Πόσο κοστίζει η αγορά ακινήτου στην Ισπανία: φόροι και πλήρης προϋπολογισμός

Η τιμή του διαμερίσματος στην αγγελία δεν δείχνει ακόμη πόσα χρήματα θα χρειαστούν για την αγορά. Υπολογίστε χωριστά τους φόρους, τη διεκπεραίωση της συναλλαγής, τις αμοιβές ειδικών και την προετοιμασία της κατοικίας για χρήση. Παρακάτω εξηγούμε πώς να διαμορφώσετε αυτόν τον προϋπολογισμό, τι επηρεάζει η περιφέρεια και γιατί ένα αποθεματικό «άλλο 10%» μπορεί να μην αρκεί.

Οι κανόνες και οι πηγές ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026. Το υλικό προορίζεται για προκαταρκτικό σχεδιασμό, όχι για υπολογισμό φόρου σε συγκεκριμένη συναλλαγή.

Τι περιλαμβάνει ο πλήρης προϋπολογισμός αγοράς

Είναι πρακτικό να χωρίσετε τον υπολογισμό σε τρία ποσά: έξοδα πριν από την παραλαβή των κλειδιών, δαπάνες μετά την παράδοση του διαμερίσματος και αποθεματικό που δεν αγγίζετε. Έτσι τα έπιπλα δεν θα πληρωθούν κατά λάθος με χρήματα που έχουν προβλεφθεί για φόρο.

• Τιμή ακινήτου. Καταγράψτε αν περιλαμβάνονται θέση στάθμευσης, αποθήκη, έπιπλα και εξοπλισμός. Συγκρίνετε προσφορές με τα ίδια περιλαμβανόμενα στοιχεία.
• Φόροι αγοράς. Το καθεστώς τους εξαρτάται από την πράξη, την τοποθεσία της κατοικίας και τις προϋποθέσεις εφαρμογής φορολογικών ελαφρύνσεων.
• Διεκπεραίωση και έλεγχος. Ζητήστε ξεχωριστούς υπολογισμούς των συμβολαιογραφικών εξόδων και εξόδων καταχώρισης της αγοράς, της νομικής υποστήριξης, της μετάφρασης και άλλων απαραίτητων υπηρεσιών.
• Χρηματοδότηση και πληρωμές. Υπολογίστε την εκτίμηση για την τράπεζα, τις συμβατικές προμήθειες, τα εμβάσματα και τη μετατροπή νομίσματος.
• Μετά την αγορά. Καταρτίστε προϋπολογισμό ανακαίνισης, επίπλων, σύνδεσης ή αλλαγής ονόματος στις υπηρεσίες. Κρατήστε χωριστά το αποθεματικό απρόβλεπτων εργασιών.

Κάθε στοιχείο πρέπει να έχει ποσό, προθεσμία πληρωμής, δικαιούχο και τεκμηρίωση: σύμβαση, τιμολόγιο ή υπολογισμό ειδικού. Ένα διαφημιστικό ποσοστό δεν αντικαθιστά αυτά τα έγγραφα.

Νεόδμητη και μεταχειρισμένη κατοικία: ποιοι φόροι συγκρίνονται

Αγορά από κατασκευαστή

Στη συνήθη πρώτη μεταβίβαση νέας κατοικίας από κατασκευαστή εφαρμόζεται IVA. Ο γενικός συντελεστής για κατοικίες στο πεδίο εφαρμογής του ισπανικού IVA είναι 10%· για ορισμένες κατηγορίες προστατευόμενης κατοικίας προβλέπεται 4%. Η λέξη «νεόδμητο» στην αγγελία δεν καθορίζει από μόνη της το φορολογικό καθεστώς: σημασία έχουν οι νομικές συνθήκες της μεταβίβασης. Στα Κανάρια Νησιά ισχύει διαφορετικό καθεστώς έμμεσης φορολογίας, επομένως ο παρακάτω υπολογισμός δεν μπορεί να εφαρμοστεί εκεί. Διευκρίνιση της Agencia Tributaria για IVA και ITP στην αγορά κατοικίας.

Εκτός από το IVA, κατά τη σύνταξη της αντίστοιχης συμβολαιογραφικής πράξης μπορεί να προκύπτει AJD. Για παράδειγμα, στην Ανδαλουσία ο γενικός AJD για την αγορά νέας κατοικίας είναι 1,2%. Επίσημη διευκρίνιση της Junta de Andalucía. Αυτός ο φόρος δεν μπορεί να αποκλειστεί αυτόματα μόνο επειδή η αγορά γίνεται χωρίς στεγαστικό δάνειο.

Αγορά μεταχειρισμένης κατοικίας

Η συνήθης αγορά κατοικίας από ιδιώτη πωλητή υπάγεται σε ITP, όχι σε IVA. Για μη τυπική συναλλαγή, για παράδειγμα μεταξύ επιχειρηματιών, η φορολογική κατάταξη πρέπει να επιβεβαιωθεί χωριστά. Ελέγξτε τη διαφορά μεταξύ IVA και ITP.

