Comprar obra nova a Espanya: garanties, llicències i pagaments al promotor

Quan compra un habitatge en construcció, el comprador finança l'immoble molt abans de rebre les claus. Per això cal comprovar no només la distribució i els acabats, sinó també el dret del promotor sobre el projecte, les autoritzacions, la protecció de cada bestreta i les condicions de lliurament.

Normes comprovades el 23 d'octubre de 2026. Els requisits autonòmics i municipals es confirmen per al projecte concret.

Qui ven i amb quin fonament

Comproveu la persona jurídica del promotor, el seu representant, el dret sobre el terreny i les càrregues. La marca publicitària pot ser diferent de la part contractual. Al Registro Mercantil es comproven les dades de la societat i al Registro de la Propiedad, la parcel·la i els drets inscrits. La via oficial per obtenir informació registral es descriu al portal de l'Administració d'Espanya.

Autorització i paràmetres del projecte

Abans de pagar, demaneu la llicència d'obres i contrasteu-hi el bloc, la planta, l'ús, el nombre d'unitats i les zones comunes. Una visualització no acredita una autorització. Si el projecte o la fase encara no tenen llicència, el contracte ho ha de reflectir amb veracitat i preveure conseqüències clares.

Com s'han de protegir les bestretes

La disposició addicional primera de la Ley 38/1999 obliga els promotors que reben bestretes en el supòsit previst legalment a garantir-ne la devolució amb els interessos legals mitjançant assegurança o aval bancari i a rebre els fons en un compte especial. Consulteu el text vigent de la norma.

Abans de cada transferència, obteniu un document que vinculi la garantia al comprador, al contracte, a l'immoble i a l'import. Comproveu el garant i les dades bancàries de manera independent. Una garantia general del projecte o una carta de l'agent no sempre protegeixen un pagament concret.

Què cal fixar al contracte

• Immoble exacte, superfície, terrasses, aparcament i traster.
• Plànols i especificacions tècniques com a annexos.
• Preu, impostos, calendari i compte protegit per als pagaments.
• Termini de finalització i conseqüències del retard jurídicament precises.
• Canvis admissibles del projecte i dret del comprador davant d'una modificació substancial.
• Condicions d'inspecció, correcció de defectes i lliurament de claus.
• Documents necessaris abans de l'operació notarial i de l'entrada a viure.

No accepteu un dret il·limitat del promotor a modificar la superfície, els materials o el termini. La redacció ha de distingir una substitució tècnica admissible d'un empitjorament substancial de l'immoble.

El lliurament no és només rebre les claus

Abans de l'operació notarial, contrasteu l'obra construïda amb el contracte, feu una inspecció tècnica i formalitzeu una llista de defectes amb fotografies i terminis de correcció. Comproveu els documents de final d'obra i l'autorització o declaració necessària per a l'ús legal segons les normes autonòmiques, el certificat energètic, la connexió dels serveis i l'estat de les zones comunes.

Garanties de construcció

La Ley 38/1999 preveu terminis de responsabilitat diferents per a determinats tipus de defectes constructius; el termini depèn de la naturalesa de la deficiència i no implica un pagament automàtic. Deixeu constància de la data de recepció, documenteu els defectes a temps i adreceu les notificacions als destinataris adequats. No ajorneu la valoració tècnica fins al final del termini que suposeu aplicable.

Pressupost complet

A més del preu, tingueu en compte l'IVA i, si escau, l'AJD, la formalització, la hipoteca, les altes de serveis, els mobles i els canvis d'acabats. Els tipus impositius depenen del territori i de les circumstàncies; el resum oficial dels impostos de compra es publica al portal de l'Administración General del Estado.

Abans de la primera bestreta

Obteniu la informació registral, la llicència, l'esborrany de contracte, la memòria de qualitats, el calendari i l'esborrany de garantia individual. Lliureu el conjunt a un advocat independent. L'article següent ajuda a comparar els riscos amb els d'un immoble acabat: obra nova o habitatge de segona mà.

La memòria de qualitats importa més que el render publicitari

Recolliu en un annex al contracte els materials, els sanitaris, les finestres, els equips de climatització, la cuina, la il·luminació, l'aparcament, el traster i les obres exteriors. Per a les substitucions admissibles, indiqueu el nivell de qualitat i el procediment d'aprovació. Un render pot mostrar mobles, zones verdes o vistes que no formen part de les obligacions del promotor; comproveu la llegenda de la imatge i la relació contractual.

Control dels pagaments per fases

1. Abans de la primera bestreta, identifiqueu el venedor, la parcel·la, l'autorització i el mecanisme de garantia del vostre pagament concret.
2. Pagueu només al compte indicat al contracte i conserveu el contracte, la garantia i el justificant bancari.
3. Abans de la fase següent, comproveu el fonament contractual i els canvis del projecte.
4. Abans del lliurament, obteniu la llista de documents, la possibilitat d'inspecció i el procediment per registrar defectes.
5. Un cop corregides les observacions, formalitzeu-ne la confirmació i no us limiteu a un missatge del gestor.

Inspecció de lliurament i període posterior

Comproveu l'immoble segons la memòria de qualitats, anoteu les lectures dels comptadors, proveu els equips accessibles i registreu els defectes amb la ubicació i una fotografia. Distingiu les deficiències que impedeixen l'ús normal de les observacions estètiques; acordeu les dates d'accés per reparar-les. Els períodes legals de responsabilitat no eliminen l'obligació de notificar a temps la part adequada i conservar les proves.

Si la superfície, l'equipament o el termini difereixen, les conseqüències depenen del contracte i de les circumstàncies; per tant, no signeu una declaració d'absència total de reclamacions sense una revisió independent. Rebre les claus no ha de donar per tancades automàticament les obligacions documentades.

Canvis del projecte

Demaneu el procediment de notificació dels canvis, el límit de substitució admissible dels materials i el dret del comprador a obtenir plànols actualitzats. Una diferència substancial de superfície, configuració, zones comunes o equipament no es pot valorar només amb les paraules del gestor. Compareu cada nova versió amb la memòria signada i consulteu les conseqüències amb l'advocat abans del pagament següent. El nom comercial del complex no determina les obligacions contractuals.

Conserveu totes les versions dels plànols i de les especificacions amb dates i signatures de les parts.

En el lliurament, prepareu una única llista numerada d'observacions.