Obra nova o habitatge de segona mà a Espanya: una comparació honesta

Convé triar entre obra nova i habitatge de segona mà a Espanya després de respondre tres preguntes: quan heu d'entrar-hi a viure, quants diners caldran fins aleshores i quins riscos esteu disposats a assumir. Un pis acabat de reformar no és necessàriament obra nova a efectes fiscals, i un edifici recent no es ven necessàriament directament pel promotor. Compareu operacions concretes, no només l'edat dels edificis.

Distingiu primer tres escenaris diferents

• Compra durant la construcció. S'avaluen el projecte i les obligacions del promotor. Encara no es poden comprovar la il·luminació real, l'acústica i la qualitat dels acabats com en un pis acabat.
• Obra nova acabada. Ja es pot visitar l'habitatge, però cal comprovar els documents de lliurament i ús, les connexions dels subministraments i l'equipament real.
• Immoble de segona mà. Es pot observar el funcionament de l'edifici i l'entorn, l'historial de despeses de subministraments i l'estat de les parts comunes. Tanmateix, una reforma dins del pis no elimina possibles problemes de coberta, façana o instal·lacions.

Compareu el cost complet fins a entrar-hi a viure

Poseu en una taula separada per a cada immoble el preu, els impostos, les despeses de formalització, els serveis professionals, el finançament, l'equipament necessari, la reforma i l'allotjament temporal. L'aparcament, el traster, l'aire condicionat, els electrodomèstics i l'adequació de la parcel·la han d'estar expressament inclosos a l'oferta o calcular-se per separat.

Per què el mateix preu no implica el mateix pressupost

Segons l'explicació de l'AEAT, la primera entrega d'un habitatge pel promotor sol tributar per IVA, mentre que la venda per un particular i les transmissions posteriors solen tributar per ITP. La definició de primera entrega té en compte l'historial d'ús: la paraula «nova» a l'anunci no és suficient. El càlcul fiscal de l'immoble concret també ha de considerar el territori, la base imposable, el possible AJD i l'aplicabilitat de beneficis fiscals. Explicació oficial de l'AEAT sobre immobles nous i de segona mà.

Exemple hipotètic, no una valoració de mercat: l'immoble A costa 260 000 €, i l'equipament i la preparació per viure-hi, 18 000 € més. L'immoble B costa 240 000 €, la reforma, 35 000 €, i l'allotjament temporal, 6 000 €. Abans d'impostos i despeses de l'operació, els totals són 278 000 € i 281 000 €, respectivament. El preu inferior de B ja no el fa més barat. Els imports són ficticis; per triar de debò calen pressupostos i un càlcul fiscal individualitzat.

Data d'entrada: promesa publicitària i obligació contractual

En comprar un habitatge en construcció, demaneu que s'indiquin el termini contractual de lliurament, les condicions de modificació, les fases de pagament i les conseqüències del retard. Aclariu separadament quins documents i connexions han d'estar a punt en lliurar les claus. Poder entrar al pis no equival a poder-hi viure immediatament.

En un habitatge de segona mà, comproveu quan el desocuparà el venedor, si hi ha llogaters i qui respon del lliurament dels mobles i equips. Si cal reformar, demaneu no només el cost dels treballs, sinó també l'ordre, la necessitat de permisos i el termini de subministrament dels materials. No vinculeu la mudança a una previsió verbal preliminar.

Quines garanties cal comprovar amb el promotor

La llei d'ordenació de l'edificació preveu diferents períodes de responsabilitat: un any per defectes d'execució que afecten els acabats; tres anys per determinats defectes que incompleixen els requisits d'habitabilitat; i deu anys per defectes estructurals que comprometen la resistència i l'estabilitat. El còmput es vincula a la recepció de l'obra, no automàticament a la vostra compra. No és una «garantia de tot» universal; les condicions de responsabilitat i els terminis per reclamar són diferents.

Per a les bestretes d'habitatges en construcció, la llei preveu garantir-ne la devolució mitjançant assegurança o aval bancari des de l'obtenció de la llicència d'edificació. Abans de pagar, un advocat ha de comprovar quina garantia cobreix els vostres imports, a qui es transfereixen els diners i com s'instrumenta el compte especial. Demaneu els documents relatius a la vostra compra, no una afirmació publicitària que els fons estan protegits. Ley 38/1999, article 17 i disposició addicional primera.

Què permet comprovar per endavant l'habitatge de segona mà

Visiteu l'edifici al matí i al vespre, valoreu el soroll, l'accés a l'aparcament i el recorregut als serveis quotidians. Demaneu les últimes actes de les juntes de la comunitat i informació de les obres i els pagaments previstos. Uns acabats recents al pis no mostren si s'han previst despeses per a l'ascensor o la impermeabilització de la coberta comuna. Encarregueu a part una inspecció tècnica si hi ha signes d'humitat, esquerdes, terrasses modificades o dubtes sobre les instal·lacions.

Compareu també l'eficiència energètica amb documents, no amb l'edat de l'edifici. En la venda d'un habitatge existent, el certificat energètic registrat i l'etiqueta s'adjunten al contracte. La classe és útil per comparar, però no garanteix un import concret de les factures futures: depèn dels equips i de l'ús de l'habitatge. Explicació del Ministeri de Consum.

Com decidir sense un «guanyador» universal

• Necessiteu una data de mudança clara: comenceu pels immobles acabats i comproveu si realment estan a punt per entrar-hi a viure.
• Necessiteu una distribució o un equipament concrets: esbrineu què permet el projecte i quant costen els canvis abans de signar el contracte.
• Us importa una zona consolidada: compareu els recorreguts reals i l'entorn, no només la distància al mar.
• La reserva és limitada: descarteu opcions en què després de comprar no quedin fons per a obres obligatòries confirmades i imprevistos.

La fitxa final de cada candidat ha d'incloure el pressupost complet, la data confirmada de disponibilitat, els documents no comprovats i les qüestions tècniques. És raonable fer la tria definitiva després d'una revisió jurídica i tècnica independent. L'article és informatiu; les normes i condicions de l'operació concreta s'han de comprovar en la data de signatura.

Llegiu també: llista de comprovació per visitar un immoble a Espanya.