Visita a um imóvel em Espanha: lista de verificação do comprador

Uma boa visita a um imóvel em Espanha não termina com a impressão «gostei do apartamento», mas com uma lista de factos verificados e questões por resolver. Na primeira visita, o comprador pode detetar motivos para verificações adicionais, mas não confirmar a segurança das estruturas ou a legalidade de alterações à distribuição. Segue-se um percurso de visita a um apartamento ou casa concluídos que ajuda a não deixar passar aspetos importantes.

O que pedir e preparar antes da visita

Peça a planta, as informações disponíveis sobre a área, a lista dos espaços e equipamentos incluídos no preço, o certificado energético e informações sobre as obras mais recentes. Esclareça se a água e a eletricidade estarão ligadas e se é possível visitar o estacionamento, a arrecadação, as zonas comuns e os espaços técnicos. Assinale as partes fechadas ou inacessíveis como não verificadas.

Leve um telemóvel para notas e fotografias com autorização do proprietário, uma fita métrica, uma pequena lanterna e uma lista de perguntas. É preferível fazer a visita à luz do dia. Para um imóvel que passe a primeira seleção, planeie uma segunda visita a outra hora: o ruído e o estacionamento podem ser bastante diferentes.

Comece pela rua, pela entrada e pelas partes comuns

• Acesso ao edifício: inclinação, escadas, iluminação, acesso com carrinho de bebé ou cadeira de rodas, percurso real do estacionamento até à porta.
• Fachada e varandas: fissuras visíveis, destacamento do revestimento, vestígios de água e corrosão. Não conclua que existe perigo a partir de uma fotografia: registe o local para um especialista.
• Entrada e elevador: estado, acessibilidade ao piso pretendido, sinais de infiltrações e de manutenção regular.
• Áreas comuns: estado real da piscina, dos portões, dos caminhos e da garagem; que partes pertencem à comunidad e quem faz a sua manutenção.
• Envolvente: ruído da estrada, de estabelecimentos, de equipamentos e de obras; odores e disponibilidade dos serviços necessários fora da época turística.

Peça as atas das assembleias de proprietários, o orçamento atual e informações sobre as contribuições extraordinárias aprovadas — derramas. A ausência de obras hoje não significa que não exista uma decisão de as pagar amanhã. Na venda, a legislação prevê uma declaração do vendedor sobre as dívidas à comunidad e o respetivo certificado, salvo se o comprador o dispensar expressamente dessa obrigação. Não prescinda automaticamente do documento. Ley de Propiedad Horizontal, artigo 9.

Dentro do apartamento: siga o mesmo percurso em cada divisão

Teto, paredes e locais de possíveis infiltrações

Observe os cantos, as áreas sob as janelas, as zonas em redor dos tubos, as paredes junto à casa de banho e à cozinha e o teto sob o terraço do piso superior. Preste atenção a manchas, bolhas na pintura, eflorescências, bolor e cheiro a humidade. Pergunte quando surgiu o problema, o que foi feito e se existem documentos da reparação. Uma pintura recente, por si só, não prova nem a existência de um defeito nem a sua eliminação.

Se houver fissuras visíveis, fotografe o conjunto e um pormenor com escala. A sua causa e importância devem ser determinadas por um especialista de construção competente. Uma medição com um medidor de humidade doméstico também não substitui a investigação da origem da humidade.

Janelas, portas e conforto

Com autorização do proprietário, abra e feche as folhas das janelas, as persianas e as portas e verifique as vedações visíveis e os sinais de infiltrações. Ouça o ambiente com a janela aberta e fechada. Observe a orientação das divisões, as sombras reais dos edifícios vizinhos e a possibilidade de ventilação. Uma vista para o mar não responde às questões do sobreaquecimento no verão ou da sensação de frio no inverno.

Água, eletricidade e equipamentos de climatização

Peça ao proprietário para demonstrar a pressão, o aquecimento da água, o escoamento e o funcionamento do ar condicionado. Observe as ligações acessíveis à procura de fugas e esclareça a idade do equipamento e a data da manutenção. Registe o que não foi possível verificar: por exemplo, o aquecimento com a alimentação desligada. Não abra quadros elétricos, tomadas, caldeiras ou equipamentos a gás por sua iniciativa; a verificação de segurança deve ser confiada a especialistas da área.

Peça o certificado energético e compare a morada com a do imóvel. Na venda de habitação existente, o certificado registado e a etiqueta energética são anexados ao contrato. O documento não constitui uma inspeção de todas as estruturas e redes técnicas. Esclarecimento oficial sobre o certificado.

Para uma moradia, acrescente o terreno, a cobertura e a piscina

Verifique para onde é encaminhada a água da chuva e se há sinais visíveis de inundação junto às entradas, à cave e aos muros de contenção. A cobertura e as zonas de difícil acesso devem ser inspecionadas por um especialista com acesso seguro: não deve subir por sua iniciativa. Esclareça a forma de abastecimento de água e de drenagem de águas residuais, a manutenção da piscina e do equipamento e o acesso aos limites do terreno.

Compare as ampliações, os terraços envidraçados, as cozinhas de verão e a piscina com os documentos, através de um advogado e de um técnico especializado. A existência de uma construção no terreno ou na descrição cadastral não deve ser aceite, por si só, como prova de todas as autorizações necessárias.

Verifique separadamente o que está exatamente a ser vendido

O apartamento, a garagem e a arrecadação podem ter dados registais diferentes. Peça uma nota simple atualizada e verifique o proprietário, a descrição e os ónus registados. Trata-se de um documento informativo do Registo Predial, não de um parecer técnico. A diferença entre a nota simple e uma certidão registal com valor certificativo é explicada pelo Colégio dos Registradores de Espanha.

Esclareça que áreas são indicadas no anúncio: útil, construída, com quota das partes comuns; e se incluem os terraços. Enumere separadamente o mobiliário, os eletrodomésticos e o equipamento fixo. Encaminhe as divergências entre a planta e a distribuição real para os especialistas antes de assumir compromissos de compra.

Como registar o resultado e decidir se é necessária uma segunda visita

Para cada observação, preencha cinco campos: local, observação, fotografia, verificação necessária e responsável pela resposta. Por exemplo: «quarto junto à janela — mancha na ombreira — fotografia 07 — determinar a causa e verificar a eliminação — técnico especializado». Não registe um diagnóstico presumido como facto estabelecido.

• Deficiências correntes corrigíveis: pedir um orçamento e decidir quem executa os trabalhos.
• Sinais técnicos pouco claros: nova visita com um especialista antes de assumir compromissos.
• Divergências documentais: verificação jurídica escrita, não uma promessa oral de correção posterior.
• Zonas inacessíveis ou recusa de documentos: manter a questão em aberto e não considerar o imóvel integralmente verificado.

Se o vendedor prometer corrigir as deficiências, acorde com um advogado a lista dos trabalhos, o prazo, a comprovação do resultado e o procedimento de nova verificação nos documentos da transação. O relatório técnico, o orçamento e os documentos verificados dão mais fundamento à negociação do que um desconto arbitrário «para eventuais obras».

Leia também: comparação entre construção nova e habitação usada.