estävät puutteet ja kosmeettiset huomautukset; sovi korjaajia varten pääsyajat. Lakisääteiset vastuuajat eivät poista velvollisuutta ilmoittaa ajoissa oikealle osapuolelle ja säilyttää todisteet.

Jos pinta-ala, varustelu tai määräaika poikkeaa sovitusta, seuraukset määräytyvät sopimuksen ja olosuhteiden mukaan. Älä siksi allekirjoita lausumaa kaikkien vaatimusten puuttumisesta ilman riippumatonta tarkastusta. Avainten vastaanottaminen ei saa automaattisesti päättää dokumentoituja velvoitteita.

Hankkeen muutokset

Pyydä muutoksista ilmoittamisen menettely, materiaalien sallitun korvaamisen rajat ja ostajan oikeus saada päivitetyt piirustukset. Olennaista eroa pinta-alassa, tilajärjestelyssä, yhteisissä alueissa tai varustelussa ei voi arvioida vain yhteyshenkilön sanojen perusteella. Vertaa jokaista uutta versiota allekirjoitettuun erittelyyn ja anna juristin arvioida seuraukset ennen seuraavaa maksua. Asuinkokonaisuuden markkinointinimi ei määritä sopimusvelvoitteita.

Säilytä kaikki piirustusten ja erittelyjen versiot päivämäärineen ja osapuolten allekirjoituksineen.

Laadi luovutuksessa yksi yhtenäinen numeroitu huomautusluettelo.