Visita d'un immoble a Espanya: llista de comprovació del comprador

Una bona visita d'un immoble a Espanya no acaba amb la impressió «m'ha agradat el pis», sinó amb una llista de fets comprovats i qüestions pendents. A la primera visita, el comprador pot detectar motius per fer comprovacions addicionals, però no confirmar la seguretat estructural o la legalitat d'una redistribució. A continuació es proposa un recorregut per un pis o una casa acabats per no passar per alt el que és important.

Què cal demanar i preparar abans de la visita

Demaneu el plànol, la informació disponible sobre la superfície, la relació d'espais i equips inclosos al preu, el certificat energètic i les últimes reformes. Aclariu si l'aigua i l'electricitat estaran connectades i si es podran visitar l'aparcament, el traster, les zones comunes i els locals tècnics. Marqueu com a no comprovades les parts tancades o inaccessibles.

Porteu un telèfon per prendre notes i fotografies amb permís del propietari, una cinta mètrica, una llanterna petita i una llista de preguntes. És millor visitar amb llum de dia. Per a un immoble que superi la primera selecció, programeu una segona visita a una altra hora: el soroll i l'aparcament poden variar molt.

Comenceu pel carrer, el portal i les parts comunes

• Accés a l'edifici: pendent, escales, il·luminació, accés amb cotxet i recorregut real des de l'aparcament fins a la porta.
• Façana i balcons: esquerdes visibles, despreniments de revestiment, senyals d'aigua i corrosió. No conclogueu que hi ha perill a partir d'una fotografia: registreu el punt perquè l'examini un especialista.
• Portal i ascensor: estat, accés a la planta necessària, signes de filtracions i de manteniment regular.
• Zones comunes: estat real de la piscina, els portals d'accés, els camins i el garatge; quines parts pertanyen a la comunitat i qui les manté.
• Entorn: soroll de carretera, establiments, equips i obres; olors i disponibilitat dels serveis necessaris fora de la temporada turística.

Demaneu les actes de les juntes de propietaris, el pressupost actual i informació de les derrames aprovades. Que avui no hi hagi obres no vol dir que no s'hagi acordat pagar-les demà. En una venda, la legislació preveu una declaració del venedor sobre els deutes amb la comunitat i el certificat corresponent, llevat que el comprador l'exoneri expressament d'aquesta obligació. No renuncieu automàticament al document. Ley de Propiedad Horizontal, article 9.

Dins del pis: seguiu el mateix recorregut a cada habitació

Sostre, parets i punts de possibles filtracions

Examineu les cantonades, les zones sota les finestres, al voltant de les canonades, les parets vora el bany i la cuina i el sostre sota la terrassa superior. Fixeu-vos en taques, pintura abombada, eflorescències, floridura i olor d'humitat. Pregunteu quan va aparèixer el problema, què es va fer i si hi ha documents de la reparació. La pintura recent no acredita per si sola ni l'existència d'un defecte ni la seva eliminació.

Si veieu esquerdes, fotografieu-ne la vista general i un detall amb escala. Un professional competent de la construcció n'ha de determinar la causa i la importància. Una mesura amb un aparell domèstic d'humitat tampoc substitueix l'estudi de l'origen de la humitat.

Finestres, portes i confort

Amb permís del propietari, obriu i tanqueu les fulles, les persianes i les portes, i comproveu les juntes visibles i els signes de filtracions. Escolteu l'estança amb la finestra oberta i tancada. Mireu l'orientació de les habitacions, les ombres reals dels edificis veïns i les possibilitats de ventilació. Les vistes al mar no responen les preguntes sobre el sobreescalfament a l'estiu o la sensació de fred a l'hivern.

Aigua, electricitat i climatització

Demaneu al propietari que mostri la pressió, l'escalfament de l'aigua, el desguàs i l'aire condicionat. Examineu les connexions accessibles per detectar fuites i aclariu l'edat dels equips i la data de manteniment. Registreu allò que no s'ha pogut comprovar, com ara la calefacció sense electricitat. No obriu pel vostre compte quadres, endolls, calderes o equips de gas; la revisió de seguretat s'encarrega a especialistes.

Demaneu el certificat energètic i contrasteu-ne l'adreça amb l'immoble. En la venda d'un habitatge existent, el certificat registrat i l'etiqueta energètica s'adjunten al contracte. El document no és una inspecció de totes les estructures i instal·lacions. Explicació oficial sobre el certificat.

Per a una vil·la, afegiu la parcel·la, la coberta i la piscina

Comproveu on s'evacua l'aigua de pluja i si hi ha senyals visibles d'inundació a les entrades, al soterrani i als murs de contenció. La coberta i les zones de difícil accés les ha d'inspeccionar un especialista amb accés segur: no cal que hi pugeu pel vostre compte. Aclariu el subministrament d'aigua i l'evacuació d'aigües residuals, el manteniment de la piscina i dels equips i l'accés als límits de la parcel·la.

Contrasteu les ampliacions, les terrasses envidrades, les cuines d'estiu i la piscina amb els documents mitjançant un advocat i un tècnic. L'existència d'una construcció a la parcel·la o a la descripció cadastral no s'ha de prendre per si sola com a prova de totes les autoritzacions necessàries.

Comproveu separadament què es ven exactament

El pis, el garatge i el traster poden tenir dades registrals diferents. Demaneu una nota simple actualitzada i comproveu el propietari, la descripció i les càrregues inscrites. És un document informatiu del Registre de la Propietat, no un dictamen tècnic. La diferència entre la nota simple i la certificació registral l'explica el Col·legi de Registradors d'Espanya.

Aclariu quines superfícies indica l'anunci: útil, construïda o amb part proporcional d'elements comuns; i si inclou les terrasses. Enumereu per separat els mobles, els electrodomèstics i els equips fixos. Traslladeu als especialistes les discrepàncies entre el plànol i la distribució real abans d'assumir compromisos de compra.

Com documentar el resultat i decidir si cal una segona inspecció

Per a cada observació, empleneu cinc camps: lloc, observació, foto, comprovació necessària i responsable de respondre. Per exemple: «dormitori vora la finestra — taca al brancal — foto 07 — determinar-ne la causa i comprovar-ne l'eliminació — tècnic». No anoteu un diagnòstic suposat com si fos un fet establert.

• Deficiències quotidianes corregibles: demanar un pressupost i decidir qui fa els treballs.
• Indicis tècnics poc clars: segona inspecció amb un especialista abans d'assumir compromisos.
• Discrepàncies documentals: revisió jurídica escrita, no una promesa verbal de corregir-les més endavant.
• Zones inaccessibles o negativa a aportar documents: deixar la qüestió oberta, sense considerar que l'immoble està completament revisat.

Si el venedor promet corregir les deficiències, acordeu amb un advocat la relació de treballs, el termini, l'acreditació del resultat i el procediment de nova comprovació als documents de l'operació. Un informe tècnic, un pressupost i els documents revisats aporten més a la negociació que una rebaixa arbitrària «per a possibles reparacions».

Llegiu també: comparació entre obra nova i habitatge de segona mà.