Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne : impôts et budget complet

Le prix de l'appartement dans l'annonce n'indique pas encore la somme nécessaire pour l'acheter. Calculez séparément les impôts, les formalités de l'opération, les honoraires des professionnels et la préparation du logement à son utilisation. Voyons comment établir ce budget, ce qui dépend de la région et pourquoi une réserve de « 10 % supplémentaires » peut être insuffisante.

Règles et sources vérifiées le 23 octobre 2026. Ce contenu sert à une planification préliminaire, pas au calcul de l'impôt d'une opération précise.

De quoi se compose le budget complet d'achat

Il est pratique de répartir le calcul en trois sommes : les dépenses avant la remise des clés, les dépenses après la remise de l'appartement et une réserve intouchable. Ainsi, les meubles ne seront pas payés par inadvertance avec l'argent réservé à l'impôt.

• Prix du bien. Précisez si le parking, le débarras, les meubles et les équipements sont inclus. Comparez des offres comprenant les mêmes éléments.
• Impôts liés à l'achat. Leur régime dépend de l'opération, de la localisation du logement et des conditions d'application des avantages fiscaux.
• Formalités et vérifications. Demandez des calculs séparés des frais notariaux et d'inscription liés à l'achat, de l'accompagnement juridique, de la traduction et des autres services nécessaires.
• Financement et paiements. Prévoyez l'expertise pour la banque, les commissions prévues au contrat, les virements et la conversion des devises.
• Après l'achat. Établissez un budget pour les travaux, le mobilier, le raccordement ou le changement de titulaire des services. Gardez séparément une réserve pour les travaux imprévus.

Chaque poste doit comporter un montant, une échéance, un bénéficiaire et un justificatif : contrat, facture ou calcul d'un professionnel. Un pourcentage publicitaire ne remplace pas ces documents.

Logement neuf et ancien : quels impôts comparer

Achat auprès d'un promoteur

Lors de la première livraison ordinaire d'un logement neuf par un promoteur, l'IVA s'applique. Le taux général pour les logements situés sur le territoire d'application de l'IVA espagnole est de 10 % ; un taux de 4 % est prévu pour certaines catégories de logements protégés. Le mot « neuf » dans l'annonce ne détermine pas à lui seul le régime fiscal : les circonstances juridiques de la livraison comptent. Les îles Canaries relèvent d'un autre régime d'imposition indirecte ; le calcul ci-dessous ne peut donc pas leur être transposé. Explication de l'Agencia Tributaria sur l'IVA et l'ITP lors de l'achat d'un logement.

En plus de l'IVA, l'AJD peut s'appliquer lors de la formalisation de l'acte notarié concerné. Par exemple, en Andalousie, le taux général d'AJD pour l'achat d'un logement neuf est de 1,2 %. Explication officielle de la Junta de Andalucía. Cet impôt ne peut pas être automatiquement écarté au seul motif que l'achat se fait sans crédit immobilier.

Achat d'un logement ancien

L'achat ordinaire d'un logement auprès d'un vendeur particulier est soumis à l'ITP et non à l'IVA. Pour une opération non standard, par exemple entre professionnels, la qualification fiscale doit être confirmée séparément. Vérifier la différence entre IVA et ITP.

Après le taux, la deuxième question est : sur quel montant calculer l'impôt ? Pour les biens immobiliers disposant d'un valor de referencia, cet indicateur intervient dans la détermination de la base imposable de l'ITP. Si le prix, la valeur déclarée ou la contrepartie versée est supérieur, le montant le plus élevé s'applique. Ne le confondez pas avec la valeur cadastrale utilisée pour l'IBI ni avec l'estimation bancaire. Explications du Catastro sur le valor de referencia.

Pourquoi un même pourcentage ne peut pas s'appliquer à toute l'Espagne

Pour Calpe et Alicante, il faut consulter les règles de la Communauté valencienne ; pour un autre littoral ou une autre ville, celles de sa communauté autonome.

• Comunitat Valenciana. Depuis le 1er juin 2026, le taux général d'ITP est de 9 % ; lorsque la valeur du bien immobilier ou du droit transmis dépasse 1 million d'euros, le taux est de 11 %. Le taux général d'AJD dans les autres cas est de 1,4 %. Les taux particuliers et avantages fiscaux doivent être vérifiés séparément. Article 13 et article 14 de la Ley 13/1997.
• Andalousie. Taux généraux : ITP de 7 % et AJD de 1,2 %. Règle régionale officielle.
• Madrid. Le taux général d'ITP sur les transmissions immobilières est de 6 % ; les conditions des avantages fiscaux sont évaluées séparément. Informations du service fiscal de la Comunidad de Madrid.

