Quant costa comprar un immoble a Espanya: impostos i pressupost complet

El preu del pis a l'anunci encara no indica quants diners caldran per comprar-lo. Calculeu per separat els impostos, la formalització de l'operació, els serveis professionals i la preparació de l'habitatge per utilitzar-lo. A continuació expliquem com elaborar aquest pressupost, en què influeix la regió i per què una reserva d'«un 10% més» pot resultar insuficient.

Normes i fonts comprovades el 23 d'octubre de 2026. Aquest material està pensat per a la planificació preliminar, no per calcular l'impost d'una operació concreta.

Què inclou el pressupost complet de la compra

És pràctic dividir el càlcul en tres imports: les despeses abans de rebre les claus, els costos després del lliurament del pis i una reserva intocable. Així, els mobles no es pagaran accidentalment amb els diners reservats per a l'impost.

• Preu de l'immoble. Deixeu establert si s'hi inclouen l'aparcament, el traster, els mobles i l'equipament. Compareu ofertes que incloguin els mateixos elements.
• Impostos de la compra. El règim fiscal depèn de l'operació, de la ubicació de l'habitatge i de les condicions d'aplicació dels beneficis fiscals.
• Formalització i comprovació. Demaneu càlculs separats de les despeses notarials i registrals de la compra, de l'assessorament jurídic, de la traducció i dels altres serveis necessaris.
• Finançament i pagaments. Tingueu en compte la taxació per al banc, les comissions previstes al contracte, les transferències i el canvi de moneda.
• Després de la compra. Elaboreu un pressupost de les reformes, els mobles i l'alta o el canvi de titularitat dels serveis. Manteniu separada la reserva per a obres imprevistes.

Cada partida ha de tenir un import, un termini de pagament, un destinatari i un document justificatiu: contracte, factura o càlcul d'un professional. Un percentatge publicitari no substitueix aquests documents.

Obra nova i habitatge de segona mà: quins impostos cal comparar

Compra al promotor

En una primera transmissió ordinària d'un habitatge nou per part del promotor s'aplica l'IVA. El tipus general per als habitatges situats al territori d'aplicació de l'IVA espanyol és del 10%; per a determinades categories d'habitatge protegit es preveu un tipus del 4%. L'expressió «obra nova» a l'anunci no determina per si sola el règim fiscal: el que importa són les circumstàncies jurídiques de la transmissió. A les Illes Canàries s'aplica un règim diferent d'imposició indirecta, de manera que el càlcul següent no s'hi pot traslladar. Explicació de l'Agencia Tributaria sobre l'IVA i l'ITP en la compra d'habitatge.

A més de l'IVA, en formalitzar l'operació notarial corresponent pot meritar-se l'AJD. Per exemple, a Andalusia, el tipus general d'AJD per a la compra d'habitatge nou és de l'1,2%. Explicació oficial de la Junta de Andalucía. Aquest impost no es pot excloure automàticament només perquè la compra es faci sense hipoteca.

Compra d'habitatge de segona mà

La compra ordinària d'un habitatge a un venedor particular tributa per ITP, no per IVA. En una operació no estàndard, per exemple entre empresaris, cal confirmar la qualificació fiscal per separat. Comproveu la diferència entre IVA i ITP.

La segona pregunta, després del tipus: sobre quin import cal calcular l'impost? Per als immobles que tenen establert un valor de referencia, aquest indicador intervé en la determinació de la base imposable de l'ITP. Si el preu, el valor declarat o la contraprestació pagada són superiors, s'aplica l'import més alt. No el confongueu amb el valor cadastral per a l'IBI ni amb la taxació bancària. Explicacions del Catastro sobre el valor de referencia.

Per què no es pot aplicar un únic percentatge a tot Espanya

Per a Calp i Alacant cal consultar les normes de la Comunitat Valenciana; per a una altra costa o ciutat, cal comprovar les de la seva comunitat autònoma.

• Comunitat Valenciana. Des de l'1 de juny de 2026, el tipus general de l'ITP és del 9%; quan el valor de l'immoble o del dret transmès supera 1 milió d'euros, s'aplica l'11%. El tipus general de l'AJD en la resta de casos és de l'1,4%. Els tipus especials i els beneficis fiscals s'han de comprovar per separat. Article 13 i article 14 de la Ley 13/1997.
• Andalusia. Tipus generals: ITP del 7% i AJD de l'1,2%. Norma autonòmica oficial.
• Madrid. El tipus general de l'ITP en la transmissió d'immobles és del 6%; les condicions dels beneficis fiscals s'avaluen per separat. Informació del servei tributari de la Comunidad de Madrid.

