Quanto custa comprar um imóvel em Espanha: impostos e orçamento completo

O preço do apartamento no anúncio ainda não mostra quanto dinheiro será necessário para a compra. Calcule separadamente os impostos, a formalização da transação, os serviços de profissionais e a preparação da habitação para utilização. A seguir, analisamos como montar esse orçamento, o que depende da região e por que motivo uma reserva de «mais 10%» pode ser insuficiente.

Regras e fontes verificadas em 23 de outubro de 2026. Este artigo destina-se ao planeamento preliminar, não ao cálculo do imposto de uma transação concreta.

O que compõe o orçamento total da compra

É útil dividir o cálculo em três montantes: despesas até receber as chaves, custos após a entrega do apartamento e uma reserva intocável. Assim, o mobiliário não será acidentalmente pago com dinheiro reservado para impostos.

• Preço do imóvel. Registe se estão incluídos o estacionamento, a arrecadação, o mobiliário e o equipamento. Compare propostas com os mesmos elementos incluídos.
• Impostos da compra. O regime depende da operação, da localização da habitação e das condições de aplicação dos benefícios fiscais.
• Formalização e verificação. Solicite cálculos separados das despesas notariais e de registo da compra, do acompanhamento jurídico, da tradução e de outros serviços necessários.
• Financiamento e pagamentos. Tenha em conta a avaliação para o banco, as comissões previstas no contrato, as transferências e a conversão cambial.
• Após a compra. Elabore um orçamento para obras, mobiliário, ligação ou alteração da titularidade dos serviços. Mantenha separada a reserva para obras imprevistas.

Cada rubrica deve ter um montante, uma data de pagamento, um destinatário e um fundamento: contrato, fatura ou cálculo de um profissional. Uma percentagem publicitária não substitui estes documentos.

Habitação nova e usada: que impostos comparar

Compra ao promotor

Na primeira transmissão normal de uma habitação nova pelo promotor, aplica-se IVA. A taxa geral para habitação no território de aplicação do IVA espanhol é de 10%; para certas categorias de habitação protegida, está prevista uma taxa de 4%. A palavra «novo» no anúncio não determina, por si só, o regime fiscal: importam as circunstâncias jurídicas da transmissão. Nas Ilhas Canárias vigora outro regime de tributação indireta, pelo que o cálculo abaixo não pode ser aplicado aí. Esclarecimento da Agencia Tributaria sobre IVA e ITP na compra de habitação.

Além do IVA, a formalização do respetivo negócio notarial pode dar lugar a AJD. Por exemplo, na Andaluzia, a taxa geral de AJD para a compra de habitação nova é de 1,2%. Esclarecimento oficial da Junta de Andalucía. Este imposto não pode ser automaticamente excluído só porque a compra é feita sem crédito hipotecário.

Compra de habitação usada

A compra normal de habitação a um vendedor particular está sujeita a ITP, não a IVA. Numa transação não habitual, por exemplo entre empresários, a qualificação fiscal deve ser confirmada separadamente. Verificar a diferença entre IVA e ITP.

A segunda questão, depois da taxa, é: sobre que montante calcular o imposto? Para imóveis com um valor de referencia, este indicador intervém na determinação da base tributável do ITP. Se o preço, o valor declarado ou a contraprestação paga forem superiores, aplica-se o maior valor. Não o confunda com o valor cadastral para efeitos de IBI nem com a avaliação bancária. Esclarecimentos do Catastro sobre o valor de referencia.

Porque não se pode aplicar uma única percentagem a toda a Espanha

Para Calpe e Alicante, é necessário consultar as regras da Comunidade Valenciana; para outra costa ou cidade, verificar as da respetiva comunidade autónoma.

• Comunitat Valenciana. Desde 1 de junho de 2026, a taxa geral de ITP é de 9%; quando o valor do imóvel ou direito transmitido excede 1 milhão de euros, aplica-se 11%. A taxa geral de AJD nos restantes casos é de 1,4%. As taxas especiais e os benefícios fiscais são verificados separadamente. Artigo 13 e artigo 14 da Ley 13/1997.
• Andaluzia. Taxas gerais: ITP de 7% e AJD de 1,2%. Norma regional oficial.
• Madrid. A taxa geral de ITP na transmissão de imóveis é de 6%; as condições dos benefícios fiscais são avaliadas separadamente. Informação da administração tributária da Comunidad de Madrid.

Esta é uma comparação das taxas gerais, não uma seleção personalizada de benefícios fiscais. Antes de reservar, peça a um profissional que indique no cálculo escrito a região, a data da transação, a base tributável, a norma aplicável e os documentos necessários para o benefício fiscal, caso esteja previsto.