Il s'agit d'une comparaison des taux généraux, pas d'une sélection personnalisée d'avantages fiscaux. Avant de réserver, demandez au professionnel d'indiquer dans son calcul écrit la région, la date de l'opération, la base imposable, la disposition applicable et les documents nécessaires à l'avantage fiscal envisagé.

Exemple : un appartement à 300 000 euros dans la Communauté valencienne

Calcul pédagogique hypothétique pour octobre 2026. Comparons deux achats ordinaires sans crédit immobilier ni avantage fiscal. Supposons que le prix convenu et les bases imposables applicables soient de 300 000 euros, sans base supérieure. Ce calcul ne concerne pas un bien du catalogue.

Prix et impôts, hors autres frais

Poste	Logement ancien	Logement neuf
Prix	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Non inclus
IVA	Non inclus	30 000 € (10%)
AJD lié à l'achat	Non inclus dans ce scénario ordinaire soumis à l'ITP	4 200 € (1,4%)
Sous-total	327 000 €	334 200 €

Supposons que, pour votre planification, vous ayez vous-même prévu 5 000 euros supplémentaires pour les formalités et l'accompagnement, et 10 000 euros pour l'aménagement. Ce sont des hypothèses illustratives, ni un tarif Laverna ni une estimation des prix du marché des services. Le budget prévisionnel serait alors de 342 000 euros pour le logement ancien ou de 349 200 euros pour le neuf. Ces totaux n'incluent pas de réserve distincte. Remplacez les deux montants hypothétiques par de véritables devis avant de vous engager.

Si un crédit immobilier est nécessaire : calculer séparément les fonds propres

Ne confondez pas les frais d'achat de l'appartement avec les frais de mise en place du prêt hypothécaire. Pour les contrats relevant de la Ley 5/2019, le client paie l'expertise et les copies notariales qu'il demande ; la banque supporte les frais de formalisation du crédit énumérés par la loi. Cela ne signifie pas que la banque paie les impôts de l'achat lui-même. Répartition des frais selon l'explication de Banco de España.

Pour votre calcul, utilisez la formule suivante : budget complet d'achat moins montant du crédit effectivement approuvé. Ne remplacez pas ce dernier par une promesse verbale ou un pourcentage tiré d'une publicité bancaire. Demandez à la banque de confirmer l'incidence de l'expertise du bien sur le montant versé et les conditions à remplir avant la signature.

Par exemple, avec un budget complet hypothétique de 342 000 euros et un crédit réellement approuvé de 210 000 euros, il faudrait 132 000 euros de fonds propres, plus les dépenses absentes du budget initial. C'est un exemple arithmétique, pas une offre bancaire ni une garantie de financement pour un non-résident.

Comment éviter de compter deux fois le dépôt

Dans le calendrier des paiements, distinguez les fractions du prix des frais supplémentaires. Si le contrat prévoit expressément que la réservation ou le dépôt s'impute sur le prix, ce montant réduit le solde à payer au vendeur. Il ne s'ajoute pas une seconde fois au prix. Une commission pour un service distinct peut être traitée autrement : vérifiez son fondement, son bénéficiaire et ses conditions de remboursement.

Avant le virement, demandez à un avocat de vérifier les clauses et convenez de ce qui se passe en cas de refus bancaire, de découverte d'un problème sur le bien ou de retard des documents. Ne partez pas du principe que tout paiement appelé « réservation » est automatiquement remboursable.

Que demander avant la décision définitive

1. Un devis unique regroupant le prix, les impôts et tous les services payants, précisant si la taxe est incluse dans chaque prix de service.
2. La confirmation de la base imposable et de l'applicabilité de l'avantage fiscal annoncé.
3. La répartition écrite des frais entre les parties et un calcul distinct pour le crédit immobilier, s'il est nécessaire.
4. Un calendrier des paiements, des échéances de dépôt des documents fiscaux et de la remise des clés.
5. Les documents relatifs aux charges courantes du logement et aux travaux prévus dans la résidence, pour calculer le coût futur de détention.

Pour l'étape suivante, utilisez la liste de vérification juridique du bien et évaluez séparément les dépenses annuelles du propriétaire. Il est utile de connaître ces montants avant l'achat, même s'ils ne sont pas dus le jour de la signature notariale.

Choisir un bien en fonction du budget complet

Indiquez à Laverna votre budget global, le secteur souhaité et votre besoin de crédit immobilier. Il convient de comparer non seulement le prix de l'annonce, mais aussi les éléments inclus dans le bien, les frais d'achat et ceux de son utilisation future. Vous pouvez commencer par le catalogue de Laverna Real Estate. Avant de signer, faites confirmer le calcul fiscal et les conditions des engagements relatifs au bien choisi par un spécialiste indépendant.