Aquesta és una comparació de tipus generals, no una selecció personalitzada de beneficis fiscals. Abans de reservar, demaneu a un professional que indiqui en un càlcul escrit la regió, la data de l'operació, la base imposable, la norma aplicable i els documents necessaris per al benefici fiscal, si se'n preveu algun.

Exemple: pis de 300 000 euros a la Comunitat Valenciana

Càlcul hipotètic amb finalitat didàctica per a l'octubre de 2026. Comparem dues compres ordinàries sense hipoteca ni beneficis fiscals. Suposem que el preu acordat i les bases imposables aplicables són de 300 000 euros i que no hi ha cap base superior. No és el càlcul d'un immoble del catàleg.

Preu i impostos, sense altres despeses

Partida	Habitatge de segona mà	Habitatge nou
Preu	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	No inclòs
IVA	No inclòs	30 000 € (10%)
AJD de la compra	No inclòs en aquest escenari ordinari d'ITP	4 200 € (1,4%)
Subtotal	327 000 €	334 200 €

Suposem que, per planificar, heu assignat pel vostre compte 5 000 euros més a formalització i assessorament i 10 000 euros a equipar l'habitatge. Es tracta de supòsits hipotètics, no d'una tarifa de Laverna ni d'una valoració de mercat dels serveis. En aquest cas, el pressupost previst seria de 342 000 euros per a l'habitatge de segona mà o de 349 200 euros per al nou. Aquests totals no inclouen una reserva separada. Substituïu tots dos imports hipotètics per ofertes reals abans d'assumir compromisos.

Si cal una hipoteca: calculeu els recursos propis per separat

No barregeu les despeses de compra del pis amb les de formalització del préstec hipotecari. En els contractes subjectes a la Ley 5/2019, el client paga la taxació i les còpies notarials que sol·liciti; el banc assumeix les despeses de formalització del préstec enumerades a la llei. Això no significa que el banc pagui els impostos de la compra mateixa. Repartiment de despeses segons l'explicació del Banco de España.

Per al vostre càlcul, utilitzeu aquesta fórmula: pressupost complet de la compra menys l'import del préstec efectivament aprovat. No hi substituïu una promesa verbal ni un percentatge de la publicitat bancària. Demaneu al banc que confirmi com influeix la taxació de l'immoble en l'import que desemborsarà i quines condicions cal complir abans de signar.

Per exemple, amb un pressupost complet hipotètic de 342 000 euros i un préstec realment aprovat de 210 000 euros, caldrien 132 000 euros de recursos propis, més les despeses no incloses al pressupost inicial. És un exemple aritmètic, no una oferta bancària ni una garantia de finançament per a un no resident.

Com evitar comptar les arres dues vegades

En el calendari de pagaments, separeu la part del preu de les despeses addicionals. Si el contracte preveu expressament que la reserva o les arres es descompten del preu, aquest import redueix el saldo pendent de pagar al venedor. No es torna a sumar al preu. Una comissió per un servei separat pot tenir un tractament diferent: reviseu-ne el fonament, el destinatari i les condicions de devolució.

Abans de transferir els diners, demaneu a un advocat que revisi les condicions del contracte i acordeu què passa si el banc denega el préstec, es descobreix un problema a l'immoble o es retarden els documents. No pressuposeu que qualsevol pagament anomenat «reserva» es retorna automàticament.

Què cal demanar abans de la decisió definitiva

1. Un pressupost únic amb el preu, els impostos i tots els serveis de pagament, indicant si l'impost està inclòs en el preu de cada servei.
2. Confirmació de la base imposable i de l'aplicabilitat del benefici fiscal declarat.
3. El repartiment escrit de les despeses entre les parts i un càlcul separat de la hipoteca, si cal.
4. Un calendari dels pagaments, dels terminis de presentació de documents fiscals i del lliurament de claus.
5. Documents sobre els pagaments corrents de manteniment de l'habitatge i les obres previstes al complex, per calcular els costos futurs de tenir-ne la propietat.

Per al pas següent, utilitzeu la llista de comprovació jurídica de l'immoble i avalueu per separat les despeses anuals del propietari d'un habitatge. És útil conèixer aquests imports abans de comprar, encara que no s'hagin de pagar el dia de la formalització notarial.

Triar un immoble segons el pressupost complet

Comuniqueu a Laverna el pressupost total, la zona desitjada i si necessiteu una hipoteca. Convé comparar no només el preu de l'anunci, sinó també què inclou l'immoble, els costos de compra i els de l'ús posterior. Podeu començar pel catàleg de Laverna Real Estate. Confirmeu el càlcul fiscal i les condicions dels compromisos de l'immoble triat amb un professional independent especialitzat abans de signar.