Exemplo: apartamento de 300 000 euros na Comunidade Valenciana

Cálculo hipotético para fins didáticos, referente a outubro de 2026. Comparemos duas compras normais, sem crédito hipotecário nem benefícios fiscais. Suponhamos que o preço acordado e as bases tributáveis aplicáveis são de 300 000 euros e que não existe uma base superior. Não se trata de um cálculo relativo a um imóvel do catálogo.

Preço e impostos, sem outras despesas

Rubrica	Habitação usada	Habitação nova
Preço	300 000 €	300 000 €
ITP	27 000 € (9%)	Não incluído
IVA	Não incluído	30 000 € (10%)
AJD da compra	Não incluído neste cenário normal de ITP	4 200 € (1,4%)
Subtotal	327 000 €	334 200 €

Suponhamos que, para efeitos de planeamento, reservou ainda 5 000 euros para formalização e acompanhamento e 10 000 euros para equipar a habitação. São pressupostos hipotéticos, não um tarifário da Laverna nem uma avaliação de mercado dos serviços. Nesse caso, o orçamento previsto será de 342 000 euros para habitação usada ou de 349 200 euros para habitação nova. Estes totais não incluem uma reserva separada. Substitua ambos os montantes hipotéticos por propostas reais antes de assumir compromissos.

Se precisar de crédito hipotecário: calcule os capitais próprios separadamente

Não confunda as despesas de compra do apartamento com as de formalização do crédito hipotecário. Nos contratos abrangidos pela Ley 5/2019, o cliente paga a avaliação e as cópias notariais que solicitar; o banco suporta as despesas de formalização do crédito enumeradas na lei. Isto não significa que o banco pague os impostos da própria compra. Repartição das despesas segundo o esclarecimento do Banco de España.

Para o seu cálculo, utilize a fórmula: orçamento total da compra menos o montante de crédito efetivamente aprovado. Não substitua este valor por uma promessa verbal ou uma percentagem da publicidade bancária. Peça ao banco que confirme de que forma a avaliação do imóvel influencia o montante concedido e quais as condições a cumprir antes da assinatura.

Por exemplo, com um orçamento total hipotético de 342 000 euros e um crédito efetivamente aprovado de 210 000 euros, serão necessários 132 000 euros de capitais próprios, além das despesas não incluídas no orçamento inicial. Este é um exemplo aritmético, não uma proposta bancária nem uma garantia de concessão de crédito a um não residente.

Como evitar contar o sinal duas vezes

No calendário de pagamentos, distinga a parte do preço das despesas adicionais. Se o contrato previr expressamente que a reserva ou o sinal é imputado ao preço, esse montante reduz o saldo a pagar ao vendedor. Não é novamente somado ao preço. A comissão por um serviço separado pode ter um tratamento diferente: verifique o seu fundamento, destinatário e condições de reembolso.

Antes da transferência, peça a um advogado que verifique as condições contratuais e acorde o que acontece em caso de recusa do banco, descoberta de um problema no imóvel ou atraso nos documentos. Não parta do princípio de que qualquer pagamento designado «reserva» é automaticamente reembolsável.

O que solicitar antes da decisão final

1. Um orçamento único do preço, impostos e todos os serviços pagos, indicando se o imposto está incluído no preço de cada serviço.
2. Confirmação da base tributável e da aplicabilidade do benefício fiscal anunciado.
3. Repartição escrita das despesas entre as partes e um cálculo separado do crédito hipotecário, caso seja necessário.
4. Calendário dos pagamentos, dos prazos de entrega dos documentos fiscais e da entrega das chaves.
5. Documentos sobre os pagamentos correntes de manutenção da habitação e as obras previstas no empreendimento, para calcular os futuros custos de propriedade.

Para o passo seguinte, utilize a lista de verificação jurídica do imóvel e avalie separadamente as despesas anuais do proprietário de uma habitação. É útil conhecer estes montantes antes da compra, mesmo que não sejam pagos no dia da escritura notarial.

Selecionar um imóvel de acordo com o orçamento total

Indique à Laverna o orçamento global, a zona pretendida e a necessidade de crédito hipotecário. Convém comparar não só o preço do anúncio, mas também os elementos incluídos no imóvel, os custos da compra e da utilização futura. Pode começar pelo catálogo da Laverna Real Estate. Confirme o cálculo fiscal e as condições das obrigações relativas ao imóvel escolhido com um profissional independente da área antes de assinar.