Το δεύτερο ερώτημα μετά τον συντελεστή: σε ποιο ποσό υπολογίζεται ο φόρος; Για ακίνητα στα οποία έχει καθοριστεί valor de referencia, αυτός ο δείκτης συμμετέχει στον προσδιορισμό της φορολογητέας βάσης ITP. Αν η τιμή, η δηλωθείσα αξία ή το καταβληθέν αντάλλαγμα είναι υψηλότερα, εφαρμόζεται η μεγαλύτερη αξία. Μην τον συγχέετε με την κτηματολογική αξία για IBI ή την τραπεζική εκτίμηση. Διευκρινίσεις του Catastro για το valor de referencia.

Γιατί ένα ποσοστό δεν μπορεί να εφαρμόζεται σε όλη την Ισπανία

Για Calpe και Alicante πρέπει να εξετάζετε τους κανόνες της Κοινότητας της Βαλένθια· για άλλη ακτή ή πόλη, ελέγξτε την αντίστοιχη αυτόνομη κοινότητα.

• Comunitat Valenciana. Από την 1 Ιουνίου 2026 ο γενικός ITP είναι 9%· όταν η αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή δικαιώματος υπερβαίνει το 1 εκατ. ευρώ, εφαρμόζεται 11%. Ο γενικός AJD στις υπόλοιπες περιπτώσεις είναι 1,4%. Οι ειδικοί συντελεστές και οι ελαφρύνσεις ελέγχονται χωριστά. Άρθρο 13 και άρθρο 14 του Ley 13/1997.
• Ανδαλουσία. Γενικοί συντελεστές: ITP 7% και AJD 1,2%. Επίσημη περιφερειακή διάταξη.
• Μαδρίτη. Ο γενικός συντελεστής ITP για τη μεταβίβαση ακινήτων είναι 6%· οι προϋποθέσεις ελαφρύνσεων αξιολογούνται χωριστά. Πληροφορίες της φορολογικής υπηρεσίας της Comunidad de Madrid.

Αυτή είναι σύγκριση γενικών συντελεστών, όχι εξατομικευμένη επιλογή ελαφρύνσεων. Πριν από την κράτηση, ζητήστε από ειδικό να αναφέρει στον γραπτό υπολογισμό την περιφέρεια, την ημερομηνία συναλλαγής, τη φορολογητέα βάση, την εφαρμοζόμενη διάταξη και τα έγγραφα για την ελάφρυνση, αν προβλέπεται.

Παράδειγμα: διαμέρισμα 300 000 ευρώ στην Κοινότητα της Βαλένθια

Υποθετικός εκπαιδευτικός υπολογισμός για τον Οκτώβριο 2026. Συγκρίνουμε δύο συνήθεις αγορές χωρίς στεγαστικό δάνειο και ελαφρύνσεις. Υποθέτουμε ότι η συμφωνημένη τιμή και οι εφαρμοστέες φορολογητέες βάσεις είναι 300 000 ευρώ και δεν υπάρχει υψηλότερη βάση. Δεν πρόκειται για υπολογισμό ακινήτου από τον κατάλογο.

Τιμή και φόροι, χωρίς άλλα έξοδα

Στοιχείο κόστους	Μεταχειρισμένη κατοικία	Νέα κατοικία
Τιμή	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Δεν περιλαμβάνεται
IVA	Δεν περιλαμβάνεται	30 000 € (10%)
AJD αγοράς	Δεν περιλαμβάνεται σε αυτό το συνηθισμένο σενάριο ITP	4 200 € (1,4%)
Ενδιάμεσο σύνολο	327 000 €	334 200 €

Ας υποθέσουμε ότι για τον προγραμματισμό έχετε οι ίδιοι διαθέσει επιπλέον 5 000 ευρώ για διεκπεραίωση και υποστήριξη και 10 000 ευρώ για διαμόρφωση και εξοπλισμό. Αυτά είναι υποθετικές παραδοχές, όχι τιμοκατάλογος της Laverna ούτε αποτίμηση της αγοράς υπηρεσιών. Τότε ο προγραμματισμένος προϋπολογισμός είναι 342 000 ευρώ για τη μεταχειρισμένη κατοικία ή 349 200 ευρώ για τη νέα. Ξεχωριστό αποθεματικό δεν περιλαμβάνεται σε αυτά τα σύνολα. Αντικαταστήστε και τα δύο υποθετικά ποσά με πραγματικές προσφορές πριν αναλάβετε δεσμεύσεις.

