Revisió jurídica d'immobles a Espanya: 12 punts imprescindibles

La revisió jurídica d'un immoble a Espanya no ha de respondre només «qui n'és el propietari», sinó també «es pot comprar amb seguretat i utilitzar aquest immoble concret segons el vostre pla?». A continuació es presenten 12 resultats que el comprador ha d'obtenir abans d'un pagament no reemborsable.

Fonts comprovades el 23 d'octubre de 2026. La llista s'adapta al territori, al tipus d'immoble i a les parts de l'operació.

1–3. Registre, propietari i límits de l'immoble

1. Identificació de la finca. L'adreça, el CRU/IDUFIR, la superfície i els accessoris han de coincidir amb el contracte i la visita.
2. Propietari i facultats. Es comproven tots els titulars, el règim familiar, l'herència, la societat o el poder.
3. Drets i càrregues. Una hipoteca, un embargament, una servitud, un usdefruit o una prohibició requereixen una solució clara abans de l'operació.

La Nota Simple oficial conté la identificació de la finca, els titulars inscrits i els drets i limitacions vigents, però té caràcter informatiu. Font: Registradores de España.

4–6. Cadastre, municipi i estat real

4. Contrast amb el Catastro. Una discrepància de superfície o ús no es corregeix pel simple fet de vendre.
5. Situació urbanística. Es comproven les llicències, les infraccions, les limitacions de la parcel·la i la legalitat de les obres importants.
6. Inspecció tècnica. La humitat, les esquerdes, les instal·lacions i els elements comuns els avalua un especialista, no només un advocat.

El Registro de la Propiedad, el Catastro i la informació municipal tenen funcions diferents; la coincidència d'una font no confirma les altres. El portal oficial de l'Administració recomana comprovar les característiques, el propietari i les càrregues abans de comprar: guia de compra d'habitatge.

7–9. Deutes, comunitat i ús

7. IBI i pagaments locals. Es demanen justificants actualitzats i es comprova el repartiment de les obligacions.
8. Comunitat de propietaris. Calen el certificat de deutes, les actes, el pressupost i la informació sobre derrames i litigis.
9. Possessió efectiva. Es comproven els llogaters, els contractes inscrits i les condicions de desocupació de l'immoble.

Per al lloguer turístic es comproven separadament les normes autonòmiques i municipals, les restriccions de la comunitat i la possibilitat de transmetre la inscripció. Dir «té llicència» a l'anunci no és suficient.

10–12. Contracte, diners i tancament

10. Contracte abans del pagament. El preu, els terminis, les comprovacions, el finançament, els béns inclosos i les conseqüències de l'incompliment han de constar per escrit.
11. Impostos i liquidacions. Es confirmen el règim fiscal, la base imposable, els destinataris dels diners i la procedència de les dades bancàries.
12. Tancament i inscripció. S'acorden els documents notarials, la cancel·lació de càrregues, el lliurament de claus, la presentació d'impostos i el seguiment de la inscripció.

El notari garanteix la legalitat de l'operació que autoritza i explica el document, però no substitueix la revisió prèvia independent del comprador. El Consell del Notariat recomana consultar abans de fer actuacions: informació oficial sobre la compra d'habitatge.

Com ha de ser el resultat de la revisió

No demaneu un conjunt de PDF reenviats, sinó un informe escrit: quines fonts s'han comprovat, en quina data, què ha coincidit, quins riscos s'han trobat, quins documents falten i quines condicions cal incorporar al contracte. Són senyals d'alerta la pressió per pagar la reserva abans de rebre els documents o utilitzar un professional que representa el venedor sense revelar clarament el conflicte d'interessos.

Podeu començar a recopilar documents amb l'anàlisi de la Nota Simple i la llista de comprovació de la visita.

Matriu de resultats: confirmat, condicionat, no comprovat

Per a cadascun dels 12 punts, l'advocat ha d'indicar la font, la data i la conclusió. «Document rebut» no equival a «no hi ha problemes»: cal contrastar la nota amb el contracte, el cadastre amb la distribució real i el certificat de la comunitat amb les actes i les derrames aprovades. Un document no rebut continua sent un risc i no es converteix en una confirmació perquè s'acosti la signatura.

Què comprovar per separat en un pis, una casa i una obra nova

• Pis: estatuts i acords de la comunitat, elements comuns, finques separades de garatge i traster i restriccions d'ús.
• Casa independent: límits de la parcel·la, accés, subministrament d'aigua i sanejament, piscina, ampliacions i estat de les instal·lacions.
• Obra nova: facultats del promotor, autoritzacions, memòria de qualitats, garanties de les bestretes, terminis i documents de lliurament.

Com resoldre les observacions abans de l'operació

Per a una qüestió corregible, fixeu l'actuació, la part responsable, el termini i el document que n'acredita el resultat. Si la solució s'ajorna fins després de l'operació, el contracte ha de descriure una retenció, una garantia o un altre mecanisme de protecció acordat. Una rebaixa, per si sola, no legalitza una ampliació, no cancel·la un embargament ni elimina un defecte estructural.

L'informe final ha de respondre no només «es pot signar?», sinó també «en quines condicions?». Adjunteu la llista de documents utilitzats, qüestions obertes i terminis. Qualsevol canvi en l'esborrany del contracte després de la revisió requereix una nova comprovació.

Comprovació dels diners i dels participants

Determineu les dades bancàries de cada part, les facultats dels representants i l'origen de les instruccions de pagament. Confirmeu qualsevol canvi de compte per un canal independent: un correu amb dades bancàries noves pot ser fraudulent. Contrasteu els imports de reserva, arres, saldo del preu i retencions amb el contracte. Si ven una societat, uns hereus o diversos copropietaris, comproveu les facultats i signatures abans de fixar la data de l'operació.

Comproveu també les facultats del traductor i del representant si el comprador no signa personalment. El poder ha de cobrir les actuacions concretes, el preu màxim, els pagaments i la recepció de documents; una formulació massa genèrica requereix una valoració específica. Abans de lliurar fons, confirmeu les dades bancàries amb un contacte conegut i no utilitzeu les instruccions d'un correu inesperat.

Si diverses persones compren l'immoble, acordeu prèviament les quotes, el procediment de pagament i la representació. Comproveu qui pot rebre notificacions i originals. Una discrepància entre qui paga realment, el futur propietari i qui signa exigeix una explicació abans de transferir els fons. L'informe també ha d'enumerar les qüestions fora de la competència de l'advocat que requereixen un arquitecte, un enginyer o un especialista fiscal.