Construção nova ou habitação usada em Espanha: uma comparação honesta

Convém escolher entre construção nova e habitação usada em Espanha depois de responder a três perguntas: quando precisa de se mudar, quanto dinheiro será necessário até à entrada na habitação e que riscos está disposto a aceitar. Um apartamento recentemente renovado não é necessariamente uma construção nova para efeitos fiscais, e um edifício recém-construído não é necessariamente vendido diretamente pelo promotor. Compare transações concretas, não apenas a idade dos edifícios.

Primeiro, distinga três cenários diferentes

• Compra em fase de construção. Avalia o projeto e as obrigações do promotor. Ainda não é possível verificar a iluminação real, a acústica e a qualidade dos acabamentos como num apartamento concluído.
• Construção nova concluída. Já é possível visitar o espaço, mas é necessário verificar os documentos para a entrega e utilização da habitação, as ligações às redes de serviços e o equipamento efetivamente incluído.
• Imóvel usado. É possível observar o funcionamento do edifício e da envolvente, o histórico das despesas de serviços e do estado das partes comuns. Porém, as obras no interior do apartamento não eliminam eventuais problemas da cobertura, da fachada ou das redes técnicas.

Compare o custo total até à entrada na habitação

Numa tabela separada para cada imóvel, inclua o preço, os impostos, as despesas de formalização, os serviços de especialistas, o financiamento, o equipamento necessário, as obras e o alojamento temporário. O estacionamento, a arrecadação, o ar condicionado, os eletrodomésticos e o arranjo do terreno devem estar expressamente incluídos na proposta ou ser calculados à parte.

Porque é que o mesmo preço não significa o mesmo orçamento

Segundo o esclarecimento da AEAT, a primeira transmissão de uma habitação pelo promotor está geralmente sujeita a IVA, enquanto a venda por uma pessoa singular e as transmissões posteriores estão geralmente sujeitas a ITP. A definição de primeira transmissão tem em conta o histórico de utilização: a palavra «nova» no anúncio não basta. O cálculo fiscal para o imóvel concreto deve ainda considerar a região, a base tributável, o eventual AJD e a aplicabilidade de benefícios fiscais. Explicação oficial da AEAT sobre imóveis novos e usados.

Exemplo hipotético, não uma avaliação do mercado: o imóvel A custa 260 000 €, e o equipamento e a preparação para habitar custam mais 18 000 €. O imóvel B custa 240 000 €, as obras 35 000 € e o alojamento temporário 6 000 €. Antes dos impostos e das despesas da transação, os totais são, respetivamente, 278 000 € e 281 000 €. O preço mais baixo de B já não o torna mais barato. Os valores do exemplo são fictícios; para uma escolha real são necessários orçamentos e um cálculo individual dos impostos.

Prazo de entrada: promessa publicitária e obrigação contratual

Ao comprar uma habitação em construção, peça que sejam indicados o prazo contratual de entrega, as condições da sua alteração, as fases de pagamento e as consequências do atraso. Esclareça separadamente que documentos e ligações devem estar prontos na entrega das chaves. Poder entrar no apartamento não equivale a poder habitá-lo imediatamente.

Para uma habitação usada, verifique quando o vendedor desocupará o imóvel, se há arrendatários e quem é responsável pela entrega do mobiliário e do equipamento. Se forem necessárias obras, peça não só o seu custo, mas também a sequência dos trabalhos, a necessidade de autorizações e o prazo de entrega dos materiais. Não vincule a mudança a uma previsão oral preliminar.

Que garantias verificar junto do promotor

A lei de ordenação da construção prevê diferentes períodos de responsabilidade: um ano para defeitos de execução que afetem os acabamentos; três anos para determinados defeitos que violem os requisitos de habitabilidade; dez anos para defeitos estruturais que comprometam a resistência e a estabilidade. A contagem está ligada à receção das obras, não automaticamente à sua compra. Não é uma «garantia de tudo» universal; as condições de responsabilidade e os prazos para apresentar reclamações variam.

Para os adiantamentos relativos a habitações em construção, a lei prevê a garantia de reembolso através de seguro ou garantia bancária a partir da obtenção da licença de construção. Antes do pagamento, um advogado deve verificar que garantia cobre os seus montantes específicos, a quem é transferido o dinheiro e como é formalizada a conta especial. Peça os documentos relativos à sua compra, não uma garantia publicitária de proteção dos fundos. Ley 38/1999, artigo 17 e primeira disposição adicional.

O que a habitação usada permite verificar antecipadamente

Visite o edifício de manhã e à noite, avalie o ruído, o acesso ao estacionamento e o percurso até aos serviços do dia a dia. Peça as últimas atas das assembleias da comunidad e informações sobre obras e pagamentos previstos. Os acabamentos recentes do apartamento não mostram se estão previstas despesas com o elevador ou a impermeabilização da cobertura comum. Encomende separadamente uma inspeção técnica se houver sinais de humidade, fissuras, terraços alterados ou dúvidas sobre o estado das instalações.

Compare também a eficiência energética pelos documentos, não pela idade do edifício. Na venda de uma habitação existente, o certificado energético registado e a etiqueta são anexados ao contrato. A classe é útil para comparar, mas não garante um valor concreto das futuras faturas: este depende do equipamento e do modo de utilização da habitação. Esclarecimento do Ministério responsável pela defesa dos consumidores.

Como decidir sem um «vencedor» universal

• Precisa de um prazo de mudança claro: comece pelos imóveis concluídos e verifique se estão realmente prontos para habitar.
• Precisa de uma distribuição ou de um equipamento específicos: averigue o que o projeto permite e quanto custam as alterações antes de assinar o contrato.
• Uma zona consolidada é importante: compare os percursos reais e a envolvente, não apenas a distância ao mar.
• A reserva é limitada: exclua opções em que, após a compra, não restem fundos para obras obrigatórias confirmadas e despesas imprevistas.

A ficha final de cada candidato deve conter o orçamento total, o prazo confirmado para estar pronto, a relação de documentos não verificados e a lista de questões técnicas. É prudente fazer a escolha final após uma verificação jurídica e técnica independente. O artigo tem caráter informativo; as regras e condições da transação concreta devem ser verificadas na data da assinatura.

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