在西班牙购房需要多少钱：税费与完整预算
西班牙房价之外应增加哪些费用：ITP、IVA、AJD、手续和按揭贷款。以瓦伦西亚自治区一套300 000 €公寓为例的预算。
广告中的公寓价格并不代表购房所需的全部资金。应单独计算税费、交易手续、专业服务及房屋投入使用前的准备费用。下文介绍如何编制预算、地区会影响哪些项目，以及为何“额外10%”的预备金可能不足。
规则和资料来源已于2026年10月23日核实。本文用于初步规划，并非针对具体交易计算税额。
完整购房预算由哪些部分构成
可将预算分为三部分：拿钥匙前的支出、交房后的支出，以及不可动用的预备金。这样就不会误用预留缴税的钱购买家具。
- 房产价格。 确认是否包含车位、储藏室、家具及设备。比较包含项目相同的报价。
- 购房税费。 适用税制取决于交易、房屋所在地及税收优惠的适用条件。
- 手续和核查。 分别索取购房公证费和登记费、法律服务、翻译及其他必要服务的费用计算。
- 融资和结算。 计入银行要求的估值费、合同约定的手续费、汇款及货币兑换费用。
- 购房后。 编制装修、家具、服务开通或过户的预算。另行保留意外工程预备金。
每个项目都应注明金额、付款期限、收款人及依据：合同、账单或专业人士的计算。广告中的百分比不能替代这些文件。
新房与二手房：应比较哪些税费
向开发商购房
开发商首次交付新住宅的通常情形适用IVA。在西班牙IVA适用地区，住宅一般税率为10%；某些类别的保障性住房适用4%税率。广告中“新房”一词本身并不决定税制：关键是交付的法律具体情况。加那利群岛适用另一种间接税制度，因此下述计算不能照搬到那里。 Agencia Tributaria关于购房IVA和ITP的说明.
除IVA外，办理相应公证交易时，还可能产生AJD。例如，在安达卢西亚，购买新住宅的一般AJD税率为1.2%。 Junta de Andalucía的官方说明。不能仅因购房不使用按揭贷款，就自动排除此项税费。
购买二手住宅
向私人卖方购房的通常交易适用ITP，而不是IVA。对于非标准交易，例如经营者之间的交易，需要单独确认税务定性。 核查IVA与ITP的区别.
税率之外的第二个问题是：按什么金额计税？对于已确定以下数值的房产： valor de referencia，该指标参与确定ITP计税基础。如果成交价、申报价值或已付对价更高，则采用最高值。不要将其与用于IBI的地籍价值或银行估值混淆。 Catastro关于valor de referencia的说明.
为什么不能对整个西班牙采用同一比例
Calpe和Alicante应查阅瓦伦西亚自治区的规则；其他海岸地区或城市则应核查其所属自治区的规定。
- Comunitat Valenciana。 自2026年6月1日起，一般ITP税率为9%；所转让房产或权利价值超过1 000 000欧元时，适用11%。其他情形的一般AJD税率为1.4%。特别税率及优惠须单独核查。 第13条 以及 Ley 13/1997第14条.
- 安达卢西亚。 一般税率：ITP为7%，AJD为1.2%。 地区官方规定.
- 马德里。 房产转让的一般ITP税率为6%；优惠条件须单独评估。 Comunidad de Madrid税务部门信息.
这是一般税率比较，并非为个人选择优惠。预订前，请专业人士在书面计算中注明地区、交易日期、计税基础、适用法规，以及拟申请优惠时所需的证明文件。
示例：瓦伦西亚自治区一套300 000欧元的公寓
截至2026年10月的假设性教学计算。 比较两笔不涉及按揭及优惠的普通购房交易。假设约定价格和适用计税基础均为300 000欧元，且不存在更高的计税基础。这不是对目录中某套房产的计算。
| 项目 | 二手住宅 | 新住宅 |
|---|---|---|
| 价格 | 300 000 € | 300 000 € |
| ITP | 27 000 € (9%) | 未计入 |
| IVA | 未计入 | 30 000 € (10%) |
| 购房AJD | 未计入这一普通ITP情形 | 4 200 € (1,4%) |
| 小计 | 327 000 € | 334 200 € |
假设您在规划时自行另拨5 000欧元用于手续和配套服务，10 000欧元用于房屋布置。这些是 假设数值，并非Laverna收费标准，也非服务市场估价。那么二手房计划预算为342 000欧元，新房为349 200欧元。这些总额不包括单独的预备金。承担义务前，请用实际报价替换这两个假设金额。
如果需要按揭：单独计算自有资金
不要将购房费用与按揭贷款办理费用混淆。对于适用Ley 5/2019的合同，客户承担估值费及其要求的公证副本费用；银行承担法律列明的贷款办理费用。这并不意味着银行支付购房本身的税费。 Banco de España说明中的费用分配.
自行计算时使用以下公式：完整购房预算减去实际获批贷款金额。不要用口头承诺或银行广告中的比例代替实际获批金额。请银行确认房产估值如何影响放款金额，以及签署前须满足哪些条件。
例如，假设完整预算为342 000欧元，实际获批贷款为210 000欧元，则需要132 000欧元自有资金，另加未纳入初始预算的费用。这只是算术示例，并非银行报价，也非向非居民提供贷款的保证。
如何避免重复计算定金
在付款计划中区分房价款和额外费用。如果合同明确规定预订款或定金抵作房价，该金额应减少应付卖方的尾款，而不是再次加到房价上。单独服务的佣金可能采用不同处理方式：应查看其依据、收款人及退款条件。
汇款前，请律师核查合同条件，并商定银行拒贷、发现房产问题或文件延误时如何处理。不要假定任何名为“预订款”的付款都自动可退。
作出最终决定前应索取什么
- 包含房价、税费及所有收费服务的统一预算，并注明每项服务价格是否含税。
- 计税基础及所称优惠适用性的确认。
- 双方费用分摊的书面约定，以及需要按揭时的单独贷款费用计算。
- 付款、税务文件申报期限及交钥匙时间表。
- 有关当前住房维护缴费及小区计划工程的文件，以计算未来持有费用。
下一步可使用 房产法律核查清单 并单独评估 业主每年持有住房的费用。即使这些金额不在公证交易当天支付，也应在购房前了解。
按完整预算选房
请告知Laverna总预算、目标地区及是否需要按揭。应比较的不只是广告价格，还包括房产所含项目、购房成本和后续使用费用。可从以下页面开始： Laverna Real Estate目录。签署前，请独立的相关专业人士确认所选房产的税费计算及义务条件。