在西班牙购买新房：担保、许可及向开发商付款

购买在建住房时，买方在拿到钥匙很久以前就为项目提供资金。因此，不能只核查户型和装修，还应核查开发商对项目的权利、许可、每笔预付款的保障及交付条件。

规则已于2026年10月23日核实。地区和市政要求须针对具体项目确认。

谁在出售，依据是什么

核查开发商法人主体、其代表、土地权利及权利负担。宣传品牌可能与合同当事方不同。公司资料在Registro Mercantil核查，地块及登记权利在Registro de la Propiedad核查。取得登记信息的官方途径见 西班牙政府门户.

许可与项目参数

付款前索取建筑许可证，并与其核对楼栋、楼层、用途、单元数量及公共区域。有效果图并不证明已获许可。如果项目或某阶段尚未取得许可，合同应如实反映并规定明确后果。

预付款应如何获得保障

Ley 38/1999第一附加条款要求，在法律规定情形下收取预付款的开发商，以保险或银行担保保障预付款连同法定利息的返还，并通过专用账户收款。请核查 该规定的现行文本.

每次汇款前，应取得将担保与买方、合同、房产及金额关联的文件。独立核查担保人及账户信息。项目总体担保或经纪人信件并不总能保障某笔具体付款。

合同应记录什么

• 准确的房产、面积、露台、车位及储藏室。
• 作为附件的图纸和技术规格说明。
• 价格、税费、付款计划及受保障的付款账户。
• 完工期限及法律上准确表述的延误后果。
• 允许的项目变更，以及发生重大变更时买方的权利。
• 检查、消除缺陷及钥匙交付条件。
• 公证交易和入住前所需文件。

不要接受开发商无限制变更面积、材料或期限的权利。条款应区分允许的技术替换与房产的实质性降级。

交付不仅是拿钥匙

公证交易前，将建成房屋与合同比对，进行技术检查，形成带照片和整改期限的缺陷清单。核查竣工文件、地区规则规定合法使用所需的许可／声明、能源证书、服务接通及公共区域状况。

建筑质量保障

Ley 38/1999对特定种类的建筑缺陷规定了不同责任期间；期限取决于问题性质，并不意味着自动获得赔付。记录验收日期，及时记录缺陷并向适当对象发出通知。不要拖到预计期限将尽时才做技术评估。

完整预算

除房价外，还应考虑IVA及适用时的AJD、手续、按揭、服务接通、家具及装修变更。税率取决于地区和具体情况；购房税费官方概览见 Administración General del Estado门户.

首笔预付款前

取得登记资料、许可证、合同草案、规格说明、进度计划及个别担保草案。将整套文件交给独立律师。以下文章有助于与现房比较风险： 新房还是二手房.

规格说明比宣传效果图更重要

将材料、卫浴、窗户、温控设备、厨房、照明、车位、储藏室及室外工程汇总为合同附件。对于允许的替换，注明质量标准及批准程序。效果图可能展示不属于开发商义务范围的家具、绿化或景观；应核查图片说明及合同清单。

分阶段付款控制

1. 首笔预付款前，确认卖方、地块、许可，以及专门保障您这笔付款的机制。
2. 仅向合同指定账户付款，并保存合同、担保及银行凭证。
3. 每一后续阶段前，核查合同依据及项目变更。
4. 交付前取得文件清单、看房检查机会及缺陷记录程序。
5. 问题整改后办理确认文件，不要仅凭客户经理的消息。

交付检查及交付之后

按规格说明核查房产，记录表计读数，测试可用设备，并注明缺陷位置及照片。区分妨碍正常使用的缺陷与外观瑕疵；商定维修入户时间。法定责任期间不能免除及时通知适当责任方并保留证据的义务。

如果面积、配置或期限有差异，其后果取决于合同及具体情况，因此未经独立核查，不要签署表示完全无异议的条款。领取钥匙不应自动终结已有文件记录的义务。

项目变更

要求明确变更通知程序、材料替换的允许范围，以及买方取得更新图纸的权利。面积、布局、公共区域或配置的重大差异，不能仅根据客户经理的说法评估。将每个新版本与已签署的规格说明比对，并在下一笔付款前请律师评估后果。小区的营销名称不决定合同义务。

所有版本的图纸和规格说明均应保留日期及双方签名。

交付时，编制一份统一编号的问题清单。