Com comprar un immoble a Espanya sent estranger: pla pas a pas

La compra d'un habitatge a Espanya per part d'un estranger no consisteix en una sola visita al notari, sinó en una seqüència de comprovacions: pressupost, identificació del comprador, situació jurídica de l'immoble, contracte, impostos i inscripció del dret de propietat. A continuació presentem un itinerari pràctic que ajuda a no confondre la selecció d'un immoble amb la decisió jurídica i financera.

Fonts i normes comprovades el 23 d'octubre de 2026. Aquest material té caràcter informatiu general; cal confirmar els impostos aplicables i les condicions contractuals per a l'immoble i el comprador concrets.

Abans de la cerca: definiu el pressupost i les parts de l'operació

Deixeu establert qui serà el comprador, si calen una hipoteca i un poder notarial, en quina moneda es disposa dels fons i quan han d'estar disponibles. Al preu de l'immoble, afegiu-hi els impostos de la compra, les despeses de formalització, una revisió jurídica i tècnica independent, les despeses bancàries i una reserva per a obres després del lliurament de les claus. Per fer el càlcul, utilitzeu propostes escrites i les normes aplicables de la regió, no un percentatge publicitari.

Si la compra depèn d'un préstec, demaneu una avaluació preliminar del banc abans de fer un pagament no reemborsable. Una conversa preliminar no equival a una aprovació: el banc ha d'avaluar la solvència segons els ingressos, les despeses, els actius i les obligacions, i també obtenir una taxació del bé ofert com a garantia. Així es desprèn de l'explicació del Banco de España.

NIE: un número per a l'operació, no un permís de residència

El NIE és el número d'identificació d'estranger que s'utilitza en els tràmits administratius i econòmics espanyols. Per si sol, no dona dret a viure ni a treballar a Espanya. El Ministeri de l'Interior indica que, en presentar la sol·licitud, cal justificar un motiu econòmic, professional o social, presentar un document d'identitat vigent i lliurar el formulari establert. Comproveu els requisits actuals i el lloc de presentació a la pàgina de la Policía Nacional sobre el NIE.

És millor iniciar l'obtenció del número amb antelació, però no transferiu diners a un intermediari desconegut només perquè prometi «accelerar el NIE». La llista detallada de documents i les vies de presentació es recullen a la nostra guia sobre el NIE.

Comprovació de l'immoble abans de la reserva

Primer contrasteu l'immoble real amb el registre, el cadastre i els documents del venedor. El portal oficial de l'Administració espanyola recomana comprovar les característiques, el propietari i les càrregues abans de comprar. La font principal d'aquesta informació és el Registro de la Propiedad; es pot sol·licitar una nota informativa mitjançant el servei oficial dels registradors. Vegeu la guia oficial de compra d'immobles.

• Comproveu la identitat i les facultats del venedor, la descripció i el número registral de l'immoble.
• Contrasteu la superfície, els límits, les ampliacions i les reformes de distribució amb els documents i l'estat real.
• Demaneu informació sobre hipoteques, embargaments, servituds i altres càrregues.
• Comproveu els deutes d'IBI i de la comunitat de propietaris, les obres importants previstes a l'edifici i les derrames.
• En obra nova, confirmeu el dret del promotor sobre el terreny, la llicència, la memòria de qualitats i la protecció de les quantitats anticipades.

La nota simple té caràcter informatiu i ha de ser prou recent per prendre una decisió; no substitueix una anàlisi completa dels documents. Utilitzeu també la llista de comprovació jurídica.

Reserva, arres i condicions de desvinculació

El nom del document no determina les seves conseqüències. Abans de signar-lo, han de quedar clars les parts, l'immoble exacte, el preu, els béns inclosos, els terminis, el repartiment de despeses, el resultat de la revisió i les condicions de devolució del pagament. Si la compra depèn d'una hipoteca, cal reflectir-ho expressament i amb precisió en el contracte: una promesa verbal de l'agent no és suficient.

No transferiu les arres només perquè us comuniquin que hi ha un altre comprador. Un professional independent ha de revisar el text i les facultats de qui rep els diners. En un article separat s'expliquen les diferències entre reserva i arres.

Formalització notarial, impostos i inscripció

Abans de signar, obteniu el càlcul final: import pendent del preu, destinataris dels pagaments, base imposable i termini de presentació de les declaracions. El notari comprova la legalitat i explica el contingut de l'operació que autoritza, però no substitueix l'advocat, el tècnic o l'assessor fiscal escollits pel comprador. El consell del notariat és demanar aclariments abans d'actuar, no només el dia de la signatura: apartat oficial sobre la compra d'habitatge.

Després de signar, cal presentar les declaracions dels impostos aplicables i assegurar la inscripció del dret de propietat. Demaneu el justificant de presentació i, després, informació registral actualitzada per comprovar el resultat. Gestioneu en una llista separada el canvi de titularitat dels subministraments, les assegurances i els contractes amb l'empresa administradora.

Llista de comprovació del comprador

1. S'han definit els compradors, el pressupost, l'origen dels fons i la necessitat d'hipoteca.
2. S'ha obtingut el NIE i s'han comprovat els requisits d'identificació i representació.
3. S'han contrastat les dades jurídiques i tècniques de l'immoble amb la realitat.
4. S'han revisat el contracte i les condicions de devolució abans del pagament.
5. S'han calculat els impostos segons la regió, el tipus d'immoble i les circumstàncies de l'operació.
6. S'han acordat el mitjà de pagament, el notari, els documents i els terminis.
7. Després de l'operació, s'han confirmat els impostos, la inscripció i el lliurament de l'immoble.

Abans de la cerca, comuniqueu a Laverna Real Estate el pressupost total, el termini previst, la regió i les característiques imprescindibles. Podeu començar la selecció de l'immoble al catàleg d'immobles; confirmeu les decisions jurídiques, fiscals i creditícies amb professionals independents de cada especialitat.

Després de la signatura: comproveu el compliment, no només l'escriptura

Obteniu una còpia del document signat i els justificants de cada pagament. Aclariu qui presenta els formularis fiscals i tramet el document al Registro de la Propiedad, quins terminis consten a l'encàrrec i amb quin document es confirmarà la finalització. Després de la inscripció, demaneu una nota actualitzada i contrasteu el propietari, l'immoble i les càrregues restants. Canvieu la titularitat dels contractes de subministrament únicament amb les lectures de comptadors acordades i conserveu l'acta de lliurament de claus, comandaments i equipament.

Si es reté una part del preu per cancel·lar un deute o aixecar una càrrega, el mecanisme, el destinatari i la prova del compliment han de constar per escrit abans de la signatura. No considereu que una promesa verbal del venedor sigui una actuació jurídica ja completada. El portal oficial de l'Administració descriu el paper del notari i del Registro de la Propiedad en una operació immobiliària.