Αν χρειάζεται στεγαστικό δάνειο: υπολογίστε χωριστά τα ίδια κεφάλαια

Μη συγχέετε τα έξοδα αγοράς διαμερίσματος με τα έξοδα σύναψης στεγαστικού δανείου. Για συμβάσεις που υπάγονται στον Ley 5/2019, ο πελάτης πληρώνει την εκτίμηση και τα συμβολαιογραφικά αντίγραφα που ζητά· η τράπεζα αναλαμβάνει τα έξοδα σύναψης του δανείου που απαριθμεί ο νόμος. Αυτό δεν σημαίνει ότι η τράπεζα πληρώνει τους φόρους της ίδιας της αγοράς. Κατανομή εξόδων σύμφωνα με τη διευκρίνιση της Banco de España.

Για τον δικό σας υπολογισμό χρησιμοποιήστε τον τύπο: πλήρης προϋπολογισμός αγοράς μείον το ποσό δανείου που έχει πράγματι εγκριθεί. Μην το αντικαθιστάτε με προφορική υπόσχεση ή ποσοστό τραπεζικής διαφήμισης. Ζητήστε από την τράπεζα να επιβεβαιώσει πώς η εκτίμηση του ακινήτου επηρεάζει το ποσό εκταμίευσης και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται πριν από την υπογραφή.

Για παράδειγμα, με υποθετικό πλήρη προϋπολογισμό 342 000 ευρώ και πραγματικά εγκεκριμένο δάνειο 210 000 ευρώ, απαιτούνται 132 000 ευρώ ίδια κεφάλαια, συν έξοδα που δεν περιλήφθηκαν στον αρχικό προϋπολογισμό. Είναι αριθμητικό παράδειγμα, όχι προσφορά τράπεζας ούτε εγγύηση δανειοδότησης μη κατοίκου.

Πώς να μη μετρήσετε δύο φορές τον αρραβώνα

Στο ημερολόγιο πληρωμών διαχωρίζετε το μέρος του τιμήματος από τα πρόσθετα έξοδα. Αν η σύμβαση προβλέπει ρητά ότι η κράτηση ή ο αρραβώνας συνυπολογίζεται στο τίμημα, το ποσό μειώνει το υπόλοιπο που οφείλεται στον πωλητή. Δεν προστίθεται δεύτερη φορά στην τιμή. Η αμοιβή για ξεχωριστή υπηρεσία μπορεί να αντιμετωπίζεται διαφορετικά: εξετάστε τη βάση της, τον δικαιούχο και τους όρους επιστροφής.

Πριν από το έμβασμα, ζητήστε από δικηγόρο να ελέγξει τους όρους της σύμβασης και συμφωνήστε τι συμβαίνει αν η τράπεζα αρνηθεί τη χρηματοδότηση, εντοπιστεί πρόβλημα στο ακίνητο ή καθυστερήσουν τα έγγραφα. Μην θεωρείτε ότι κάθε πληρωμή με την ονομασία «κράτηση» επιστρέφεται αυτόματα.

Τι να ζητήσετε πριν από την τελική απόφαση

1. Ενιαίο προϋπολογισμό τιμήματος, φόρων και όλων των υπηρεσιών με χρέωση, με αναφορά αν περιλαμβάνεται φόρος στην τιμή κάθε υπηρεσίας.
2. Επιβεβαίωση της φορολογητέας βάσης και της δυνατότητας εφαρμογής της δηλωμένης ελάφρυνσης.
3. Γραπτή κατανομή εξόδων μεταξύ των μερών και ξεχωριστό υπολογισμό στεγαστικού δανείου, αν χρειάζεται.
4. Ημερολόγιο πληρωμών, προθεσμιών υποβολής φορολογικών εγγράφων και παράδοσης κλειδιών.
5. Έγγραφα για τις τρέχουσες πληρωμές συντήρησης της κατοικίας και τις προγραμματισμένες εργασίες στο συγκρότημα, για υπολογισμό του μελλοντικού κόστους ιδιοκτησίας.

Για το επόμενο βήμα χρησιμοποιήστε τη λίστα νομικού ελέγχου ακινήτου και αξιολογήστε χωριστά τα ετήσια έξοδα του ιδιοκτήτη κατοικίας. Είναι χρήσιμο να γνωρίζετε αυτά τα ποσά πριν από την αγορά, ακόμη και αν δεν καταβάλλονται την ημέρα της συμβολαιογραφικής συναλλαγής.

Επιλογή ακινήτου βάσει πλήρους προϋπολογισμού

Ενημερώστε τη Laverna για τον συνολικό προϋπολογισμό, την επιθυμητή περιοχή και την ανάγκη στεγαστικού δανείου. Αξίζει να συγκρίνετε όχι μόνο την τιμή της αγγελίας, αλλά και όσα περιλαμβάνει το ακίνητο, τα έξοδα αγοράς και τη μελλοντική χρήση. Μπορείτε να ξεκινήσετε από τον κατάλογο της Laverna Real Estate. Επιβεβαιώστε τον φορολογικό υπολογισμό και τους όρους των δεσμεύσεων για το επιλεγμένο ακίνητο με ανεξάρτητο ειδικό πριν υπογράψετε.